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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산트렌드 2024
2. 저자 및 출판사: 김경민, 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 2025년 2월 10일
4. 총점 (10점 만점): / 10점
STEP2. 책에서 본 것
- p16 실제로 2022년 하반기와 2023년 상반기 서울시 아파트 단지는 매도호가 기준으로 2018년 4분기가격까지 하락한곳이 나타났다
- p16 강남구부터 거리가 먼 지역의 가격대 하락이 큰 것을 알 수 있다
- p17 관악드림타운은 2020년과 2021년 강남구 대장 단지인 도곡렉슬의 상승률을 크게 넘어섰다
- p19 2020년 코로나 사태이후 기준금리가 0.5%로 급락하며 시중에 자금이 많이 풀리자 전국의 모든 광역시 부동산 가격이 예외적으로 동반 상승했다 반대로 2021년 후바부터는 기준금리를 다시 올리기 시작했는데, 그 결과 모든 광역기시의 부동산 가격이 201년 4분기를 기점으로 정점을 찍고 폭락하기 시작했다
- p20 기준금리보다 주택담보대출 금리의 흐름이며, 이는 또한 주택담보대출 금리와 연관되는 대한민국 국고채 10년물금리를 지켜봐야 한다는 의미도 된다
- p22 만약 2023년 하반기 한국 국고채 금리가 4%를 넘어선다면 주택담보대출 금리상승과 주택가격 정체가 나타날 것이다
- p26 낮아진 주택담보대출 금리는 주택 수요를 다시 자극했고 한국과 비슷한 결과를 이끌었다 부동산 가격이 바닥을 찍고 다시 상승한 것이다
- p32 부동산의 변곡점을 찾아서
일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다
p85 솔직한 거래량 최소한 바닥은 벗어났다
2023년 거래량 회복의 3가지 원인
첫째, 특례보금자리론의 정책효과
둘째, 주택담보대출금리가 2022년 10월부터 급격하게 낮아지면서 주택 수요를 자극하기 시작했다
셋째, 갈아타기 수요가 등장했다
p106 국고채10년물 금리와 주택담보대출 금리의 관계
대개의 경우 국고채10년물 금리는 기준금리보다 높다 그런데 둘이 역전되는 상황이 벌어졌다 …하지만 2022년 10월부터 예상과 달리 국고채 10년물 금리가 하락하면서 다른 상황이 나오게됐다 부동산 가격하락이 멈추고 일부에서는 급매가 거래되는 등 가격 상승이 나타난것이다 이에 더해 정부의 각종 세제 완화, 특례보금자리론과 같은 저금리 상품의 출시가 이어졌고, 주택담보대출 금리 하락이 부동산 수요를 증가 시킨 점도 무시할 수 없다
국고채 10년물 금리는 여러 대출 금리의 기준이 되기도 한다
- p109 국고채10년물 금리가 다시 상승하기 시작한다면 서울 부동산 역시 다시 조정받을 수 있으며, 현재 수준에서 국고채 10년물 금리가 횡보한다면 부동산 가격은 정체가 나타날 수 있다
p133 2024년에는 강남권 거대 아파트 단지 입주6700세대와 2025년 상반기 둔촌주공아파트 입주 12000세대가 예정되어 있다 따라서 단기적으로 2025년 상반기 강남권 전세가격은 하방 압력이 존재할 수 있다 ..역대급으로 저조한 아파트 입주 물량은 아파트 전세가격을 자극할 것이다
p160 반포자이에서도 작은 평형대의 움직임이 빠르고 강하다는 특징이 나타났으며, 강남서초라는 동일권역 내 같은 평형대여도 단비졀 움직임이 다르다는 것을 보여준다
p219 마포래미안푸르지오가 주는 인사이트는 다음과 같다
첫째, 강남구와 달리 6개월 가량 늦은 2017년 초부터 대세상승을 시작했으나 2018년 38%의 믿기지 않는 상승률을 보였다 이른바 마용성(마포구용산구성동구)의 관심도 높아진것 과 함께 강남이나 용산 지역보다는 전체 투자 규모가 크지 않아 투자 수요가 몰린것으로 보인다 늦게 상승을 시작했으나 연간 상승률은 강남을 상회한다
- 둘째, 상승기에 가격을 끌어올리는 힘에서 지역의 차이를 확인 할 수 있다 마포래미안푸르지오 인근 지역인 서대문구 가재울 DMC파크뷰자이와 비교해보면 입주 초기인 2016년 4분기의 거래 가격은 33평형 기준 마포래미안푸르지오 8.3억 DMC파크뷰자이 7.1억으로 16.9%차이를 보였으나 하지만 2021년 3분기에 기록한 최고가는 마포래미안푸르지오 18.7억 DMC파크뷰자이 14.1억으로 격차가 32.6%더 벌어진것으로 알수있다 이보다 더 흥미로운 것은 하락률의 차이다 2022년 하락기에 DMC파큐뷰자이가 23%하락하는 동안 마포래미안푸르지오는 14%하락하는데 그쳐 마포구의 저력을 확인 할 수 있었다
p220 상승장에는 지역의 대장 단지 소형평형이 투자하라! 단 하락장에서는 소형이 더 내려간다
p241 대장단지분석으로 보는 5가지 인사이트
1. 소형평형대의 뛰어난 안정성 - 일반적인 시장에서 25평형이 33평형에 비해 매우 안정적인 흐름을 보여준다
2. 소형평형대의 높은 상승률
3. 지역별 가격 차이의 확대
4. 업무지구의 접근성
5. 임대아파트의 존재여부 - 남산타운과 약수하이츠는 둘다 대단지라는 메리트와 약수역이라는 대중교통망 그리고 뛰어난 종로중구 및 강남접근성이 있는 곳이다 이처럼 강력한 어메니티가 존재하는 단지는 임대아파트 세대수가 많더라도 이를 넘어서는 강한 상승 동력이 존재한다
- p251 서울 집값 시나리오 -2024년 시나리오는 국고채 흐름이 어떻게 되느냐에 그와 연동된 주택담보대출금리의 흐름에 좌우될 것이다
p257 필자는 2024년 서울시 아파트 가격에 대해 정체(-6%~ +2%)를 예상하고 있다 물론 전혀 예상하지 못한 변수가 등장한다면 시장은 정체가 아닌 큰 하락이 나타날 수 있다 하지만 2025년 서울시부동산 시장은 이전과 이후가 매우 다를 것으로 예상한다
현재 필자가 매우 염려하는 부분은 2025년 이후의 입주 물량과 더불어 2022~2023년의 입주 물량이다 2022~2023년 입주 물량이 사실 역대 평균보다 적다 2022년 지난 평균에 비해 1만세대 2023년 11000세대 부족한 상황이다
STEP3. 책에서 깨달은 것
책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요
- 2025년 2월에 2023년 8월에 쓰여진 2024년 부동산 예측을 읽어보니 재미가 있으면서, 일단은 초등학생처럼 얘기하면 하나도 맞지 않았다 모두 틀렸다 여러가지 근거를 들어서 2024년 시장을 예측하셨지만, 안타깝게도 2024년시장 특히 서울시장은 작가가 예상한것과 전혀 맞지 않았다
- 얼죽아라는 단어가 등장하면서, 자녀가 있으신 분들을 위한 특례보금자리를 시작으로 저금리상품 등장으로 신축선호현상 → 지난시장에서 상대적 박탈감을 느끼신 분들의 서울 상위급지로 갈아타기 이동 → 지방을 매도하고 서울로 이동하는 시장 → 심리는 금리와 공급을 이미 이겨버린 시장 → DSR2단계 연기로 인해서 2024년 7월과 8월에서는 거래량이 급증하면서, 코로나 시기때보다 더 많은 상승
- 2024년 9월부터 DSR2단계가 시작되었지만, 상승에 대한 온기는 꺼질 줄 몰랐고, 선매수를 하신 분들로 인해서 급매만 거래가 되는 시장으로 변화 → 하지만 가격이 하락하지는 않음
- 2024년 11월 둔촌주공입주가 시작되었지만, 전세가격 하락도 없었고, 매매가격 상승도 없는 시장
- 예측할 수 없었던 2024년 12월 계엄을 계기로 시장은 관망으로 전환
- 조금 거만하게 얘기하면, 전문가들의 예측은 너나위님께서 유튜브에서 얘기해 주신것처럼 현재상황을 실시간으로 중계하시는 것이지, 예측은 어렵다는 걸 한번 더 깨닫게 되었다 미래를 알 수 있는 전문가가 있다면 정말 좋긴하겠다
- 23년 하반기부터 꾸준히 시세트래킹을 하면서, 매임을 계속 병행했던 투자자입장에서, 솔직히 책에서 주는 인사이트보다는 시세트래킹으로 인한 가격의 변화 그리고 매임에서 부사님들과 주고 받는 대화가 오히려 더 정확한 통계자료 같다 물론 경험과 실력이 있으면 작가처럼 정리된 말로 풀어낼 수 있겠으나, 꾸준한 시세트래킹과 실제적인 매임을 통해서 협상이 부동산은 오히려 더 본질이라는 것을 느꼈다
- 책은 도움을 주는 도구 일뿐이지 절대적인것 아닌것 같다
STEP4. 책에서 적용할 점
책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!
2020년 코로나 사태이후 기준금리가 0.5%로 급락하며 시중에 자금이 많이 풀리자 전국의 모든 광역시 부동산 가격이 예외적으로 동반 상승했다 반대로 2021년 후바부터는 기준금리를 다시 올리기 시작했는데, 그 결과 모든 광역기시의 부동산 가격이 201년 4분기를 기점으로 정점을 찍고 폭락하기 시작했다
=> 내마반 강의에서 너나위님께서도 말씀해 주셨던 내용인데, 최근에 서울집값은 금리가 하나가 영향요인인것을 한번 더 알게 되었다 금리의 변화에 따라서 사람들의 매매수요가 자극되는 걸 다시한번 더 알게되었다
대장단지분석으로 보는 5가지 인사이트
1. 소형평형대의 뛰어난 안정성 - 일반적인 시장에서 25평형이 33평형에 비해 매우 안정적인 흐름을 보여준다
2. 소형평형대의 높은 상승률
3. 지역별 가격 차이의 확대
4. 업무지구의 접근성
5. 임대아파트의 존재여부 - 남산타운과 약수하이츠는 둘다 대단지라는 메리트와 약수역이라는 대중교통망 그리고 뛰어난 종로중구 및 강남접근성이 있는 곳이다 이처럼 강력한 어메니티가 존재하는 단지는 임대아파트 세대수가 많더라도 이를 넘어서는 강한 상승 동력이 존재한다
=> 서울에서는 투자를 한다면 25평형이 33평형보다 수요가 더 많은 것 같다 가격상승도 더 많고 하락도 더 많고, 아마도 가격이 비싼 서울이기에 전세수요 역시 조금이라도 싼 25평의 수요가 더 많은 것 같다
마포래미안푸르지오가 주는 인사이트는 다음과 같다
첫째, 강남구와 달리 6개월 가량 늦은 2017년 초부터 대세상승을 시작했으나 2018년 38%의 믿기지 않는 상승률을 보였다 이른바 마용성(마포구용산구성동구)의 관심도 높아진것 과 함께 강남이나 용산 지역보다는 전체 투자 규모가 크지 않아 투자 수요가 몰린것으로 보인다 늦게 상승을 시작했으나 연간 상승률은 강남을 상회한다
- 둘째, 상승기에 가격을 끌어올리는 힘에서 지역의 차이를 확인 할 수 있다 마포래미안푸르지오 인근 지역인 서대문구 가재울 DMC파크뷰자이와 비교해보면 입주 초기인 2016년 4분기의 거래 가격은 33평형 기준 마포래미안푸르지오 8.3억 DMC파크뷰자이 7.1억으로 16.9%차이를 보였으나 하지만 2021년 3분기에 기록한 최고가는 마포래미안푸르지오 18.7억 DMC파크뷰자이 14.1억으로 격차가 32.6%더 벌어진것으로 알수있다 이보다 더 흥미로운 것은 하락률의 차이다 2022년 하락기에 DMC파큐뷰자이가 23%하락하는 동안 마포래미안푸르지오는 14%하락하는데 그쳐 마포구의 저력을 확인 할 수 있었다
=> 한번 더 입지의 중요성을 느낀게 되었다 서대문구 DMC파크뷰자이 vs 마포구 마포래미안푸르지오의 상승률과 하락률을 보면, 마포가 더 많이 상승하고 하락도 더 적게 하는 걸 알게 되었다 급지가 더 중요한것 같다
p257 필자는 2024년 서울시 아파트 가격에 대해 정체(-6%~ +2%)를 예상하고 있다 물론 전혀 예상하지 못한 변수가 등장한다면 시장은 정체가 아닌 큰 하락이 나타날 수 있다 하지만 2025년 서울시부동산 시장은 이전과 이후가 매우 다를 것으로 예상한다
현재 필자가 매우 염려하는 부분은 2025년 이후의 입주 물량과 더불어 2022~2023년의 입주 물량이다 2022~2023년 입주 물량이 사실 역대 평균보다 적다 2022년 지난 평균에 비해 1만세대 2023년 11000세대 부족한 상황이다
=> 개인적으로는 서울시장의 공급은 물론 중요한 요소이다 하지만 지금 2025년 시장은 공급보다는 심리(including 금리)인것 같다
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요
p16 강남구부터 거리가 먼 지역의 가격대 하락이 큰 것을 알 수 있다
=> 알고 있었다 강남이 제일 좋은것을, 그래서 월부에서 아파트 비교할때 잘 모르겠으면 강남접근성 시간을 가지고 비교를 하라고 배웠는데, 강남의 먼거리의 아파트들이 큰 하락은 한다고 하니 한번 더 입지의 중요성을 배우게 된다
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