드디어 저도 자산재배치를 했습니다 (수원실거주 매도 후 서울매수)

드디어 저도 자산재배치를 했습니다 (수원실거주 매도 후 서울매수)

월부에 오고나서 약 2년 8개월정도 걸렸던거 같습니다 쫄보이면서 용기가 없었던 저는 투자금이 없었다는 핑계로 월부고시생처럼 공부만 했던거 같습니다 다른 동료분들께서 투자를 하시고 복기를 하시는 동안 저는 공부만 했던거 같습니다 그렇게 하다가 내마중 강의에서, 자산재배치를 배우면서, 수원집(신축)을 매도하고 서울을 매수할 수 있게 되었습니다

축척 후 발산 (feat. 첫 실전반을 하다)

사실 저는 월부에 오고 나서 그런 생각을 갖지 않을려고 노력했지만, 개인적으로 실전반과 지방투자실전반에 대한 자격지심이 있었습니다 월부에서 대부분을 이루고 있는 20대30대가 아니다 보니, 광클에서 매번 밀리게 되었고, 언젠가 되겠지 했던게, 2년 7개월이 걸릴줄은 몰랐습니다 꼭 실전반/지방투자실전반 수업을 들어야만 투자를 할 수 있는건 아니였겠지만, 저는 뭔가  저의 속안에서 채워지지 않는 부분이 있었던 것 같았습니다

겁많은 쫄보인 저는 걱정이 많아서, 자실을 하면서 강의를 들었고 3~4개월 한번씩 잘못된 방향으로 갈 수 도 있다는 걱정에, 투자코칭/임보코칭을 3~4개월에 한번씩 받았습니다 지금은 없어졌지만, 투자코칭/임보코칭을 통해서, 실전반의 갈증을 해결했으며, 코칭을 통해서 방향성을 가이드 받을 수 있었습니다 코칭을 정기적으로 받았음에도 불구하고 저의 내면속에는 뭔가 아쉬움이 가득했었습니다. 그러한 아쉬움은 동경으로 바뀌었던거 같았습니다

그래도 그 2년 7월이라는 시간동안, 단 한달도 쉬지않고, 잘하든 잘 하지못하든 매월 앞마당을 1개씩 늘려나가는 활동을 했었습니다 월부에서 만나신 좋은 분들과 자실을 함께 했고, 강의에서도 앞마당을 한달에 한 개씩 늘려나갔습니다

그러다가 드디어 운이 좋게 24년 9월에 드디어 첫번쨰 실전반 수업을 할 수 있었습니다 첫 실전반에서는 튜터님도 만날 수 있었고, 월부학교를 다녀오신 조장님 조원님들을 만날 수 있었습니다 아마도 한달동안 튜터님과 조원님들과 함께 공부를 하면서, 저는 저를 객관화할 수 있는 시간이였던거 같았습니다

축척 후 발산 : ‘나는 실력이 부족해서 투자를 하지 않았던 것이 아니라, 나는 투자에 대해서 두려워하고 있었구나’

사실 저의 두려움이 보여질까 저는 부끄러웠지만, 다른 한편으로는 나도 충분히 할 수 있겠는데 라는 자신감이 생기는 한달이기도 했습니다 튜터님께서는 칭찬을 많이해 주셨고, 조장님께서는 날카롭기만 하던 저의 마인드에 부드러움이라는 유연성을 알려주셨습니다 그리고 조원님들과 대화를 하면서,

‘아~~ 내가 했던 지난 2년 7개월이라는 시간이 절대로 헛된 시간들이 아니였구나’를 알게 되었습니다  

튜터님, 조원님들에게 얻은 응원은 저를 좀 더 자신감있는 무빙포워드로 만들었던거 같았습니다 그리고 한달동안 옆에서 지켜보면서 좋은 조원님들 덕분에 좀 더 유연한 사고와 넓게 보는 시야를 갖을 수 있게 되었습니다

최종임보발표 (feat. 튜터님의 디테일한 가이드)

튜터님께서는 모든 조원들에게 최임 발표 기회를 주셨고, 다른 분들 발표와 피드백을 보면서 간접적으로 인사이트를 얻을 수 있었고, 저의 최임 발표에서, 튜터님께서는, 24년 7월에 받았던 투자코칭때보다 좀 더 디테일하게 시세트래킹의 방법과 앞으로의 저의 액션플랜을 만들어 주셨습니다 한달동안 지켜보았던 튜터님이시기에, 제가 이해하기 쉽게 제가 이해할 수 있는 언어로 설명해 주셨습니다

스토킹하듯이 시세트래킹을 하세요 (feat. 튜터님말씀)

최임발표이후, 저는 하루에 몇십번씩 제가 타켓팅한 단지들의 시세트래킹을 했습니다 하루에도 10번씩 네이버시세를 쳐다보면서, 새로운 매물이 올라오면 바로 전화를 걸어서, 매물의 상황을 파악했습니다

어떠한 사연이 있는지? 왜 매도를 하는지? 매임이 가능하신지? 가격할인 가능한지? 층향은 어떻게 되는지? 세입자가 있는지? 수리가 되어있는지? 등등 모든 자세한 사항을 확인했고, 모든걸 기록으로 남겨두었습니다 그리고 시간이 되는데로 부사님들을 찾아가서 확인하고 확인했습니다

‘왜 매수하지 않을꺼면서 전화하고 찾아만 오시는거야?’ ‘그 가격에 안나온다니까? 그냥 사~’ 라고 하시면서 저를 피하시기 시작하시는 부사님들이 생겨나기 시작했습니다 그럼에도 저는 굴하지 않고, 계속 같은 작업을 해 왔습니다 서울에 20개정도 단지를 타켓팅하고 있었고, 시간이 지나면서 20개 단지의 실거래가격과 전세가격이 자연스럽게 제 머리속에 층, 향, 수리상태, 전세/월세가 얼마에 끼어있는지가 입력이 되었습니다

드디어 그 매물을 만나다

그렇게 팽팽하던 시장은 10월 중순을 넘어가면서, 가격이 많지는 않지만 조금씩 호가보다 낮게 나오는 매물들이 등장하기 시작했습니다 전세가 끼어 있거나 월세가 끼어 있는 물건들이, 호가를 조금 낮아진 매물들이 나오기 시작했습니다 저층과 선호되지 않는 동의 물건들에서, 중층이상으로 선호되는 동들도 물건들이 나오기 시작했습니다

그러다가 A단지에서 선호되는 단지에 중층으로 일반적인 시세로 매물이 떴습니다 저는 루틴처럼 바로 전화를 드렸습니다 그리고 제가 궁금해 하는 매물에 대해서 이것저것을 여쭈어 보았고, 부사님께서는 루틴처럼 호의적이지 않으셨습니다 그래도 집요하게 매물에 대해서 문의를 드렸고, 혹시라도 매도자님께서 가격할인 생각이 있으면 꼭 전화를 달라는 말씀도 남겼습니다

며칠 후 사장님께서 전화가 왔습니다 혹시 아직도 같은 매물에 관심이 있는지에 대해서, 매도자의 건강상태가 좋지 않아서, 매도를 갑자기 서두르게 되었는데, 매수에 관심이 있으신지 부사님께서는 저에게 문의를 주셨고, 저는 무조건 가능하다고 말씀드렸습니다

그때 시간이 목요일 오후 2시쯤이였는데, 바로 목요일 오후 반차를 내고, 금요일 연차를 내고, 토요일 임장계획을 모두 취소했습니다 그리고 바로 매물임장 stand-by mode로 준비

그리고 부사님께는 오늘(목요일 오후) 내일(금요일) 토요일 모두 언제든 가능하니, 매물을 무조건 첫번째로 보여달라고 부탁을 드렸습니다 두번째는 절대 되지 않고, 무조건 첫번째로 보여달라고 부탁을 드리고, 바로 서울로 달려갔습니다 (여기서 첫번째의 의미는 ‘제일 먼저 매물을 보는 사람’) 그리고 부사님과 세입자분께 사정을 해서 매임을 할 수 있었고, 지난 2년7개월동안 매달 했던 매임의 경험 덕분에 크게 고민하지 않았습니다 결정은 오히려 쉬웠습니다

그래 바로 이 물건이다 평형, 선호동, 향, 수리상태, 세입자껴있는 상태, 세입자전세금상태등 모든 것이 완벽하구나!!

최근 대출규제로 인해서, 사실 대출특강을 들었음에도 불구하고, 전세를 맞추지 못하면 어떡하지라는 불안감이 있었는데, 제가 매수한 물건은 갱신을 사용하지 않은 내년말 물건이였습니다 다행히 전세금도 높은 금액이 아니기에 역전세도 걱정하지 않아도 되었습니다 센낀 물건이여서 다행이라고 생각했습니다 (가계약을 보내기 전까지 부동산에 매물문의 전화가 계속 쏟아졌고(가격이 동과 층 대비 너무 매력적), 제가 가계금액 보내고 부사님께서는 바로 광고를 내리셨습니다)

홈런보다는 번트로라도 1호기는 살아나가는게 중요합니다

물건상태:

내가 기다렸던 동, 층, 향,

내가 기다렸던 가격(너나위님 투자기준범위),

매도자의 건강 상황으로 인해서 급매

1년전 역전세로 인해서 올수리상태,

25년 말 전세만기(갱신사용하지않음),

신혼부부거주

서울에서 제가 가지고 있는 투자금으로 가장 좋은 물건이 아닐 수도 있었습니다 넓게 볼려고 최대한 노력했지만, 제가 미쳐 보지 못 한 부분이 분명 있을 수 있었습니다 하지만 ‘홈런보다는 번트로라도 살아서 안전하게 나가자’라는 생각이 저의 결정에 도움을 주셨습니다 그리고 매물이 인터넷쇼핑이 아니다보니 좋은동 좋은층 매물이 급매로 나올 수도 있고 안나올 수도 있는 상황이라는걸 알고 있다보니, 매수물건이 나쁘지 않다는 결정을 내렸습니다

추가 네고를 요청하다 그리고 계약을 한다

호가에서 몇천만원 저렴한 급매를 찾았는데, 사정을 들어보니 더 안타까움의 연속이였습니다 매도자 어르신께서 복비를 내 줄 수 없는 상태이셨고, 자녀분들도 이미 잔금을 받으면 어떻게 비용을 나눌지를 계획을 세워두신 상태여서, 복비를 낼 수 있는 사람이 없는 상태였습니다 안타까우면서도 이해가 가지 않는 상황이였습니다 (계약금과 잔금이 몇억이나 되는데, 그걸로 복비를 내면되지?라는 생각이 들었지만, 입꾺닫했습니다) 그리고 부사님께 제안을 제가 드렸습니다

‘사장님 지금가격에서 2천만원 추가로 깎아주시면, 제가 매도자님 복비도 내드리고, 복비도 원래계약금액 요율로 복비를 드리겠습니다 (부동산복비가 거래금액에 따라서 상한요율이 다르다보니 부사님께서는 거래금액에 매우 민감하셨습니다)’

중간에 옥신각신하는 우여곡절이 있었지만, 부사님께서는 저의 제안을 받아들이셨고, 매도자분도 자식들에게 아쉬운 소리를 하지 않고, 매수자가 복비를 내 준다고 하니 ,2천만원은 안되고, 1500만원을 추가로 할인해 주셨습니다 (대신 복비는 매수자인 제가 부담하는걸로)

가격이 투자기준이하로 가격이 들어왔다

(너나위님께서 내마중에서 알려주신 투자범위에 들어왔다)

기준1) 24년 상승장에서 전고점이 90%이내인 단지: 저평가기준 -15%이하 하락한 가격

기준2) 24년 상승장에서 전고점이 90%이내가 아닌 단지: 저평가기준 -20%이하 하락한 가격

->참고로 제가 매수한 단지는 전고점 90%로 들어왔던 단지였습니다 그리고 전고대비 21%하락한 가격으로 매수했습니다.

되도않는 네고를 한번 더 시도한다

그렇게 가계약금을 보내고, 계약서를 쓰는 날 한번 더 매도자님께 한번 더 가격할인을 요청했습니다

‘사장님, 제가 잔금을 은행 정기예금에 넣어두어서 x월x일이후에 잔금을 드릴 수 있는데, 이자가 약 350만원정도에요. 혹시 500만원 더 깎아주시면, 제가 잔금을 다음주 아니 내일이라도 드리겠습니다’

매도자분은 엄청나게 흔들리셨지만, 결국에는 500만원을 깎아주지 않으시고, 계약이 체결되었습니다 세입자가 있기에 중도금없이, 잔금을 바로 하기로 계약했습니다

자랑질

자랑을 좀 하면, 제가 매수한 아파트에서 저의 가격은 2020년 3월이후 1층2층 저층을 제외하고, 제가 매수하는 가격이 가장 저렴합니다 2020년 3월이후 가격에서 제 매수가격이 가장 저렴하고, 저의 매물은 1년전 올수리가 되어있어서, 추가로 제가 수리비를 들이지 않아도 될 것 같습니다 (강남역까지 지하철로 30분이내, 매수단지 to 강남역)

감사합니다 동료분들 그리고 월부

이렇게 좋은 가격의 좋은 매물을 찾을 수 있었던건, 지난 2년7개월간 혼자서라도 했던 자실로 앞마당 늘려나가기, 임장을 함께 했던 동료분들 그리고 실전반에서 튜터님 , 마지막으로 스토커처럼 하루에도 10번이상씩 시세를 보고, 전화를하고 부사님들을 찾아갔기에, 가능했다고 생각합니다 막상 매수를 할때(가계약금을 보내고 계약을 할때)는 자신이 있었습니다 이 매물보다 더 저렴한 매물은 없다 왜냐하면, 제가 모든 시세를 다 알고 있었기 때문에

투자를 경험하면서 성장한다고 선배님들과 월부 강사님들이 말씀을 하셨는데, 저는 이번에 완벽하게 한 사이클이 돌면서 마음고생은 많이 했지만, 많은 것을 배울 수 있었습니다 그리고 앞으로 어떻게 하면 되는지도 알게 되었습니다 결국에는 꾸준히 하다보면 좋은날이 온다는 것을 알게 되었습니다

아직 잔금(이번달잔금)이 남았지만 그동안 좋은 방법을 알려주신 여러 동료분들 덕분에 큰 어려움이 없을 것 같습니다

다들 너무 너무 감사합니다

정리)

-      앞마당을 늘리는 과정은 절대로 헛되지 않았다 (축척 후 발산)

-      좋은 동료들을 통해서 인사이트와 동기부여를 얻을 수 있었다 (자실을 함께 해주신 동료분들, 강의에서 만난 동료분들)

-      타겟단지를 선정했으면, 스토킹하듯이 타겟단지 모든 매물을 스토킹하라

(부끄러움은 순간이고, 운이 좋으면 몇 개월치 급여이상으로 할인할 수 있다)

-      대출규제로 인해서 잔금이 걱정된다면, 세낀물건도 좋은 옵션이다

-      너나위님께(강의에서) 배운대로 투자기준에 들어오면 배트를 휘둘러라

-      꾸준히 하다보면 좋은날이 온다

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