최대한 깎았는데도 목표 타겟가에 조금 안들어오는 단지... 해야할까요?
- 부동산Q&A
- 25.02.10
안녕하세요?
얼마전에 제주바다 멘토님께 투코를 받고 서울 3급지와 4급지 중에 투자 범위 설정해주신 단지들 매물을 털었습니다. 멘토님께서는 15프로 하락을 만들어서 매수를 해보라고 하셨는데 그중 제 앞마당 4급지에서 1순위에(5호선 역세권, 2198세대, 2005년식, 24평,방3화2계/직장A교통A환경B학군B ) 들어왔던 단지는 매물도 많지 않지만 10개정도 매물을 보았고 최대한 깎은 가격이 -10%정도입니다. 가격이 더 안깎이고 호가가 올라가는 분위기여서 2순위 단지 ( 5호선 초역세권,2517세대, 2008년식, 24평,방3화2계/직장A교통A환경B학군B) 에서 오늘 최근 가격을 낮춘 급매물을 보고 왔습니다. 생활권은 1순위 단지와 2순위 단지가 동일합니다.
RR은 아니지만 남향에 층수가 8층이며 판상형에 선호하는 구조입니다. 역 출구까지 5분 소요 됩니다. 물건지 상황을 설명드리면 집주인은 일시적 2주택으로 이 물건을 2년내에정리하고 싶은 상황이어서 임차인을 새로 구하지 않고 공실로 두고 매도할 예정이라고 하시더군요.
2순위 단지에서 수리안 된 공실 물건을 매가 -13.5% 까지 만들었는데 , 수리비가 대략 1000만원 정도 예상이 됩니다. 전세가율은 60퍼센트 정도 됩니다.
멘토님께 제안받은 하락률이 -15프로인데 1000만원이 추가로 깎이면 딱 타겟 매수가에 들어오는데 도저히 깎이지 않고 매도자가 안팔겠다고 하여 -13.5%인 상태로 매수를 해도 괜찮을까요? 제가 만든 네고한 가격은 최근에 거래된 동향 선호가 더 떨어지는 동보다는 1500만원 낮은 금액입니다.
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댓글
BEST | 붕어빵님 안녕하세요 :D 코칭 이후 행동으로 옮겨가시는 모습, 그리고 질문을 통ㅎ ㅐ보완해 나가시려는 모습 정말 멋지십니다! 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같습니다. 코칭과 강의에서 멘토 튜터님들께서 전고점 대비 기준점을 말씀주시는 이유는 모든 단지의 적정 가격을 일일이 다 말씀드릴 수 없는 부분도 있고, 또 단지 내에서도 동마다 향마다 물건의 상태마다 다를 수 있기 때문입니다. 그래서 그럼 나는 15%인 가격으로 매수한다면 발생가능한 문제점이 무엇일까?를 생각해보면 좋을 것 같아요. 실제로 발생가능한 문제점이요. '15% 하락된 가격에 사지 못했으므로 비싸게 산 것 같아, 별로 못 벌 것 같아' 같은 정성적인 예상이 아니라 실제 체감될 수 있는 염려점들을 말이죠. 이를테면 전고대비 15%까지는 아니지만 15%하락된 가격의 매물입니다. 그런데 13% 하락된 매물보다, 상태가 좋지 못해 수리비가 더 들어가거나, 당장은 수리비가 들지 않지만 2년뒤 4년뒤 보유 관점에서 반드시 큰 수리가 들어갈 것으로 보여지는 매물이 있습니다. 그렇다면 무엇을 선택해야 할까요? 또 15% 하락된 매물이지만 향, 구조, 동이 열위인 동이지만 vs 13% 하락된 가격의 동,향,층, 구조가 우위인 매물이 있습니다. 무엇을 선택해야 할까요? 그래서 저라면 비용과 편익 측면에서 생각을 해 볼 것 같습니다. 또 하나, 15%에 하락된 가격으로 매수하는 것이 적정하다고 하는 이유. 첫째 30% 하락가격은 아니지만 15%라면 비싸지 않고 길게 보면 싼 가격에 산다는 것이기 때문입니다. 15% 하락된 가격에 매수하면 망하고, 30% 하락된 가격에 매수해야만 벌 수 있을까요? 아니겠죠. 싸게 사라는 것은 더 벌기 위해서도 있지만, 덜 위험하기 위해서인 측면도 굉장히 중요합니다. 그렇다면 15% 남짓 하락된 가격으로 매수한다면 22말 23년초 처럼 예상치 못한 거시적 요소가 변했을 때 최대 그때의 가격까지 하락할 수도 있겠구나. 최대. 그럼 그 가격까지 떨어진다면 나는 그것을 감당 할 수 있는가? 매매가격은 매도 하기까지 사이버 머니로 생각 해 볼 수도 있으니, 실거주라면 하락하더라도 크게 타격은 없을 듯한데, 임차를 놓은 물건이라면 그때 전세가격의 하락등이 어느정도나 될지 생각해 보고 내가 감당을 할 수 있을까? 를 생각해 볼 것 같습니다 :D 정리하자면 위에 드림텔러님, 버린돌님께서 말씀해주셨듯 매수 후 최대 하락시 내가 그 가격과 전세 임차 수준을 고려할 때 감당가능한지를 살펴보시고, 전고점을 기준으로 하락율을 보고 매수하는 것은 그만큼 더 벌기 위한 측면도 있지만, 그보다 더 중요한 것은 그만큼의 '안전'마진 더 벌 기 위한 초과마진이 아닌 '안전'마진 측면이라는 점을 고려해보셔서 의사결정하시면 좋을 것 같습니다. '15%' 라는 워딩 그자체에만 몰두하시지 않았으면 좋겠다는 생각이 들어(제가 그랬거든요 ㅎㅎ) 길게 적어보았습니다. ㅎㅎ 의사결정에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠어요 :D 정말 멋지세요 붕어빵님!! 빠이팅입니다!
찹쌀붕어빵님 안녕하세요. 제주바다 멘토님께서 말씀해주신 -15%까지 깎이지 않아 속상하실 것 같습니다. -15%까지 깎여서 원하는 가격에 사면 정말 좋을텐데 협상은 마음대로 되지 않는 것 같아요... 2개 단지 모두 사람들이 좋아하고 5호선 초역세권이고 직장도 탄탄한 곳으로 알고 있어요. 1. 기다려보면서 매물을 더 털어본다. 2. 아쉽지만 자산을 가져오는 것이 중요하다. 2가지에 대해 고민을 해볼 것 같아요. 1번은 -15% 매물이 나올수도 있고 최악의 경우에는 지금보다 가격이 더 올라갈 수 있습니다. 2번은 안전마진이 아쉽고 엄청 싸다고 생각할수는 없지만 지금 자산을 소유해서 전고점을 돌파하는 것을 기대해볼 수 있을 것 같습니다. 저도 다른 지역에서 원하는 금액만큼 깎이지 않아 매수를 하지 않았는데 가격이 많이 오른 경험을 했었는데 나중에 많이 아쉽다는 생각이 들더라구요. 근데 결과론적인 이야기라서 그 당시로 돌아가도 같은 선택을 했을 것 같습니다..! 각 선택에 따른 편익과 비용을 생각해보고 결정하시면 좋겠습니다. 제 개인적인 생각이니 그냥 지나치셔도 됩니다:) 투자 응원합니다!!
안녕하세요 찹쌀붕어빵님 ^^ 투자코칭 받으시고 행동하시는 모습 대단하세요. 생각보다 협상이 쉽지 않은 영역이죠 ㅠㅠ 가장 best는 15% 깎아서 매수하는 것이겠지만, 시장 상황상 어려울 수 있습니다. 그렇기에 가치있는 자산이고 감당 가능하다면 매수를 고려해볼 수 있을 것 같아요~ 가격 협상이 어렵다면 조건(수리 기간 확보 등)을 협상해보셔도 좋을 것 같습니다. 화이팅입니다 붕어빵님 !