[공이이일] 독서후기 25-#3. 부동산트렌드2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2025

저자 및 출판사 : 김경민,김규석 외 4명/와이즈맵

읽은 날짜 : 25.2.4

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클 #골든크로스 #N파고

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

1.저자 및 도서 소개

• 저자 : 서울대학교 지리학 학사. UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획,부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 브동산 트렌드 시리즈와 부동산 메가크렌드 2020, 도시개발의 방향성을 제시한 도시개발, 길을 잃다, 익선동의 가치를 재조명한 리씽킹 서울, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 건축왕, 경성을 만들다 등이 있따. 조선일보에 월 1회 김경민의 부트캠프를 연재하고 있으며, SBS 교양이를 부탁해, MBC 손에 잡히는 경제플러스, KBS 머니올라 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연중이다. '김경민의 노트'라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌트에 관한 정보를 공유한다.
• 책소개 : 2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다. 매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2.내용 및 줄거리

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

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다른 조건이 동일할 떄, 전체 거래 중 매매 거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. 그런데 어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다. 매매 시장으로의 수요 전환은 매매가격을 움직일 가능성을 내포한다.

→ 거래량의 흐름으로 매매가 수요가 큰 지 전세수요가 큰 지 알 수 있는 부분. 상황을 고려해야 하겠지만, 어떤 수요가 더 큰 지에 따라 대응 해야하는 전략이 달라질 수 있다. 매매가격을 움직일 가능성을 가지고 있는 매매 시장으로의 수요 전환은 잘 모니터링해야겠다.

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

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역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.

→ 서울은 충분한 수요가 있기 때문에 시기의 문제일뿐 전고점을 돌파할 것이다. 언제 넘어갈지는 예측할 수 없지만, 충분히 가치있는 자산이라면 전고점을 돌파할 것이다.

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서울시와 전국 광역시의 가격 흐름

[2010~12]

서울시 : 이 기간에 서울시 아파트 가격은 하락세를 보였다. 글로벌 금융위기의 여파로 부동산 시장이 침체되었다

광역시 : 글로벌 금융위기에도 불구하고 인천을 제외한 대부분의 광역시의 가격이 상승했다. 이는 지방의 경제 상황이 서울과 달랐기 때문이다.

[2013~15]

서울시 : 2013년 이후 상승을 시작했으나 아파트 가격은 큰 변동 없이 안정적인 흐름을 유지했다.

광여기 : 대구는 이 시기에 가격이 상승하는 등 일부 광역시에서 서울과 다른 움직임이 나타났다.

[2015~19]

서울시 : 2015년 중반부터 서울 아파트 시장은 급격한 상승세를 보였다. 주거 수요 증가와 함께 정부의 부동산 정책 변화 등이 영향을 미쳤다.

광역시 : 서울의 상승기 동안 부산과 울산 등은 가격이 하락하거나 정체되었다. 울산을 포함한 경남권은 조선업 쇠퇴 등 지역 경제와 연간이 깊었다.

[2020~21]

서울시와 광역시 : 코로나19 펜데믹으로 인해 전국적으로 유동성이 증가하면서 모든 광역시의 아파트 가격이 동반 상승했다. 이는 기준금리 인하와 정부의 경기 부양책 등이 주요 요인이었다.

[2021.4분기~22]

서울시와 광역시 : 2021년 후반부터 전국적으로 아파트 가격이 하락세로 돌아섰다. 금리 인상과 함께 유동성 축소가 주요 원인으로 작용했다.

→ 지방과 서울, 수도권은 다른 사이클로 움직인다. 서울 시장이 다 올랐을때 지방도 다 오르지는 않는다. 어떤 시장이든 기회는 온다. 주거 수요와 유동성. 금융위기 또한 같은 상황이어도 지역에 따라 흐름이 달라질 수 있다.

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아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다.

→ 직장 중심지로의 접근성. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역은 어디일까?

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고가vs중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

→ 언젠가는 고가 아파트 시장에 투자를 할 수 있지만, 단기간에 할 시장은 중저가 아파트 시장. 어느 지역이 떨어져서 저 멀리 떨어져있는 지역이 동시에 떨어지지는 않는다. 중저가 아파트별로 특징과 연관되는 지역분석을 잘해야겠다.

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서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

첫째, 서울시 주택가격이 상승한다.

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

→ 공급이 투자자에게 주는 효과는 기회이다. 좋은데는 당연히 매매가격이 먼저 상승하지만, 전세가격이 상승될 때까지 기다려주는 지역도 있을 것이다. 잘 찾아보고 기회를 잡자.

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변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.

→ 상황에 맞는 의사결정. 이게 키포인트이다. 변화와 위기는 언제나 찾아온다. 그 속에서 어떤 기회를 잡을지는 그 상황에서 내가 가지고 있는 무기가 무엇인가에 따라 달라진다. 어찌됬든 그 상황 속에서 내가 할 수 있는 최선을 다하자.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

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서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작된다

2008년 9월~2009년 12월 : 혼돈기

2010년 1월~2013년 2월 : 대세하락기

2013년 3월~2022년 : 최장기간 대세 상승기

2022년 2월~2024년 3월 : 대세하락기~정체기

2024년 4월~현재 : 상승기 진입

→ 그래프를 통해 다음 시장을 예측하는 부분이 흥미로웠다. 미래가 과거의 데이터로 추측하여 딱 맞아 떨어질 수는 없지만, 과거의 데이터에도 시장에서의 사람들의 심리가 반영되어 있기 때문에, 100% 확정은 못하더라도 특징을 뽑아볼 수 있다. 의사결정에 참고용으로 공부하고 학습하자.

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상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

첫째 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.

둘째 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다.

셋째 부동산 사이클이 짧아진다.

→ 고가에 시작해서 서민주택으로 확산되는 패턴. 부동산은 장기간 보유. 가격변화는 장기간에 걸쳐서. 사이클이 짧아지는 패턴.

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

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신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장의 두 가지 현상

첫째. 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

둘째. 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격차이가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.

→ 신축 프리미엄. 구축을 만약 외면할 수는 없다. 신축과 구축의 가격차이가 많이 난다면 결국에는 구축으로 흐름이 넘어온다.

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

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강동구와 송파구 지역은 올림픽파크포레온 입주 물량의 영향이 강할 수 있으나, 서울 내 다른 지역(특히 서북권과 서남권)은 입주 물량 부족에 직면할 가능성이 크다.

→ 동쪽의 입주가 밀집되어있기 때문에 동쪽의 전세가와 서쪽의 전세가가 차이가 있다. 그런 차이로 인해 동쪽의 가격도 어느 정도 눌려있는 것도 팩트.. 감당가능한 리스크를 제거한다면 눌려있는 동쪽에서 기회를 찾을 수도 있을 것 같다.

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2024년 강동구 올림픽파크온이 어느 정도의 영향으로, 어디까지, 얼마나 길게 전세가격을 누를지를 확인할 수 있다면, 향후 물량이 서초구와 강남구 지역에 어느 정도 영향을 끼칠지를 어렴풋 예측할 수 있을지 모른다.

→ 올림픽파크포레온이 생각보다 송파구의 전세에 많은 영향을 미쳤다. 그정도 규모의 대단지는 상급지여도 붙어있다면 전세수요를 빨아들일 수 있다.

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

2) 서울 대장 단지 가격 분석

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대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다

2 금리 인하는 시간문제다

3 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다

4 강남 3구의 상승세가 전이될 것이다

5 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다

6 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

→ 시작은 강남3구부터 서서히 퍼져나가는 것. 신축 아파트일 수록 금방 회복 된다. 공급 부족은 자명한 사실. 금리 인하까지 진행된다면 더더욱 빠른 상승을 기대할 수 있다.

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

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임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금융시장의 '금리'라고 했다. 기준금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 된다.

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과거의 가격 데이터를 통한 두가지 중요한 트렌드

첫째, 가격상승은 대체로 강남에서 시작된다

둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다

→ 무조건 좋은 것 만을 산다고 많이 버는 것은 아니다. 그러니 충분히 가치가 있는 단지이고 가치 대비 저렴하다면 충분한 수익을 안겨줄 것이다.

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

3.나에게 어떤 점이 유용한가?

부동산의 사이클 분석과 전체적인 서울 수도권 시장의 큰 흐름을 데이터 관점으로 볼 수 있었다. 또한 막연하게 주위에서 들었던 내용들의 데이터를 뒷받침한 주장들을 볼 수 있었다. 지난 간 과거와 그 시기의 사건들을 통해서 앞으로 어떤 관점으로 시장을 바라봐야하는지, 임장을 다니면서 보았던 단지들을 저자가 해석한 부분을 읽으면서 내 생각을 맞춰볼수 있었다. 이러한 예측이 설정한 조건에 반드시 일치할 수 없기 때문에 정확하게 일치할 수 없지만, 앞으로 시장을 대할 때 큰 틀에서 과거의 어느 시점에 와 있는지 적용하고 투자에 반영하면 좋겠다는 생각을 하였다.

4.이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀점[적용할 점]

• 그래프 반영 서울시장 사이클에 대한 내용 임보에 작성하기
• 공급, 금리에 따른 과거시장 공부하기

5.책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

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변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.

→ 조금만 공부를 하다 보면 서울 시장의 공급이 부족하다는 것을 알게 됩니다. 현 시장과 다가올 미래에 대해 자신의 상황을 적용한 투자 전략 시나리오가 있으신가요? 어떤 마음가짐으로 다가올 서울 시장을 준비하는지 이야기 나눠보고 싶습니다.

6.연관지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

• 부동산을 공부할 결심