안녕하세요
든든한 울타리가 되고 싶은 코지하우스입니다.
지난 신투기를 제대로 못들은 거 같고, 신투기 마지막 강의였다는 것을 뒤늦게 알았는데요
당시 제대로 듣지 못했던 거 같아서 자모님 강의는 다시 복습하기로 하였습니다!
이번 강의에서 남길 것
1. 투자범위(서울/경기도/지방)
2. 지역 내 투자범위
1) 입지 평균 : 평촌
- 평균인 지역 평균이 꼭 앞마당으로 있어야 한다.
- 이게 먼저 입지가 정리가 되어 있어야 그 다음 것들을 할 수 있는 것
2) 선호도(단지)
3. 지역 간 투자범위
내용 대략 필사….
나는 여기서 어떤 단계에 있는가를 알고 진행해야 함.
스테이지가 변하고 있어요 2억정도로 경기도를 봐야해요
1.5~2억 : 무조건 경기도
1억 : 지방 광역시와 수도권을 비교하면서 투자처 늘리고 투자해야함
신투기 2개월 동안 무엇이 바뀌었나요?
내 투자금으로 어떤 투자를 할 수 있는건가요?
내가 투자하려는 지역에 대한 투자적 이해
1. 신도시의 투자적 특징
2. 신도시내 선도지구에 대한 이해
수도권 내 지역간 비교평가
- 수도권 투자에 대한 이해를 바탕으로 한 지역간 비교평가
단지간 비교평가
- 서울 경기도 단지별 비교평가하여 투자 적용하는 법
분당 평촌 광명 수원
분당의 움직임이 시작 분당 -> 수지 -> 수원으로 흐름
1. 각 지역의 입지독점성, 수요 판단
2. 각 자역의 투자범위 선정
3. 각 지역의 단지 간 비교평가를 통한 우선순위 정리
4. 내 투자에 적용
신축은 먼저 오른다
평촌, 광명이 기회다!
<지금 투자할만한 시장인가?>
이걸 확인할 때 중요하게 보는 지표는 전세가율
2015~2016년 전세가율 평균 70%
2023년 초반 전세가율이 가장 낮음
2025년 지금은? 전세가율이 오르고 있다 지금은 2014~2016년 정도랑 비슷해요
이래저래 손해볼 시장이 아니에요
안양광명동대문(일시적으로 전세가 빠진 시장) 동대문 -> 성북구에 영향 주는 중
안양이나 광명은 공급물량이 많이 들어오면서 전세가가 낮아졌으니 투자금이 많이 들더라도 좋은 것을 먼저 잡는 전략을 해야해요!
지금 투자처 : 과천(서울1~2급지 사이), 성남시(분당은 마포급, 수정/중원구는 평촌/수지급 내가 수정/중원구의 구축을 보고 있으면 평촌/수지의 구축이랑 비교 필요)
안양, 용인(수지>기흥_용인플랫폼시티 호재>처인구), 하남(미사/비미사), 구리, 광명
l 강남이랑 멀어지는 신도시일수록(예 다산, 검단, 송도 신도시) 지방처럼 봐야함. 그신도시의 신축들이 싸야하고, 내 투자금 안에 들어와야하고 매도 생각하고 투자
l (투자범위정하기)동안구>만안구 투자범위를 넓혀야해요 만안구에 신축이 들어오는데 안양역 근처에 오는 것은 수요가 있어서 여기는 사도 돼요
l (투자범위)광명은 전부 해도 되지만 철산, 위쪽으로 가야해요
부천(지방으로 생각하고 소액으로만하는게 의미있다), 수원, 고양
중요! 경기도 핵심 지역 및 신도시별 가치에 따라서 투자 우선순위가 달라진다는 것을 알고 투자를 진행하자
예) 부천은 신축만, 안양은 구축까지 투자 가능(입지 가치가 있냐아니냐)
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보유와 매도의 전략
매도타이밍 잡고 투자해야합니다
- 3급지 이상 : 동작,영등포,종로,중구,강동
- 4급지 : 사람들이 좋아하는 단지
- 경기 : 평촌 향촌현대, 은하수 (내가 투자할 때의 단지 선호도에 따라서 장기보유가 결정된다)
- 5급지: 금천구의 대장단지는 10년보유가능
임장을 하는 것 : 직관적 선호도를 늘리기 위한 행위 좋다,안좋다
임보(데이터)로 선호도 평가하는 것 : 전고점이 높은 것(대부분 90% 넘어요 암사현대 제외), 매매 반등 시점(사람들이 좋아하는 단지일수록 반등이 빠르다 강남은 2012년에 움직이는데 부천은 2020년에 움직임), 전저점(2014~2015년에서 전고점 2021년 사이의 수익이 얼마인가 이게 높을수록 수익차이가 크다)
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수도권 상승흐름의 순서
서울경기 매매지수
좋은 것부터 오른다 강남>송파>동안>분당>수지 (빨리 오르는 순서)
성동>서대문>강서>하남
- 오르지 않는 시장에 가서 사람들이 좋아하는 단지 중에 기회는 없는지?
- 결국 키맞추기 할 것이기 때문에
안양은 입지좋은구축 vs 입지나쁜신축? (구축은 전세가가 안 받쳐줘서 투자금이 많이 들고, 신축은 입지가 별로 안 좋고)
수지랑 안양 둘다 입지가 좋은 곳은 구축인데 투자금이 많이 들고 신축은 입지가 나빠요
신축의특징 : 전세가가 빨리 올라가고 투자금 회수가 빨라요
본인이 현금흐름이 별로 없다면 입지 나쁜 신축을 하는 것도 괜찮다
군포는 입지가 안양 아래
구리는 토평신명이 대장임 잠실이랑 제일 가까운데 파워가 안 쎄요
수원영통은 지방 대장급
부천이 싼게 있고 비싼게 있구나 지금 대장 중동센트럴파크는 비싼거에요
고양도 지방으로봐야하는데 여기도 비싼 거에요
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제가 실력이 없어서 그 지역에서 사람들이 덜 좋아하는 단지 사면 어떻게해요??
잃지않는 투자를 했고, 저환수원리에 맞춰서 샀다면?!
이런 일이 일어날 수 있어요를 알고 있으면 괜찮을 거에요
도덕파크타운2단지 – 그래도 돈 벌 수 있다
돈버는 건 똑같아요 언제 버느냐의 차이에요
그 지역의 입지 가치를 올리고 단지 선호도를 보고 해보면 나쁜 것까지 올 때까지 시간이 좀 더 걸릴 뿐이에요. 투자 실패가 아니에요.
매매/전세가 빨리 반응하는 단지를 고르는건 내 실력이에요
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지금 수도권 상황
입지 좋은 곳으로 전진해야해요
이런 것이 먼저 반응해요!
규모를 늘려서 가야해요
꾸준을 투자하는 방법으로 해야해요
- 안양 2025년 공급 정리될 것 같다.
- 입주장이 정리될 때 : 전세가 나올 때 입주할 때 매매가가 낮은 것들이 나온다 -> 입주장이 끝나면 팔 이유 없음 물건이 잠긴다 -> 신축 가격이 올라감 -> 구축들이 움직이기 시작(선호도에 따라 순서는 다름)
- 광명은 2025년에!
- 부천이랑 산본이 비슷해요.(산본이 부천보다 싸면 산본이 저평가로 보면된다)
지금 산본은 매매가가 싼데도 전세가가 안 받쳐줌 왜? 안양 공급 때문에! 산본은 안양으로 가고 싶어하는데 상급지에 공급이 있어서 전세가가 더 안받쳐주는 것. 부천은 전세가가 받쳐줘요
23년에 공급이 많다가 24년에 정리되기 시작. 수원은 전세가 받쳐주고 있음. 신축이라면 1억 미만 생각해볼 수 있어요
이런 기사가 뜬다면? 외곽부터 전세가가 붙어가고 있구나!
그 상위 지역이 전세가율이 붙기 시작하겠구나
지금이 가격이 싸면서 전세가율이 높은 2014~2016년 시장과 같다
3강
신도시 투자의 특징
l 초등학교 학급당 학생수 중요 – 구축 주변 20명이면 그래도 수요가 있는 것, 15명 이하면 떠나고 있는 것
삼호랑 향촌 현대 둘다 투자해도 괜찮았던 것인데, 아마 향촌현대의 투자금이 더 많이 들었을 것이다.
그리고 신도시는 한 번 상승할 때 빨리 오르고 빨리 떨어지는 특징도 있다 사람들이 좋아하기 때문에!
상승장에서 경기도 신도시 신축들이 힘이 있다
당연 서울 신축 vs 경기도 신축이면 서울이지만 지금은 서울신축이 올랐어요
위례는 이후 분당이 될 거다
신도시는 메인 생활권이 있다. 다 몰려있는 곳 메인에 가까울수록 좋은 아파트이다 상권과 가까운 곳이 신도시의 중심! 선호도가 거기서 퍼져나간다
메인 생활권에 가까운 걸로 선택해주세요! 밖으로 갈수록 연식 우선, 안으로 가면 연식이 낡아도 괜찮아요. 다만 입지가 떨어지더라도 바깥의 신축들은 전세가 빨리 오르는 특징이 있어서 보유 현금이 돌 수 있어요
위례 : 위례센트럴자이 > 힐스테이트센트럴위례 이지만 힐스도 투자해도 돼요 연식이 좋거든요
낡은 분당은? 양지마을이 메인에 가까움 양지마을 > 장안타운
지금은 양지마을 가져가는게 맞다. 초반에야 다들 신축이지만! 점점 가격이 벌어져요
일산의 페인포인트는 직장이 없다!
일산과 도심 사이에 새 아파트가 너무 많이 생김
직장을 끼고 있는 신도시가 막강, 평촌은 학군+강남접근성
위례 미사도 강남에 가까울수록 좋은거에요. 일산이랑 비교해보면!
어떤 이유로 신도시를 오느냐가 중요한 것
3기 신도시 중에 괜찮은 건 위치가 교산동뿐 (하남)
판교는 직장/환경이 다 있어서 제일 좋음 동탄은 환경이 좋고 커뮤니티가 있어서 수요 있음. 2기는 비싼 것들이 많다. 주의해서 사야한다. 위례신도시는 가능하면 잡으세요. 수원광교는 투자금 많이 들어요. 비싸니까 넘어가기. 이전엔 운정이나 평택도 투자처였겠지만 지금은 시장이 바뀌어서 현재는 입지 좋은 것을 골라서 투자해야한다.
투자는 구리까지에요. 그 뒤로 별내, 남양주보다는 평촌이 나은 거 같아요.
중동까지는 강남 1시간 내외. 위치적 이점이 있어요!
Door to door 기준으로 1시간으로 끊기면 괜찮은 거에요
중동/일산이 갈린다. 일산부터는 지방처럼 봐야해요(연식을 우선)
중동 위로는 구축 투자 가능.(투자범위설정!)
동탄은 GTX A 덕분에 좋아짐 그치만 호재는 반영됨. 차라리 안 움직인 불광쪽이 더 중요했을 것
평촌이 아주 살짝 수지보다 우위에 있어요 수지는 강남만 편하고 평촌은 다른 업무지구 가는 것도 편함
어떤 지하철 노선이 지나가느냐가 중요함. 역세권은 ‘단지’ 선호도 따질 때 쓰는 것. 신도시는 역세권보다는 연식가치 + 메인생활권 가까이 여부가 중요함.
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인천 – 지역 자체내 수요가 있겠다. 여기에 자체내 수요가 유지될 것이다.
직장의 대기업 개수와 위치 가치를 같이 따져야 신도시의 위상을 알 수 있다
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학군 공부잘하는 지역은 어디냐?
분당 평촌 판교 정도 (일산은 높아보이지만 이건 내부수요에요)
산본 사람들은 평촌, 분당은 갈 생각은 하지만 일산으로는 안가겠죠?
일산은 내부 수요에요! 학군이 높다해서 끌어들이는 수요요인은 아니라는 것
초등학교 학급당 학생수를 보면 좋아요. 이제 생기는 신도시들!
///투자전략
외곽 -> 안으로 들어올 때까지
외곽순환도로 기준으로 바깥에 있으면 수요가 떨어져요 여기는 지방처럼 투자해야해요(연식 우선)
검단/청라 – 인천 인구가 늘고 있어서 자체 수요가 있어서 투자 가능해요! 지방으로 생각해서 연식과 환경을 따져서 투자하세요
신도시의 위력과 여기서 할 수 없다고 생각했던 것.
/덕양구는 화정 주변 국축,여기는 고양이에요. 일산이랑 달라요. 도심이나 업무지구 접근성이 어디가 좋은지를 봐야해요. 덕양구보다 중동, 광명에서 강남 가는게 빨라요
같은 구축투자이면 덕양구가 제일 멀어요. 빈땅이 많아서 신축먼저 보세요
중동 : 7호선, 1호선 라인은 구축 소액 투자 가능
광명 : 완전 수도권, 입지가 좋아서 신/구축 다 투자 가능
구리 : 8호선이 구축단지에 가격이 반영된 게 있음. 이런건 조심. 같은 가격으로 광명에 없나? 수지나 평촌에 없나? 를 봐야함
/ 여기서 남쪽 신도시가 입지가 더 좋고 여기에 4개만 있어도 순자산 10억 달성 가능
군포,의왕 -> 안양 -> 과천 -> 강남
수지 -> 분당,판교 -> 강남
안양과 수지는 비슷한 입지 가치이다
군포는 연식 우선, 산본과 비슷, 부천과 비슷, 산본/안양이 전세가율이 안 받치는데 어디랑 비교? 부천
수지는 입지독점성이 있어서 신/구축 다 투자 가능
하남 비미사는 구축은 수익이 나면 매도.
결국 입지가 좋냐 안 좋냐에 따라 구축/신축 투자 범위가 달라지고 입지가 떨어지는 곳을 투자를 못하는게 아니라 어떤 보유전략으로 갈 건지가 달라짐
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광교 – 수원의 강남이라는 자체 수요
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한판 정리
광교는 다른 곳의 수요를 끌고 오는 곳은 아니고 수원 내에서의 수요가 있는 것
수원 자급자족 도시이다
경기 서부에서는 인천이랑 부천만!
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