[열중43기61조 쿳쥐독서후기]결국엔 오르는 집값의 비밀

STEP1. 제목과 짧은 평

결국엔 오르는 집값의 비밀

집값이 오르는 이유를 전세의 관점에서 설명한 책이다. 통계와 그래프에 대한 이해가 되지 않아서 다소 아쉬움. 

STEP2. 본 것과 깨달은 것

#임대료 상승(사용가치) #평균공급량이 의미있는 이유 #서울수도권과 지방의 차이 

21쪽. 단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것이다. 

주거용 부동산의 가격이 지속적으로 성장한다는 것은 그 주택의 사용가치가 지속적으로 상승한다는 것. 그래서 전세상승류랴임대료의 상승률)이 그 지역의 주택가치임---부의 인문학의 차액지대론과 같은 말이다~!

전세가격의 변화는 수급 문제, 금리의 상승하락, 전세자금대출의 시행.

-전세가격이 변동성을 가장 크게 일으키는 것은 신규공급과 금리의 변화이다. 금리의 변화는 예측이 힘든 부분이지만 향후 입주물량은 파악할 수 있다. 그러므로 전세가격 상승시점과 매매가격 상승을 일으키는 변곡점을 어느 정도 확인할 수 있는 것. 

부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전세, 월세)

현재의 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구가 늘어나는 것이다. 

자산가치의 변화라는 장기적인 관점에서 시장을 볼 것인지, 가격의 변동이라는 단기적인 관점에서 시장을 바라볼 것인지 스스로 판단을 해야 할 것이다. 

부동산시장의 변화를 예측할 때는 단기 전망인지 장기 전망인지에 따라 사용하는 통계 자료가 달라야 한다. 소득이라는 통계로는 단기 전망을 할 수 없으며, 전월세 전환율 등의 자료는 장기적인 변화를 살피는 데 도움이 된다. 

평균공급량: 수요와 공급의 균형의 결과이며 부동산 가격 변동성 사이클이 과거에 여러 번 나왔기 때문에 유용하다. 현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균평점을 찾는 부분, 즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다. 

수요가 많은 곳: 인수구 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳. 

3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 된다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요하다. 

-공간의 크기 차이:서울/수도권은 공급물량이 차오르는 동안은 한 두해 공급량이 늘어나고 줄어드는 것이 큰 의미가 없다. 반면 지방은 3년 누적 공급량에 의하여 변곡점이 생기는 경우가 많다. 이런 이유로 서울수도권은 긴 상승과 긴 하락이 반복하며 지방은 짧은 사이클로 상승과 하락이 반복된다. 지방은 3년의 공급량만 이해해도 반은 성공한 것이다. 

부동산 사이클은 공급이 만든다.  수요와 공급이 균형을 찾는 것이 아니라 균형이 깨지는 과정이 부동산 사이클이다. 

공급이 시장에 미치는 영향은 서울수도권과 지방 사이에 차이가 있다. 공간의 크기 차이 때문에 지방은 3년 누적 공급량으로, 서울과 수도권은 장기 누적 공급량으로 살펴봐야 한다. 

금리가 부동산 시장에 영향을 미치기는 하지만 금리 하나만으로 매매와 전세, 월세 모두를 해석하고 판단하는 것은 어려운 일이다. 금리가 크게 변동하는 기간에는 금리를 수익률을 훼손하는 단기 변수로 이해하면 된다. 

전세시장이 완전히 사라지지는 않겠지만 다가올 미래의 임대 형태가 주로 월세가 되는 것은 피할 수 없다. 월세화가 빠르게 진행된다면 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것이다. (cf. 시세차익에 대한 기대가 전세)

주택시장에서도 같은 시점에 집을 사게 하고 모두가 같은 기간에 맞추어 임대를 하는 정책이 정말 집값 안정에 도움을 주는 정책인지 고민해봐야 한다. (금융시장의 뱅크런)

부동산시장의 변동성을 키우는 가장 큰 원인은 수요와 공급의 불균형이다. 그런데 정책에 의해 과다공급이나 과소공급의 환경이 만들어지면, 매매가격의 변동성이 커진다. 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어 놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않는다. 

주택시장의 저성장과 수요감소는 지역의 양극화, 상품의 양극화로 이어질 것이다. 부동산은 생활 인프라가 잘 조성되어 있는 것을 중심으로 집중될 것이다. 임대료 상승률이 높은 지역. 선호도가 높은 상품(신축 또는 고급주택)

핵심도시들의 자가 보유율이 낮게 형성되어 있는 것은 그만큼 도시의 경쟁력이 있고 높은 성장성을 보고 투자수요가 들어온 결과이다. 

지방의 기춘 아파트는 갈수록 수요감소와 상품 경쟁력에서 오는 가격의 등락이 과하거나 시장의 평균 상승률을 따라가지 못할 수 있다. 

성장하는 도시인지 아닌지는 전세가율 상승률을 통해서 알 수 있다. 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 된다. 

만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 한다. 즉 위치가 좋거나 상품에 경쟁령이 있어서 그 도시의 평균 가격 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 한다. 

부산-2024~2026년 3년 누적공급량이 감소하여 상승환경을 만들어갈 가능성이 큼. 1-2년 ㅇㄴ에 매매가격이 상승으로 돌아갈 가능성이 높은 곳. 

대구-외부와 단절되어 있어 지역 내에서 주거지를 해결해야 함. 2024년 하반기부터 줄거드는 종급량으로 2025년, 2026년, 2027년은 전혀 다른 환경으로 갈 가능성이 매우 높다. 

대전-적당한 공급량이 2025년까지 지속, 반면 전세수급지수는 가장 빠르게 반등. 확정되지 않는 재건축 등의 분양 예정 물량이 꽤 되어 추세적 반등의 시간이 지연될 가능성. 

울산: 절대적으로 부족한 공급량. 수요측면에서도 타 도시에 비해 빠르게 매수 참여 가능성. 지방에서 가장 먼저 상승할 것. 

전주: 2023년은 공급물량이 극히 적은 상황에서 금리 상승의 충격으로 하락, 2024년 또한 전구는 물론 전북 전체 공급물량이 적음, 다가올 2025년과 2026년까지 예정된 입주물량이 크게 줄어 있기에 매매가 상승으로 이어질 것으로 판단. 

어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확히 예측할 수는 엇다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량이다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 자산이 하락하는 시점은 피할 수 있다. 

2024년과 2025년은 또 한 번 변화의 시작점이 될 가능성이 매우 높은 시기다. 꼭 투자가 아니러라도 변화의 시점에 좋은 선택이 되었으면~!!!

STEP3. 깨달은 것

임대수익에 대한 관점. 소득이 아닌 성장 가능성이다. 

전세가가 의미를 가지는 이유는 꼭 투자금이 적게 들어 투자하기 좋은 환경만을 뜻하는 것이 아니다. 새롭게 알게 된 것이 임대수익이 좋은 좋은 부동산이라는 뜻이며 사용가치가 높아지고 있다는 말이다. 전세가율과 전세가율 상승의 의미는 다르다. 임대수익이 지속적으로 상승하고 있는 곳. 이곳이 차액지대론의 A급지를 의미한다고 본다. 

서울/수도권과 지방의 사이클이 다른 이유.

공간의 차이, 즉 그릇이 다르기 때문이다. 큰 수요를 가진 서울/수도권은 웬만큼 담아도 변화하지 않는다. 뚝배기처럼 진득하다가 추세가 돌아서는 것이다. 그래서 3년 공급량보다 장기 공급량을 더 봐야 하는 거고. 반면 지방은 3년 공급량이 추세이 변화와 매우 밀접하다. 이 3년 공급량은 내가 보는 시점 전의 3년을 의미한다. 그래서 부산과 대구, 전주에서 이런 분석이 나올 수 있는거다. 

서울/수도권에서 정책이 방향을 전환하는 것이 아니라 눌림목 혹은 불쏘시개의 역할로 봐야 하는 이유가 이것이라고 본다. 사람들의 니즈가 쌓인 추세의 전환이기 때문이다. 

2025년은 지방도 투자로 적극적으로 검토해야 한다. 

지방과 서울수도권읠 사이클이 다른 이유를 명확하게 이해하게 되었다. 그리고 3년 공급량을 기준으로 지방을 볼 때, 유의미한 지방도 있다는 것을 배웠다. 투자라라면 돈을 벌려고 하는 사람이라면 광역시를 안 볼 수는 없다. 2025년에 이 책이 월부의 추천도서인 이유가 이것이 아닐까 한다. 

STEP4. 적용할 것

임장보고서 공급 부분에서 30년 평균 공급량, 장기 공급량, 3년 공급량의 관점으로 나누오보기 

투자는 임대수익이 높아질 만한 곳으로 진행하기 

2025년에 광역시 앞마당 만들어야 할 것. 

STEP5. 기억하고 싶은 문구

“2024년 하반기부터 전국 대부분 도시들이 공급부족 국면에 접어든다. 여러 도시에서 다시 전세가격 상승이라는 공급부족의 신호들이 나오고 있는지도 모른다. 몇 년의 큰 하락을 겪고 남은 막연한 불안감으로 이제 부동산 시장은 끝났다는 판단을 내리기에는 아직도 주택을 필요로 하는 분들이 많을 것이다. ”

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책