[해리쉐] 월부챌린지 6회 진행중 : (칼럼/경험담 정리) "12월 한 달 동안 5개 전세 계약 챙기기" -프라하님

https://cafe.naver.com/wecando7/7690156

"12월 한 달 동안 5개 전세 계약 챙기기" 프라하님의 글이다.

아직 전세재계약을 해본 경험은 없지만, 미리 프라하님의 복기글을 통해

공급이 많이 있을 경우의 전세재계약의 주의점을 생각해볼 수 이었다.

프라하님, 감사합니다~

1. 공급폭탄으로 전세 시세 하락이 예상되는 지역에서 빠르게 재계약

   첫 재계약이었으므로 주의사항을 열심히 검색함.

   “연장계약”이라고 인쇄해주신 부동산 사장님의 특약사항에

   굳이 “갱신권을 청구하였음”이라는 문구를 추가해달라고 요청해 수정하여 계약서 작성함.

   But!! 계약갱신청구권은 3개월 전 통보시 임차인이 언제든지 중간에 계약을 해지할 수 있다.

   그러므로 임차인이 나가고 싶다고 하면 언제든 내보내줘야하는 상황을 만들어버린 것.

   → 코칭에서 이 문제를 말씀드리니 부사님께 잘 말씀드려서

    “ 계약갱신권을 사용했다는 문구를 지워라”라는 미션이 주어짐.

     그러나 결국 지우지는 못함. 나머지 전세재계약들은 전부 갱신청구권을 사용하지 않는 연장계약 또는 신규계약으로 계약서를 작성함.

큰 폭의 전세가 하락이 예상되는 지역에서는 최대한 계약갱신보다는 일반 연장계약을 체결한다.

2. 만기가 10개월 남았지만 역전세가 예상되는 물건.

단지 내 최저가 기준으로 1.6억이 떨어졌고, 옆 단지엔 1.8억이 싼 물건도 있었다.

만기 즈음 많은 입주물량이 예정되어 있어서 전세가가 더 떨어질 것으로 예상되는 곳.

코칭에서 아직 10개월이 남았지만 그때 대응하기 보다는 지금 먼저 연락을 취해서 불확실성을 줄여야 한다고 조언해주심.

1안: 현 전세 시세 대비 차액에 대한 이자 지급(남은 기간을 포함하여 재계약할 기간까지 3년의 이자 일시금 지급)

2안: 보증금 일부 낮춰 즉시 재계약 + 일부 차액에 대한 이자 지급

3안: 현 전세 시세 대로 보증금 낮춰 즉시 재계약

→ 이 집을 오랫동안 팔지 않고 계속 임대 놓을 것이라 말씀드리며, 다른 곳에 집이 있지만 자녀 학교 문제로 어차피 임대를 선택해야 하는 임차인의 상황에 맞게 오래 거주할 수 있는 곳이란 장점 어필,

충분히 합리적이라 여겨질 만한 금액 제시하여

다행히도 운 좋게 2년 연장계약을 성사시킬 수 있었다.

잘한점: 

• 임차인과 상화신뢰 관계를 구축하고, 원하는 것을 명확히 알고 제안한 점
• 불확실성을 빠르게 없애고 대응한 점
• 계약갱신 청구권을 사용하지 않는 계약으로 명확히 한 점

못한점:

• 부사님과 계약서 작성 내용을 사전에 협의하지 않은 점

• 특약사항에 위약금을 지급하였음을 명시하지 않았고, 만에 하나 계약기간을 채우지 못했을 경우

  기지급된 금액을 어떻게 반환할 것인지에 대해 협의하지 않은 점.

반드시 해결해야 할 문제라면 제안은 파격적으로!

전세재계약을 하며 공통적으로 느낀점:

1. 자산이 커지면 리스크가 커진다. 자산 규모가 늘어난 만큼 현금 보유도 늘려야한다.
2. 애초에 사람들이 계속 거주하고 싶을만한 곳을 매수한다.

: 특히 어린 자녀가 있는 가족에게 초등학교 유무가 진짜 중요한 것 같다는 생각이 들었다. 아니면 주변에서 가성비가 좋아 다른 선택지가 없을만한 곳이든지.

3. 임차인의 상황과 정보를 알고 있는 게 좋다.

: 최초 계약 시에 배운대로 ‘상황’을 파악하기 위한 대화를 시도했었고 모든 임차인의 상황을 어느정도는 파악하고 있었다.

그들이 바라는 점을 예상할 수 있었기에 재계약 시도함에 있어서 큰 무기가 되었던 것 같다.

BM Point.

1. 전세가 하락이 예상되는 지역은 좀 더 일찍 연락해 빠르게 재계약하기. 

이때 파격적 제안으로 가능하면 연장 계약을 이끌어내기. 

(위약금 지불했을경우엔 특약에 잘 적어두기. 기간을 채우지 못하고 나갈 경우의 반환에 대해서도.)

연장계약시 계약갱신청구권을 사용하는 것이 아닌 일반 연장 계약 체결하기.

2. 임차인의 상황과 정보를 미리 알아둔다. 왜 내 집에 전세들어왔는지.

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