관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이

안녕하세요.
열중반 43기 15조 장청년입니다.
이번 열중반 2강, 양파링님의 강의는 정말
“전세에 관한 모든 것이 담긴 강의”
였습니다.
1호기 투자 전에 이 강의를 들었다면,
정말 큰 걱정과 실수 없이 더 잘 할 수 있었겠다는 생각이 들었습니다.
전세에 대한 공부는 일단 사고 하는게 아니라,
투자 전에 미리 해둬야한다는 양파링님 말씀ㅠㅠㅠ
너무너무 공감하고 맞는 말씀입니다.
주인전세, 세낀물건, 법인 전세 등
일어날 수 있는 모든 수와 대응법을 알려주셨기 때문에,
이 내용 모두 잘 숙지하여
다음 투자 기회를 확장할 수 있도록 노력하겠습니다.
[ 이것만은 기억하자1. 전세공부는 지금부터 필수! ]
1호기를 하기 전에는 나도 전세의 중요성을 간과했었다.
"전세? 아 일단 사고나서 생각해야지!
어차피 전세야 그냥 사장님이 알아서 맞춰주겠지?!"
네… 과거로 돌아가서 제 머리를 한 대 쥐어박고 싶군요.
인간은 역시 고생을 해봐야 정신을 차리나 봅니다ㅠㅠ
<첫째, 전세공부로 나의 실제 투자금을 알 수 있다!>
단순히 현재의 매매가-전세가 차이를
투자금이라고 투자를 결정하기 쉽다.
하지만!
1년 후 만기인 세낀물건이 있다고 했을때,
만약 1년후 전세입자가 새아파트 입주 예정이고,
그 지역의 공급이 과다하다면?
만약 현 전세가 시세보다 낮게 껴있는데,
세입자가 계갱권을 아직 사용하지 않은 상태라면?
투자금 회수가 어려울 수 있고, 오히려 역전세로
더 큰 투자금이 발생할 수도 있습니다.
"처음에 투자금 3000만원인줄 알았는데,
결국 7000만원이 들어가네?ㅠㅠ"
⭐️결국 전세에 대해 제대로 아는 건 나의 투자금이
정확히 얼마인지 따져보는 데 필수적인 사항이라는 것!! ⭐️
<둘째, 전세공부로 나의 리스크를 정확히 알 수 있다!>
투자자로서 가장 큰 리스크는 무엇일까?
바로, 내 물건을 지키지 못하는 것이다.
만약 내가 지금 투자하는 물건의 전세 만기 시점에
생활권 주변 과공급이 예정 되어 있거나,
혹은, 만기시점이 나의 다른 물건들의 만기시점과 겹치고
그 물건들에 역전세 위험이 있다면?
여러채의 역전세 자금을 마련하는 건 쉬운 일이 아니고,
자칫 잘못하면 물건의 소유권을 지키지 못할 수 도 있다.
이에 대해, 미리 인지하고
임대기간을 겹치지 않도록 조정하는 것만으로
리스크를 처음부터 낮추고 시작할 수 있다.
⭐️매수전부터 전세에 대해 제대로 알아야
내 물건에 일어날 수 있는 사건의 가지수를
가늠해보고 대응할 수 있다.⭐️
[ 이것만은 기억하자2. 단!생!공! 전세가는 내가 정하는 것! ]
1호기를 하고서도 적절한 전세가 설정에 대해서는
명확히 알지 못했는데, 이번 기회에 아주 말끔히 정리되었다!
<첫째, ‘전세가’는 부동산 사장님이 아닌, 내가 정하는 것!>
부동산 사장님께서는 거래를 성사시키는 게
본인의 일이시기 때문에,
의도치 않게 매수자에게 말할때
다소 높은 전세가가 가능하다고 말씀하실 수도 있다.
“이거 전세 3억에 나가요~! 투자금 5천 딱이네!!”
⭐️부사님이 말씀해주시는 전세가는 참고일 뿐,
예상 전세가는 매수를 결정하는 단계에서
투자자인 내가 직접 설정하는 것이다. ⭐️
<둘째, 외우자! 단.생.공.>
단: 투자하려는 단지의 해당 평형+상위,하위 평형의 호가와 실거래가 확인
생: 생활권 내에 투자 단지와 경쟁할만한 단지의 호가와 실거래가 확인
공: 주변에 영향 받을만한 대단지 공급물량의 위치와 입주기간, 호가 확인
⭐️'적절한' 전세가 설정의 핵심은
내가 전세입자 입장이라고 생각했을 때,
내 물건이 해당단지 내, 생활권 내에서 충분히 매력적인 상태와 가격인가?를
따져보는 것!!⭐️
<셋째, 소액 지방 투자자라면 전세보증보험 챙겨야해!>
전세보증보험은 매매가 기준으로
90%까지 금액만 보장해주기 때문에,
극단적인 소액투자의 경우 전세보증보험 가입이 거절되어
전세를 맞추는 일정에 차질이 생길 수 있다!
(지방은 비교적 보증보험 가입 비율이 높다.)
투자 전에 매수하고자 하는 물건의 매매 일반 시세 90%안으로
전세가가 들어오는 지 확인하고,
만약 시장분위기가 좋지 않다면
시세 변동시 수정 특약을 넣어주는 것이 좋다!!
[ 이것만은 기억하자3. 리스크를 줄이는 공.수.포. ]
임대기간을 어떻게 설정하느냐에 따라
투자자로서 리스크를 줄일 수 있다.
<첫째, 1등 물건이 바뀔 수 있다!>
A지역에 2000만원으로 투자가능한 단지와,
B지역에 3000만원으로 투자가능한 단지가 있다고 해보자.
가치가 비슷하다고 할 때, 지금 당장은 A지역의 단지를 1등으로 뽑을 수 있다.
하지만,
만약 A지역이 2년 뒤에 만기시점에 대규모 공급이 예정되어 있고,
B지역은 앞으로 공급이 정리되어 전세가가 상승하고 있다면?
지금 1등으로 뽑힌 단지가
투자 전체로 바라봤을 때, 1등이 아닐 수 있다.
그런데, 만약
A지역 단지의 임대기간을 2년이 아니라 3년뒤로 설정할 수 있다면?
다시 A단지가 1등이 될 수도 있는 것이다.
⭐️즉, 투자를 결정하는 시점에 이미
2년뒤, 4년 뒤의 예상 전세흐름과 리스크를 함께
고려할 수 있어야 한다! ⭐️
<둘째, 외우자. 공.수.포!>
공: 임대기간을 설정할 때에도 공급 확인은 필수!
→ 임대 만기 시점에 내 물건과 경쟁할만한 물건들이
얼마나 많은지 확인해봐야 한다!
→ 임대 만기 시점 앞뒤로 3개월간 공급이 많다면
비상상황에 대비해야함!!
수: 내 물건의 수요를 정확히 파악하자!
→ 공급이 주변에 있어도 내물건의 특징에 따라
전세 수요가 받쳐줄 수 있다!
→ 학군지, 30평이상, 20평이하 등
내 물건의 특징에 따른 성수기와 비수기를 따져보자.
포: 내 물건을 지키는 포트폴리오!
→3채, 4채 투자 물건이 늘어날수록 내 물건의
소유권을 지켜내는 게 중요하다.
→만기시점을 서로 겹치지 않게 포폴을 구성함으로써
역전세에 대한 리스크를 낮출 수 있다.
⭐️투자는 시간(타이밍)이 정말 중요하다!
시장의 흐름에 따라 내 돈과 자산을 지키는 방식으로
빠르고 정확하게 의사결정 할 수 있어야 한다! ⭐️
[ 이것만은 기억하자4. 독서에도 원씽을 적용하자]
내가 책을 읽는 이유는 무엇인가?
그건 바로 독서를 통해
내 삶을 변화시키기 위해서다.
확실한 변화를 위해서는
내가 이 책을 통해 남기고 싶은 ‘단 하나’가 무엇인지 알아야 한다.
즉, 독서 시작부터 끝까지
우리는 그 단 하나를 찾아가는 것이며,
그것이 실제로 내 삶에 적용되고 있다면
우리는 더 나은 쪽으로 변화한 것이다.
첫째, 이 책을 통해 무엇을 얻고 싶은지 정하라!
→ 목차를 보고 대략적인 목표 정하기
둘째, ‘지금의 나’는 어떤 생각을 하고 있는가?
→ 책의 내용과 기존의 나의 생각을 비교할 수 있도록 틈틈히 기록하자.
셋째, 이 책에서 남기고 싶은 부분을 정하라.
→밑줄, 포스트잇을 활용하여 남기고 또 남겨라.
넷째, 내 삶에 적용할 단 하나를 정하라.
⭐️한 개의 책에서 하나의 배울점만 적용해도
10권이면 10가지 변화가 일어나고,
이 변화가 모여 언젠가 인생이 바뀐다. ⭐️
한 가지만 꼭 머리 속에 남겨야 한다면?
너무 황금같은 내용들이 많았지만
이번 강의에서 단 한 가지 내용만 머릿속에 남기라면,
‘매수 결정 전에 단.생.공. + 공.수.포’에 대한 배움을
꼭 다음투자에 적용하고 싶다!!
적정한 전세가는 다른 누구도 아닌
내가 정하는 것이고,
임대기간에 따른 리스크도
내가 모두 내다볼 수 있어야 한다!
내가 얼마나 아느냐에 따라
나의 1등물건이 달라질 수 있고,
더 나아가 내 물건들의 소유권을 지킬 수 있다는 것을
이번강의를 통해 절실히 깨달았다.
내 삶에 적용하기.
적용할 점1. 임장보고서 1등 뽑기에 단생공 + 공수포 기준 추가하기!
실전투자를 위한 1등뽑기를 할 때,
매물별 상황에 따라 실제 운용에 장단점을 따져보고
2년뒤, 4년 뒤에도 이 물건이 1등인지 확인!
적용할점2. 독서할때 이 책을 통해 얻을점 목표 적어두기
하나의 책에서 한가지 내용만 얻어도
내 삶이 변한다는 양파링님의 말씀에 너무 감명받았다.
독서에도 원씽을 적용하여, 내가 남길
단 하나는 무엇인지 적어두기!!
적용할점3. 2호기 투자 전에 교안 한번 더 확인하자!
다음 2호기 투자를 결정하는 단계에서
반드시 이 교안과 필기내용을 확인해보고
빈틈이 없는 지 확인하자!! 제발!!!!
정말 피와 땀을 받쳐 얻은 전세 인사이트를
아낌없이 나눠주신 양파링님 감사드립니다.
그 나눔이 헛되지 않게
바로 지금부터 하나씩 행동으로 옮겨 가겠습니다.
우리 모두 화이팅!!
댓글
장청년님에게 첫 댓글을 남겨주세요.