전세에 관한 모든것! [장청년 / 열중반 2강 수강후기]

안녕하세요.

열중반 43기 15조 장청년입니다.

이번 열중반 2강, 양파링님의 강의는 정말

“전세에 관한 모든 것이 담긴 강의”

였습니다.

1호기 투자 전에 이 강의를 들었다면,

정말 큰 걱정과 실수 없이 더 잘 할 수 있었겠다는 생각이 들었습니다.

전세에 대한 공부는 일단 사고 하는게 아니라,

투자 전에 미리 해둬야한다는 양파링님 말씀ㅠㅠㅠ 

너무너무 공감하고 맞는 말씀입니다.

주인전세, 세낀물건, 법인 전세 등

일어날 수 있는 모든 수와 대응법을 알려주셨기 때문에,

이 내용 모두 잘 숙지하여

다음 투자 기회를 확장할 수 있도록 노력하겠습니다. 

[ 이것만은 기억하자1. 전세공부는 지금부터 필수! ]

1호기를 하기 전에는 나도 전세의 중요성을 간과했었다.

"전세? 아 일단 사고나서 생각해야지!

어차피 전세야 그냥 사장님이 알아서 맞춰주겠지?!"

네… 과거로 돌아가서 제 머리를 한 대 쥐어박고 싶군요.

인간은 역시 고생을 해봐야 정신을 차리나 봅니다ㅠㅠ

<첫째, 전세공부로 나의 실제 투자금을 알 수 있다!>

단순히 현재의 매매가-전세가 차이를

투자금이라고 투자를 결정하기 쉽다.

하지만!

1년 후 만기인 세낀물건이 있다고 했을때,

만약 1년후 전세입자가 새아파트 입주 예정이고,

그 지역의 공급이 과다하다면?

만약 현 전세가 시세보다 낮게 껴있는데,

세입자가 계갱권을 아직 사용하지 않은 상태라면?

투자금 회수가 어려울 수 있고, 오히려 역전세로

더 큰 투자금이 발생할 수도 있습니다.

"처음에 투자금 3000만원인줄 알았는데,

결국 7000만원이 들어가네?ㅠㅠ"

⭐️결국 전세에 대해 제대로 아는 건 나의 투자금이

정확히 얼마인지 따져보는 데 필수적인 사항이라는 것!! ⭐️

<둘째, 전세공부로 나의 리스크를 정확히 알 수 있다!>

투자자로서 가장 큰 리스크는 무엇일까?

바로, 내 물건을 지키지 못하는 것이다.

만약 내가 지금 투자하는 물건의 전세 만기 시점에

생활권 주변 과공급이 예정 되어 있거나,

혹은, 만기시점이 나의 다른 물건들의 만기시점과 겹치고

그 물건들에 역전세 위험이 있다면?

여러채의 역전세 자금을 마련하는 건 쉬운 일이 아니고,

자칫 잘못하면 물건의 소유권을 지키지 못할 수 도 있다.

이에 대해, 미리 인지하고

임대기간을 겹치지 않도록 조정하는 것만으로

리스크를 처음부터 낮추고 시작할 수 있다.

⭐️매수전부터 전세에 대해 제대로 알아야

내 물건에 일어날 수 있는 사건의 가지수를

가늠해보고 대응할 수 있다.⭐️

 [ 이것만은 기억하자2. 단!생!공! 전세가는 내가 정하는 것! ] 

1호기를 하고서도 적절한 전세가 설정에 대해서는

명확히 알지 못했는데, 이번 기회에 아주 말끔히 정리되었다!

<첫째, ‘전세가’는 부동산 사장님이 아닌, 내가 정하는 것!>

부동산 사장님께서는 거래를 성사시키는 게

본인의 일이시기 때문에,

의도치 않게 매수자에게 말할때

다소 높은 전세가가 가능하다고 말씀하실 수도 있다.

“이거 전세 3억에 나가요~! 투자금 5천 딱이네!!”

⭐️부사님이 말씀해주시는 전세가는 참고일 뿐,

예상 전세가는 매수를 결정하는 단계에서

투자자인 내가 직접 설정하는 것이다. ⭐️

<둘째, 외우자! 단.생.공.>

단: 투자하려는 단지의 해당 평형+상위,하위 평형의 호가와 실거래가 확인

생: 생활권 내에 투자 단지와 경쟁할만한 단지의 호가와 실거래가 확인

공: 주변에 영향 받을만한 대단지 공급물량의 위치와 입주기간, 호가 확인

⭐️'적절한' 전세가 설정의 핵심은

내가 전세입자 입장이라고 생각했을 때,

내 물건이 해당단지 내, 생활권 내에서 충분히 매력적인 상태와 가격인가?를

따져보는 것!!⭐️

<셋째, 소액 지방 투자자라면 전세보증보험 챙겨야해!>

전세보증보험은 매매가 기준으로

90%까지 금액만 보장해주기 때문에,

극단적인 소액투자의 경우 전세보증보험 가입이 거절되어

전세를 맞추는 일정에 차질이 생길 수 있다!

(지방은 비교적 보증보험 가입 비율이 높다.)

투자 전에 매수하고자 하는 물건의 매매 일반 시세 90%안으로

전세가가 들어오는 지 확인하고,

만약 시장분위기가 좋지 않다면

시세 변동시 수정 특약을 넣어주는 것이 좋다!! 

 [ 이것만은 기억하자3. 리스크를 줄이는 공.수.포. ] 

임대기간을 어떻게 설정하느냐에 따라

투자자로서 리스크를 줄일 수 있다. 

<첫째, 1등 물건이 바뀔 수 있다!>

A지역에 2000만원으로 투자가능한 단지와,

B지역에 3000만원으로 투자가능한 단지가 있다고 해보자.

가치가 비슷하다고 할 때, 지금 당장은 A지역의 단지를 1등으로 뽑을 수 있다.

하지만,

만약 A지역이 2년 뒤에 만기시점에 대규모 공급이 예정되어 있고,

B지역은 앞으로 공급이 정리되어 전세가가 상승하고 있다면?

지금 1등으로 뽑힌 단지가

투자 전체로 바라봤을 때, 1등이 아닐 수 있다.

그런데, 만약

A지역 단지의 임대기간을 2년이 아니라 3년뒤로 설정할 수 있다면?

다시 A단지가 1등이 될 수도 있는 것이다.

⭐️즉, 투자를 결정하는 시점에 이미

2년뒤, 4년 뒤의 예상 전세흐름과 리스크를 함께

고려할 수 있어야 한다! ⭐️

<둘째, 외우자. 공.수.포!>

공: 임대기간을 설정할 때에도 공급 확인은 필수!

→ 임대 만기 시점에 내 물건과 경쟁할만한 물건들이

얼마나 많은지 확인해봐야 한다!

→ 임대 만기 시점 앞뒤로 3개월간 공급이 많다면

비상상황에 대비해야함!!

수: 내 물건의 수요를 정확히 파악하자!

→ 공급이 주변에 있어도 내물건의 특징에 따라

전세 수요가 받쳐줄 수 있다!

→ 학군지, 30평이상, 20평이하 등

내 물건의 특징에 따른 성수기와 비수기를 따져보자.

포: 내 물건을 지키는 포트폴리오!

→3채, 4채 투자 물건이 늘어날수록 내 물건의

소유권을 지켜내는 게 중요하다.

→만기시점을 서로 겹치지 않게 포폴을 구성함으로써

역전세에 대한 리스크를 낮출 수 있다.

⭐️투자는 시간(타이밍)이 정말 중요하다!

시장의 흐름에 따라 내 돈과 자산을 지키는 방식으로

빠르고 정확하게 의사결정 할 수 있어야 한다! ⭐️

 [ 이것만은 기억하자4. 독서에도 원씽을 적용하자] 

내가 책을 읽는 이유는 무엇인가?

그건 바로 독서를 통해

내 삶을 변화시키기 위해서다.

확실한 변화를 위해서는

내가 이 책을 통해 남기고 싶은 ‘단 하나’가 무엇인지 알아야 한다.

즉, 독서 시작부터 끝까지

우리는 그 단 하나를 찾아가는 것이며,

그것이 실제로 내 삶에 적용되고 있다면

우리는 더 나은 쪽으로 변화한 것이다.

첫째, 이 책을 통해 무엇을 얻고 싶은지 정하라!

→ 목차를 보고 대략적인 목표 정하기

둘째, ‘지금의 나’는 어떤 생각을 하고 있는가?

→ 책의 내용과 기존의 나의 생각을 비교할 수 있도록 틈틈히 기록하자.

셋째, 이 책에서 남기고 싶은 부분을 정하라.

→밑줄, 포스트잇을 활용하여 남기고 또 남겨라.

넷째, 내 삶에 적용할 단 하나를 정하라.

⭐️한 개의 책에서 하나의 배울점만 적용해도

10권이면 10가지 변화가 일어나고,

이 변화가 모여 언젠가 인생이 바뀐다. ⭐️

한 가지만 꼭 머리 속에 남겨야 한다면?

너무 황금같은 내용들이 많았지만

이번 강의에서 단 한 가지 내용만 머릿속에 남기라면,

‘매수 결정 전에 단.생.공. + 공.수.포’에 대한 배움을

꼭 다음투자에 적용하고 싶다!!

적정한 전세가는 다른 누구도 아닌

내가 정하는 것이고,

임대기간에 따른 리스크도

내가 모두 내다볼 수 있어야 한다!

내가 얼마나 아느냐에 따라

나의 1등물건이 달라질 수 있고,

더 나아가 내 물건들의 소유권을 지킬 수 있다는 것을

이번강의를 통해 절실히 깨달았다.

내 삶에 적용하기.

적용할 점1. 임장보고서 1등 뽑기에 단생공 + 공수포 기준 추가하기!

실전투자를 위한 1등뽑기를 할 때,

매물별 상황에 따라 실제 운용에 장단점을 따져보고

2년뒤, 4년 뒤에도 이 물건이 1등인지 확인!

적용할점2. 독서할때 이 책을 통해 얻을점 목표 적어두기

하나의 책에서 한가지 내용만 얻어도

내 삶이 변한다는 양파링님의 말씀에 너무 감명받았다.

독서에도 원씽을 적용하여, 내가 남길

단 하나는 무엇인지 적어두기!!

적용할점3. 2호기 투자 전에 교안 한번 더 확인하자!

다음 2호기 투자를 결정하는 단계에서

반드시 이 교안과 필기내용을 확인해보고

빈틈이 없는 지 확인하자!! 제발!!!!

정말 피와 땀을 받쳐 얻은 전세 인사이트를

아낌없이 나눠주신 양파링님 감사드립니다.

그 나눔이 헛되지 않게

바로 지금부터 하나씩 행동으로 옮겨 가겠습니다.

우리 모두 화이팅!!