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안녕하세요?
개즐소충!!!
짱이사랑맘입니다.
오늘은 “부동산트랜드2025”의 독서후기입니다.
이 책은 하버드박사인 김경민 교수가 매년 발행하는 책으로 자신의 팀과 함께 써낸 것입니다.
주제는 ‘서울 아파트 슈퍼사이클 진입’이네요.
2024년에는 주제가 달랐으며 그 해에 주장하는 내용을 주제로 넣는 모양입니다.
책은 2024년 부동산 시장과 올해의 부동산 시장 현황과 전망 그리고 상권 분석으로 이루어져 있습니다.
그럼 후기 시작해봅니다.
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산트렌드2025
2. 저자 및 출판사: 김경민 외 / 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 20240214 완료
4. 총점 (10점 만점): 10점/9점
상승론자도 하락론자도 아닌 분이 분석가의 입장이지만 현실적인 전망이 좋았습니다.
STEP2. 책에서 본 것
[1장. 2024년 부동산 시장 다시보기]
#N자파고 #골든크로스
2023년부터 2024년 7월까지는 가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하는, N자 파고가 등장했다.
현재 시장은 서울 아파트 가격의 골든크로스를 보여준다. 골든크로스란 주식시장 등에서 가격이나 거래량의 단지 이동평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것을 이르는 말로 시장이 강세로 접어들었다는 신호다.
: 서울시장은 상승으로 접어들었다고 봐도 무방하다.
[2장. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
#서울아파트는N파고등장슈퍼사이클돌입 #지역마다위계존재 #아파트공급부족사태
N파고의 등장은 서울이 유일한 상황일지도 모른다.
한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.
고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점은 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.
서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 셋째, 주거안정성이 약화될 수 있다.
: 고가 아파트 시장이 올랐다고 좌절하지 말고 시차를 이용하자.
공급 절벽으로 가격이 상승할 수 있고 전월세도 상승할 수 있다.
[3장. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6]
#슈퍼사이클 #인플레이션 #전세가격폭등 #PF사태 #공급절벽 #퍼펙트스톰
서울 아파트는 골든크로스가 일어나며 슈퍼사이클이 시작되었다. 고가 주택에 수요가 몰린 후 서민 주택으로 수요가 확산되는 패텬을 보이며 상승기와 하락기는 장기간에 걸쳐 나타나게 된다. 최근은 하락기의 사이클의 짧아졌기 때문에 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
인플레이션은 물가 상승을 의미하므로 임대료도 상승시킨다.
전세 가격 상승의 원인은 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승, 입주 물량의 부족, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’이다
PF 대출 연장이 초래한 부정적인 나비효과는 시장에 ‘공급 부족’이라는 큰 충격을 던져주고 있고 몸집을 더 키울 태세다. 부동산 경제를 자유시장에 맡기지 못한 명백한 정책 실패의 결과다.
서울시 공급은 매우 부족한 상태인데 그마저도 84%가 특정 지역에 몰려 있으며 서울시 서북권과 서남권의 입주 물량은 없다.
역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아질 것이므로 부동산 가격은 상승할 것이다.
: 모든 지표가 전월세 가격의 상승과 부동산 가격의 상승을 가르킨다.
[5장. 2025년 부동산 가격 대예측]
#서울시집값시나리오 #상승예상
서울시 전체 아파트에 대해 가격을 예측한 결과, 금리가 2024년 6월 대비 0.25% 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.
노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책 등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려해 시장을 이해하고 그에 대응하는 것이 중요하다.
: 지역에 따라 차이는 날 수 있으나 서울수도권 시장은 가격이 오를 요인을 갖추고 있다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
- 서울 수도권은 N파고를 지나 W파고까지 있는 지역들이 있다.
- 공급과 금리가 시장에 상승 압력을 가하고 있다.
- 지역에 따른 차이는 있겠으나 전월세 가격이 오르고 매매가도 오를 것이다.
STEP4. 책에서 적용할 점
이 책에서 적용할 점은 딱 하나이다. 서울 수도권은 슈퍼 사이클이 시작되었다. 매수 준비를 착실히 해서 좋은 물건으로 2호기를 완성하자! 그것을 2025년 한 해의 목표로 삼자!
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
P 30
역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
부동산 관련 책을 2권 연이어 읽었습니다.
비슷한 시기에 출간된 다른 분이 쓰신 책인데 말씀해주시는 내용이 일관적이어서 아주 명확해졌습니다.
공급이 부족하다. 인플레이션은 심하다. 금리는 낮아진다. 전월세 가격이 오를 것이고 가격은 상승할 것이다. 이 메시지는 월부의 메시지와 동일합니다.
지금 시장은 차가워진 상태이고 우리에게 기회가 왔다는 생각이 듭니다.
이제 움직일 시간이네요.
좋은 책 감사합니다.
