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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025
2. 저자 및 출판사: 김경민 外 / 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 25년 2월 14일
4. 총점 (10점 만점): / 6점
STEP2. 책에서 본 것 + STEP3. 책에서 깨달은 것
Part1. 2024년 부동산 시장 다시보기
P15. 부동산은 장기투자 관점에서 접근해야 하는 자산이다.
P29. N파코 (N패턴:상스-조정-재상승)
P32~33. 서울 아파트 시장의 모습
1) 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스 발생
2) 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중 빠르게 증가
생각해보기)
예측을 할 수 있지만, 예측을 믿지 말아야 한다.
예측을 한다는 것은 투자 결정에 있어 참고일 뿐 중요한 사항이 아니라 생각이 든다.
24년 예측한 내용이 지금 시점에는 다르게 움직이고 있기 때문이다.
P39.수도권 부동산 시장을 한강으로 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. (중략) 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.
P41. 각 권역에는 대장 구가 존재하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다
생각해보기)
부동산은 한 지역에서만 움직이는 것이 아니라 지리적 특성을 기반으로 가장 먼저 가격을 리딩하는 지역이 있다. 그리고 그 지역안에서도 리딩하는 랜드마크 단지가 있다.
결국 이것은 지역 그리고 생활권 내에서 선호하는 곳이 있고 그 선호하는 곳부터 사람들이 먼저 관심을 가지고 매수하려는 심리가 오기 때문이다.
P63~64. 고가 아파트 시장은 다음과 같은 특징을 갖고 있으며, 이는 서울 부동산 시장 전체에 큰 영향을 미친다. 1) 높은 수요와 안정성 (교통,교육,상업 및 문화시설) 2)우수한 교육 환경 3) 뛰어난 인프라와 편의시설 4)커뮤니티
P71~72. 고가 vs 중저가 시장 비교
1) 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재
2) 고가 아파트 시장에서는 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산
3) 중저가 아파트는 주변 지역으로 움직임보다 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동 가능성이 큼
Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
P76~78. 서울 공급 절벽의 3가지 파급효과
1)주택 가격 상승
2)전월세 가격 상승
3)주거 안정성 악화
변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.
서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.
생각해보기)
공급이 준다는 것에 대해 투자의 관점을 보면 충분히 좋은 포인트이다.
하지만, 서울 전체 공급이 줄지 지역별로 차이가 있다. 강동구, 동대문구, 성북구 등 일부 지역은 당분간 공급이 많아 매매든 전세, 특히 전세에 좋은 영향을 주지 않는 것이 사실이다. 전체로 보지 말고 지역별로 세분화해서 봐야하고
저자가 말하는 것처럼 누군가에게 이 부분이 리스크로 온다면 그 리스크를 반대로 기회를 잡는 사람이 있다. 이것이 투자자의 실력 차이이다.
Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
인플레이션
- 월세 상승, 시공비 상승
P103. 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에서 나타나는 현상
1) 신축 아파트 > 구축 아파트 선호 프리미엄
2) 신축 -구축 가격 차이가 지나치게 벌어지면 구축 관심 증가 (매매 or 전세)
P110. 매매시장과 전세시장에 참여하는 수요의 성격에는 차이가 있다. 매매시장에는 주택을 매입해 거주하려는 거주 수요와 더불어 주택이라는 재화에 투자하려는 수요가 존재한다. 즉 매매 시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다.
아파트 전세가격 상승의 3가지 원인 (23년 이후)
1)인플레이션으로 인한 월세/전세가격 상승
2)입주 물량 부족
3)빌라 전세사기로 인한 수요자 이동 (빌라 -> 아파트)
생각해보기)
아파트 전세는 정말 실수요자 관점으로 봐야 한다.
또한 공급과 전세가는 영향을 많이 받고 특히, 지역별로 보면 선호하는 지역은 공급이 많더라도 전세가격이 하락되지만, 그 회복도 빠른 반면 덜 선호하는 지역의 공급이 많다면 전세 하락 회복이 상대적으로 늦는다.
공급이 많은 지역의 매물 소진률과 전세가 변화를 잘 보는 것이 필요하다.
Part4. 12개 대장 단지 상세 리포트
P234. 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
1) 전고점 돌파하여 상승
2) 금리 인하에 따른 향후 부동산 가격 상승 영향
3) 거래량과 매매가격 같이 증가
4) 강남3구의 상승세 전이
5) 신축 아파트 상승
6) 역대 최악의 공급 부족 예상
생각해보기)
대장 단지 분석을 통해 현재 시장의 모습을 어느 정도 볼수는 있다.
하지만, 우리가 내집마련이든 투자든 대장단지만을 할수 있는게 아니다.
대장 단지 분석의 흐름을 보면서 그 지역의 지금 모습을 한번 알아보고
주변 단지들이 어떻게 움직이는 살펴볼 필요가 있다.
분명 대장 단지의 움직임이 주변 단지들에 영향을 주는 것이 맞다.
Part5. 2025년 부동산 가격 대 예측
P245. 임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금융시장의 금리라고 했다.기준금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 된다. 이는 부동산 수요를 자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나아간다.
생각해보기)
가격에 영향을 주는 금리, 정책, 공급 등 여러 요인이 있다.
이것을 가지고 대략적인 것을 예상할 수 있다. 가격이 올라간다 아니면 내려간다. 전세 시장이 어떻게 될 것이고 그것이 매매가에 어떻게 영향을 줄 수 있다.
또한, 강남권은 어떨지, 강북권은 어떨지, 신축과 구축 등이 어떻게 될지..
많은 예측은 할 수 있다. 하지만, 부동산이라는 것이 예측만을 가지고 판단하기가 어렵다. 중요한 것은 앞으로 어떤 상황이 올때 자신이 어떻게 대응을 해야할지 미리 공부하고 대응 준비를 해야 한다.
STEP4. 책에서 적용할 점
책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!
책을 읽고 가장 먼저 나의 투자와 연결해서 적용할 점을 정리해본다.
1.투자 후보 단지 비교 시 매매가 外 전세가 흐름 파악하기
-전세가 10년 기준 변동 내역 파악
→ 내가 파악한 선호도와 전세가의 영향 확인
2.지역별 랜드마크 단지 가격 흐름 지속 파악하기
-랜드마크 가격 지도 (2월도 하자)
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요
P78. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.
서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고,
자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.
▶ 오늘 잠시 시간이 되어서 매임을 다녀왔다.
공급이 정말 많은 2곳 (지역)을 다녀왔는데 시장 분위기를 실제 느끼면서
매매 가격은 잘 움직이지 않는데 (많은 사람들이 아직은 가격을 지키고 싶어한다)
전세는 신축 공급으로 인해 전세가 생각보다 안 나가고 있다.
투자자의 입장에서는 전세금에 대한 리스크 (투자금이 많이 들거나, 전세 세팅이 안되는 경우)를 생각을 많이 하게 된다. 막상 투자로 접근하려고 하면 괜찮을까 하는 걱정이 많이 들수 있다.
하지만, 반대로 생각하면 이 리스크를 잘 내가 대응하고 준비한다면 나에게는 다른 사람이 없는 무기가 될 수 있다. 무조건 안전한 물건만 찾기보다 리스크가 있지만 (가격이 싸다는 전제하에) 그것을 내가 감당가능한지 판단해보면서 투자 의사결정을 하는 것이 진짜 투자의 실력이 아닌가 생각이 들었다.
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