'나는 부동산과 맞벌이한다' 를 읽고

“나는 부동산과 맞벌이한다” (11/100)  독서후기입니다. 

[책 소개]

제목 : 나는 부동산과 맞벌이한다

저자 : 너바나 지음

[책에서 본 것]

• 잃지 마라, 절대 잃지 마라 : 분명 언론에서 소개한 유명 재테크 전문가들이 하라는 대로 했을 뿐이었다.  하지만 얻은 교훈도 있었다. 첫째, 재무설계사들은 적금, 보험, 펀드상품을 팔기 위해 은행이나 증권사, 보험사에서 고용한 사람일 뿐 절대 부자가 아니라는 것이다. 둘째, 그래서 그들에게는 부자가 돼본 경험이나 노하우가 전혀 없다는 것이다. 그들은 회사에서 교육받은 자료를 토대로 그저 고객들에게 상품을 팔기 위해 노력할 뿐이다. 본인이 부자가 아닌데, 그래서 부자가 되는 방법을 모르는데 어떻게 다른 사람들에게 부자 되는 방법을 가려쳐줄 수 있겠는가? 돈을 잃고 나서야 나는 이 사실을 철저히 깨닫게 된 것이다.  돌이켜보니 주변에 펀드나 보험으로 부자가 되었다는 사람은 본 적이 없었다. 당신의 주변에는 있는가? 그런 사람들이 없다면, 그 투자법으로는 절대 부자가 될 수 없는 것이다. 그리고 정말 궁금해졌다. 나보다 더 많은 부를 가지게 된 선배들은 어떻게 부자가 되었는지 말이다. 고백하건대, 지금의 나는 이 궁금증을 어느 정도 해소했다. 진짜 부자들이 부를 쌓았던 방법으로 투자 방식을 바꿨기 때문이다. 교훈은 자명했다. 잃지 마라, 절대 잃지 마라. 그리고 한 권의 책이 내 인생을 바꿨다. 투자 관련 책이었는데, 그 책을 읽으며 더 이상 급여만으로 내 인생을 설계해서는 안 되겠다는 생각을 하게 됐다.
• 인생은 한 권의 책과 같다. 어리석은 사람은 대충 책장을 넘기지만, 현명한 사람은 공들여서 읽는다. 그들은 단 한 번밖에 읽지 못하는 것을 알기 때문이다. (장 파울, 독일의 소설가)
• 그런데 왜 재테크 사이트의 자산관리 전문가들은 무료로 상담을 해주는 것일까? 재무설계사들과 은행 직원, 증권사 직원, 신문 기자들은 왜 서민들에게 그렇게 투자를 종용하는 것일까? 그들이 알려주는 시스템이 바로 그들이 돈을 버는 방법이기 때문이다.
• 아직 부자가 아니라면, 금융사를 통한 투자는 적합하지 않다. 이유는 간단하다. 투자 액수가 적기 때문이다. 만약 당신의 금융자산이 100억원 이상이라면 금융사를 이용해도 좋다. 100억 원 이상 가지고 있다면 경제적 자유를 누리고도 남을 금액이다.  이 정도의 자산을 가졌다면 더 많은 돈을 벌기보다 지키는 것이 중요할 수 있으므로 ‘안정성’을 최우선 목표로 삼아 은행에 돈을 맡겨두는 것이 좋겠다. 하지만 종잣돈 10억 원 미만인 사람에게 은행 금리는 너무 적다.  따라서 은행을 떠나야 한다. 직접 돈을 불릴 수 있는 주식이나 부동산 투자에 최선을 다해야 한다. 이러한 투자의 경우 실력이 쌓이면 ‘원금을 잃지 않는 투자’를 할 수 있게 되며, 은행이나 간접 투자인 펀드보다 훨씬 높은 수익률을 올릴 수 있다. 앞에서 잠깐 언급했듯 은행에 투자할 것이 아니라, 은행처럼 투자해야 한다.
• 가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자다. 자본주의 사회에서 원금만 지키려고 하는 방식은 결국 실패한 투자가 될 수 밖에 없다. 인플레이션으로 인해 원금이 계속해서 줄어들기 때문이다. 근 몇 년간 우리나라는 가계 수지와는 반대인 경상수지 흑자로 인해 계속해서 해외로부터 자본을 흡수했다. 이로 인해 우리가 모르는 사이 돈의 가치는 점점 떨어졌다. 이렇게 유입된 돈이 일반 서민들에게까지 흘러간 것은 아니지만 우리나라에 많은 돈이 흘러들어올수록 돈의 가치가 떨어지는 것은 당연하다. 인플레이션이 집값 반등에는 아직 영향을 미치치 않겠지만, 전세금 인상이라는 유탄으로 서민들 가계에 악영향을 주게 된 것이다. 결국 원금 보전을 외치던 임차인들은 전세금 상승으로 더욱 힘들어졌고, 집주인들은 전세금 상승으로 어느 정도 투자금을 회수할 수 있었던 것이다.
• 자본주의는 바다의 밀려오는 파도와 같다. 우리 앞으로 계속 밀려오는 이 파도는 이를 활용해 능동적으로 움직이는 사람에게는 인생을 즐길 수 있는 좋은 서핑의 기회가 될 수 있겠지만, 스스로 헤엄치려고 하지 않는 사람에게는 목숨을 위협할 수 있는 고난이 될 수 있다. 서핑을 즐겼던 덕분에 나는 이번 달에만 보증금으로 6,000만원 이상의 수익을 얻었고, 올해가 끝날 때까지 몇 번의 설레는 계약을 하게될 것이다. 그러나 많은 사람들이 나와 계약했던 임차인처럼 파도를 만나 어려움을 겪게 될 것이다. 조심스럽지만 그들에게 이렇게 말해주고 싶다. “언론과 정부의 말을 있는 그대로 다 믿어선 안 된다. 그들은 서민을 위한 정책이 아닌 자신들의 입장에서 유리한 기사를 내고 정책을 편다.” 부디 앞으로 다가올 파도를 즐기며 능동적으로 대처해 이를 즐길 수 있는 기회를 얻기를 바란다.
• 위험을 뜻하는 영어 단어엔 두 가지가 있다. 리스크risk와 데이져danger다. 여기서 리스크는 통제 가능한 위험, 데인저는 통제 불가능한 우험을 뜻한다. 투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다.
• 만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라. 만약 화재가 났던 집이 매물로 나왔다면, 무조건 피하기보다 이 집을 수리하는 비용을 계상하여 수익이 나는지 살펴보는 것이다. 화제 난 집 자체는 데인저가 아닌 리스크일 수 있다. 예쁜 사과든 벌레 먹은 사과든 깎아서 예쁜 접시에 담으면 같은 사과다. 투자할 대는 무조건 위험을 피하기 보다 위험을 계량화하고 수익까지 계상해보는 과정이 반드시 필요하다.
• 세상이 불합리하다고 여겨질 때 반드시 알아야 할 것은, 세상은 변하지 않는다는 것이다. 다만 변할 수 있는 건 우리 자신뿐이다. (헨리 데이비드 소로, 미국의 철학자)
• “인간의 수명이 90년이라고 가정한다면, 초반 30년은 배우고, 중반 30년은 돈을 벌고, 후반 30년은 벌어놓은 돈으로 살아가는 거야”
• 본격적으로 투자에 뛰어들었을 때 좋은 수익을 가져올 투자처를 발견하는 것은 물론이거니와 그 물건을 온전히 내 것으로 만드는 과정에서 일어나는 각종 난처한 문제들을 해결하기 위해서는 더 많이 배우고 알아야 하며, 어느 정도의 경험이 쌓여야 한다는 사실을 뼈저리게 느끼게 되었다.
• 월급쟁이로서 소득을 크게 늘리는 것이 불가능했던 내가 선택한 방법은 지출을 줄이는 것이다. 지출을 줄이고 당시 월급의 50~70% 이상을 적금한 결과 1년에 약 2,000만원의 투자비를 마련할 수 있었다. 지출을 줄여서 종잣돈을 마련하고 그 돈으로 1년에 여러 채의 부동산을 매입하는 것이, 당시 내가 쓴 전략이었다. 그리고 이 전략은 지금까지 유지되고 있다.
• 그래서 나는 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고, 월세를 통해 투자금이 생기며, 전세 상승으로인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이다. 그래서 굳이 부동산을 매도할 이유가 없는 것이다. 앞서 소개한 너바나의 시스템에서처럼 부동산을 100채 정도 소유하게 되면, 전세금 상승이나 월세 수익으로 자연스럽게 시스템은 더욱 공고히 굳혀질 것이다. 이 정도의 시스템을 갖게 되면 부동산 투자도 하나의 사업이 되는 것이다.
• 지방 부동산 투자에도 장점과 단점이 있다. 장점이라면, 소액으로 투자가 가능하고 리스크가 크지 않다는 것이다. 또 수도권 부동산 투자와 비교할 때 수익률도 더 높은 편이다. 다만 투자자가 수도권에 거주하고 있을 경우 거리가 멀어 관리가 어렵다는 것이 단점이다. 사실 많은 투자자들이 지방 부동산에 투자하는 것을 꺼린다. 가장 큰 이유로 지방 인구의감소를 꼽는다. 수도권의 인구가 점차 늘고 있는데 반해 지방 인구가 감소하고 있다는 건 누구나 알고 있는 사실이다. 하지만 지방 중에서도 선호도가 높은 광역시나 각 도에서 중심이 되는 도시가 있다. 이런 도시들의 경우 그 외곽 주변 도시 인구들의 유입이 꾸준히 이뤄지고 있으므로 지속적으로 수요가 늘어날 확률이 높다. 또 한 기업이 이주 같은 사업장의 이동이나 공장 증설에 따라 인구가 늘어나는 곳도 있다. 그런 지역의 경우 부동산 물건의 매매가는 오르지 않아도 전세나 월세 수요가 많으므로 임대가가 오른다는 것이 특징이다. 그리고 이에 따라 결국 매매가도 동반 상승하게 마련이다.  지방에 임장을 다녀온 지인의 말에 따르면, 지방 아파트 32평의 전세가가 수도권 아파트의 전세가와 비슷한데도 전세 매물이 없다고 한다. 특히 고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.
• 수익형 부동산에 투자하기 전에 다음 사항은 반드시 체크해야 한다. 첫째, 환금성 (매매로 내놓을 때 거래가 용이한지) 둘째, 수익률 (대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)   셋째, 원금보전성 (돈을 잃지 않을 투자인지)  이처럼 소액으로 수익형 부동산을 매입하고 그 보유 개수를 늘려간다면 월세 500만원을 받는다는 것이 그리 어려운 목표는 아니다. 월세 500만원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면 다음의 기본 원칙을 반드시 지키며 투자하기 바란다.  첫째, ‘낙찰가=대출금액+보증금’으로 내 돈이 거의 들이지 않아야 한다.  둘째, 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.   셋째,  지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.
• 이 사건 전에도 꽤 큰 금액의 유치권 사건을 “인도명령”으로 해결한 경험이 있었다. 그래서 나는 인도명령 신청서를 꼼꼼히 기입하기만 하면 인도명령 결정이 날 것이라고 낙관했다. 가처분 집행하면서 법적으로 진행하게 되면 결국 점유자들이 입을 손해가 클 것이라고 한 번 더 설득하려 했지만, 그들은 공사대금 판결문으로 인한 정당한 유치권이라며 주장을 굽히지 않았다.  이후 가처분 집행이 들어가자 건물 점유자들은 예기치 못한 상황에 놀라서는 서슬 퍼런 날을 세우며 달려들었고, 나 또한 만만히 보여서는 안 될 상황이라 그에 못지않게 응대했다. 가처분 집행이 완료되자 결국 그들은 변호사를 선임했다.  인도명령이 쉽게 인용될 것이라고 생각했지만 해당 관할 법원 재판부는 계속해서 인도명령보다는 본안의 소를 제기하라며 결정을 회피했다. 큰 금액에 대한 유치권인데가 공사대금 및 유치권으로 확정 판결까지 받은 것이기에, 기각으로 처리하고 본안으로 소를 유도하고 싶은 것이었다. 나는 경매 계장과 통화한 뒤 기각 명령이 나기 전에 재빨리 상대방의 답변서에 대한 보충 서면을 1회 제출했다.  기각을 내리기 어려울 정도로 상대방의 답변서를 완전히 반박하는 내용이었다. 얼마 지나지 않아 휴대전화에 충북의 지역번호가 떴다. 미리 저장해둔 경매계 전화번호였다. 통화는 다음과 같이 이어졌다. “2012타기 0000사건 신청인이시죠? 본안의 소를 제기하라고 하지 않았나요?” “제가 제출한 신청서와 보충 서면을 보시면 알겠지만 점유자들은 대항력이 없습니다. 재고 바랍니다.” “판사님께서 결정 내리기 어려운 사건이라고 하십니다. 본안의 소로 제기하세요.” “네, 좋습니다. 이왕 이렇게 된 것 한 번만 더 보충 서면을 보내겠습니다. 결정을 조금만 미뤄주세요.” 그렇게 통화한 뒤 나는 다시 보충 서면을 작성해서 법원에 제출했다. 전화가 왔다. “두 번째 보충 서면 잘 봤습니다. 제가 보기에는 본안의 소로 제기해도 이길 것 같은데, 왜 인도명령만 고집하십니까?” 인도명령과 명도소송은 그 기간에서 차이가 많이 난다. 당연히 낙찰자 입장에서는 절자가 간결한 인도명령을 선호할 수 밖에 없는 것이다. 또 이 사건의 경우 유치권자 수만 17명이었다. 초반에 주소 파악을 잘 해두었던 터라 심문서 등을 제대로 송달했지만 이미 한 번 경험이 있던 유치권자들은 명도소송에 대한 송달을 회피하고 있었다. 그런 와중에 유치권자들이 변호사를 선임한 것이다. 통화는 계속 이어졌다. “계장님 2차 보충 서면으로 안 될까요?” “네, 안 될 것 같습니다. 아시잖아요. 이런 사건같이 복잡한 건은 인도명령을 기각시킬 수 있습니다.” “그럼 한 번만 더 부탁드리겠습니다. 심문기일 지정신청서를 제출하겠습니다. 판사님께 올려주시면 고맙겠습니다.” “네, 알겠습니다. 일단 올려보죠.”  결국 심문기일이 잡혔다. 상대방 측이 변호사를 선임한 상태였으나 결과는 허무했다. 그 변호사가 다른 사건으로 바빴는지 사건에 대해 전혀 준비하지 않아서 사건의 쟁점조차 파악하지 못하고 있었기 때문이다. 그는 내가 제출한 보충 서면에 대한 판사의 질문에도 전혀 답변하지 못했다. 다행히도 판사가 내게 한 질문들은 내가 준비해갔던 내용이라서 척척 순조롭게 답변을 해갈 수 있었다. 상대 변호사가 많이 놀란 눈치였다. –중략- 내 말을 전혀 듣지 않던 점유자들도 변호사의 말은 정말 잘 들었다. 결국 그들은 최초 제시액보다 적은 금액으로, 강제 집행하는 비용바다 조금 더 지급하는 조건으로 명도에 합의했다. 상대측이 변호사를 선임했을 때 조금 긴장한 것도 사실이다. 하지만 모든 일은 준비를 얼마나 철저히 하느냐에 달려 있다. 여러 번의 경험을 통해 내가 갖게 된 지론은, 무슨 일이든지 준비를 많이 한 쪽에 유리하게 진행된다는 것이다. 상대방 변호사가 능력이 없다고 생각하지 않는다. 당연히 나보다 많은 법적 지식을 갖췄을 것이다. 다만 그는 준비가 안 되었고, 나는 심문기일 날을 대비해 엄청나게 많은 준비를 한 덕분에 그를 이길 수 있었다. 투자도 마찬가지다. 투자를 잘하면 큰돈을 벌지만 잘못하면 큰돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다. 물론 운 좋게 첫 투자에서 좋은 결과를 얻을 수도 있지만 투자의 메커니즘을 제대로 이해하지 못하고 있으면 언젠가 큰 손해를 입을 수도 있다는 것을 명심하자.
• 어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 것은 정신병 초기증세이다. (알베르트 아인슈타인, 미국의 물리학자)
• 자신의 목적지를 알고 여행을 떠나는 사람과 그렇지 않은 사람들 중 누가 목적지에 빨리 그리고 정확하게 도착할 확률이 높을까? 당연히 전자가 아닐까? 명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은 일상의 노예가 아니라 주도적으로 자신의 인생을 경영하며 보람차고 값진 삶을 살아갈 가능성이 크다. 인생이라는 길고 긴 여행을 떠나는 데 중요한 것은 멋진 자동차나 끝내주는 날씨가 아니다. 당신의 목적지가 어디인지 아는 것이 가장 우선되어야 하는 것이다. 부자가 되는 법을 알려주겠다고 하면서 꿈과 목표를 묻는 것이 의아하게 여겨질지도 모르겠다. 하지만 당신의 경제적 목표를 설정하기 전, 이 과정이 반드시 필요하다는 걸 강조하고 싶다. 정작 투자나 사업을 통해 초반에 성공을 거둔 사람들은 돈이 불어날 때의 쾌감과 희열 때문에 그저 계속해서 돈을 버는 데에 집착하게 된다. 결국 돈이 수단이 아닌 목적이 되는 것이다. 확실한 건, 돈은 우리가 행복하기 위한 수단이 되어야 한다. 그래서 당신에게 묻고 싶다. ‘당신의 목표는 무엇인가?’
• 실행하고 평가하는 시간을 가져라 : 많은 사람들이 바쁜 일상에 치여서 자신이 진정 원하는 것이 무엇인지 고민할 여유도 없이 살아가고 있다. 1년에 하루쯤은 상쾌한 공기를 들이마실 수 있는 수목원이나 막힌 곳 없이 트인 바다가 보이는 휴양지에서 자신이 진정 원하는 삶이 어떤 것인지 기록하고, 이 방법대로 생각을 정리해보길 권한다. 인생은 한 번 뿐이다. 한 번 뿐인 인생을 그저 바쁘게 살다가 자신이 원치 않는 생으로 마감할 것인가, 아니면 후회 없는 인생을 위해 자기 자신을 사랑하며 나와 가족을 위해 열심히 살아갈 것인가? 당신이 진정 후자의 삶을 살기 원한다면 그 꿈을 이룰 수 있도록 최선을 다해 계획한 것을 실행으로 옮겨야 한다. 다만 계힉해둔 것을 하루 이틀 실천하지 못했다고 해서 괴로워할 필요는 없다. 목표조차 없던 시절을 생각해보면 어쨌든 당신은 지금 꿈꾸던 인생을 향해 달려가고 있기 때문이다. 당신의 목표가 무엇인지 되새겼을 때, 원하는 인생을 살기 위한 정기적인 계획대로 움직이고 있다면 어찌 됐든 당신은 그 길로 계속 걸어갈 수 있을 것이다. 너무 힘들게 뛰었다면 잠시 숨을 고르며 걸어가도 된다. 당신이 원하는 삶을 향해 가는 여정이기에 힘들어도 행복한 과정이 될 것이다.
• 목표를 달성했다면 반드시 보상하라 : 하루 목표를 달성했을 때 나는 일찍 퇴근해서 아이들과 시간을 보내거나 좋아하는 만화나 영화를 보면서 스스로에게 보상을 한다. 매달 목표를 달성했을 때는 묵묵히 내 곁을 지켜주는 가족과 동료들을 위해 좋은 레스토랑에서 함께 식사를 한다. 그리고 매년 번 돈의 10%는 반드시 가족과 추억을 남길 수 있는 여행에 지출한다. 물론 그냥 있는 돈으로 여행을 가거나 식사를 할 수도 있지만, 목표를 달성한 후 스스로에게 주는 작은 이벤트들이 성과를 이루는데 훨씬 도움이 된다.
• 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라 : 담배를 끊는 것이 목표인 사람은 주변 동료에게 자신이 금연할 계획임을 밝히고, 만약 자신이 담배를 다시 피울 경우 10만원을 벌금으로 내겠다고 이야기하라. 이렇게 구체적인 액수의 벌금을 정해둔다면 목표를 달성하는 데 큰 도움이 된다. 이처럼 개인적인 목표를 주변인과 공유하는 것은 목표를 이루는데 큰 동기부여가 된다. 큰 화이트보드를 하나 마련해서 평생 목표와 올해 목표를 기록하라. 그리고 이를 눈에 띄는 곳에 걸어두고 배우자와 자녀에게 이에 대해 이야기하라. 그 내용을 개인 블로그나 활동하는 인터넷 까페 등에 올리는 것도 좋다. 그렇게 하면 스스로와의 약속을 지키기 위해서, 또 다른 사람들에게 실망을 안기지 않기 위해서라도 목표 달성에 힘쓰게 될 것이다.
• 노후에 필요한 적정자금 : 돈 걱정 없는 노후를 위해 우리가 가장 먼저 해야 할 일은, 노후에 필요한 자금이 얼마나 되는지 계산해보는 것이다. 2010년 국민연금 연구원의 조사에 따르면, 가구당 필요한 최소 생활비는 서울 기준 151만원, 적정 노후 생활비는 210만원 가량이다. 자녀가 이미 경제활동을 하거나 독립했다고 볼 때, 두 부부가 생활하는 데 필요한 금액이다. 통계청 가계소비자지출 자료에 따르면, 서울 기준 한 가구가 생활하는데 필요한 월 평균 금액은 170만원, 품위 있는 수준으로 살기 위해 필요한 돈은 250만원, 풍족한 수준으로 살기 위해서는 300만원이었다. 결국 월 평균 250~300만원 정도의 노후 소득이 있어야 경제적으로 여유로운 노후를 보낼 수 있다는 말이다.
• 당시 흑자 경영을 위해 우리가 노력한 것은 단 두가지였다. 첫째, 수익을 늘린다.  둘째, 비용을 줄인다.
• 나는 CEO다. 우리 가정, 즉 주식회사 너바나의 대표다. 내가 경영하는 이 회사가 흑자 구조를 갖출 수 있도록 부업으로 회사를 다니며 본업으로 투자를 하고 있는 것이다. 너바나라는 회사를 흑자 기업으로 만들려면 수익을 늘리고 비용을 줄여야 한다. 첫번째로 수익을 늘리기 위해 나는 다음 세 가지를 하고 있다. 하나, 현재 재무 상황을 알기 위해 가계부를 작성한다.  둘, 월세가 나오는 수익형 부동산 (상가, 오피스텔, 빌라)을 보유한다.  셋, 시세차익을 얻을 수 있는 부동산(아파트, 토지)을 보유한다.
• 비용을 줄여라 : 스코틀랜드의 작가 새뮤얼 스마일스는 ‘절약하는 것은 신중함의 딸이자, 겸손함의 여동생이며, 자유의 어머니이다’라고 말했다. 주식회사 너바나가 흑자 구조를 갖추기 위해서 해야 할 두 번째 일은 절약, 즉 비용을 줄이는 것이다. 투자를 할 때도 마찬가지다. 지출하는 금액이 수익보다 많아서는 안 된다. 특히 월급 외 투자로 벌어들인 돈은 재투자하거나 그 수익의 20% 이상은 노후를 위한 자금으로 묶어둬야 한다. 재테크에 익숙해지기 전까지 당장 수익이 크게 늘지 않는다. 하지만 비용을 줄이는 것은 누가나 처음부터 할 수 있는 일이다.
• 수익율 10% 투자처 : 은행 금리가 2%대인 요즘, 혹시 수익률 10%를 보장하는 투자처를 알고 있는가? 나는 알고 있다. 당신에게 10% 수익률을 얻을 수 있는 방법을 알려줄 테니 지금 당장 실천으로 옮기기 바란다. 그 방법이란, 지출을 10% 줄이는 것이다. 당신이 생활비로 300만원을 쓰고 있다면 거기서 30만원만 아껴보라. 그럼 당신은 10%의 수익률을 얻은 것과 마찬가지다. 아마 당신이 원하는 답이 아닐 수도 있다. 하지만 투자 초보라고 해도 바로 실천할 수 있는 방법이다.
• 그런데 3년 뒤, 안타깝게도 용인 부동산 시장은 급격히 추락했다. 평당 1,300만원 하던 주변 아파트들이 800만원대로 떨어진 것이다. 그리고 그가 투자한 아파트가 대거 미분양되면서 경매로 나왔고, 평당 600만원에 낙찰되는 상황이 됐다. 그는 결국 대출이자에 허덕이는 하우스 푸어가 되고 말았다. 직장생활을 하면서 누구보다 열심히 일한 그가 부동산 투자 한 번으로 신용불량자가 되어버린 것이다. 그분은 어쩌다 그런 어려운 현실에 처하게 된 걸까? 투자가 아닌 투기를 했기 때문이다.
• 물론 처음부터 투기할 목적으로 부동산 투자에 뛰어드는 사람은 없을 것이다. 하지만 생각보다 투기가 아닌 투자를 하는 사람은 많지 않다. 처음엔 투자를 하다가 투기로 빠지는 경우가 많기 때문인 것 같다. 초기엔 사람들이 경제적 자유를 이루겠다는 순수한 목적으로 투자 시장에 들어오지만 막상 투자를 시작하면 그 과정이 녹록지 않다는 것을 깨닫게 된다. 강의나 세미나, 언론, 책을 통해 들은 선배 투자자들의 성공사례처럼 엄청난 수익을 내기를 꿈꾸지만 그것이 정말 꿈이었나 싶어진다. 그때 사람들이 가장 많이 저지르는 실수가, 조급하게 투자 대상을 선정하는 것이다.
• 투자하기 전 물어야 할 질문 : 첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?   둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?  셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?   넷째, 이 물건은 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?   다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?   이 다섯 가지 질문에 명확하게 “예스!”라고 대답할 수 있을 때에만 투자를 하는 것이다. 그러니 본인보다 경험이 많은 고수라고, 많은 수익을 냈던 선배 투자자라고 해서 그가 권하는 물건에 쉽게 투자하지 말기 바란다. 그건 명백히 투기다. 스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다. 우리의 인생은 1, 2년에 끝나는 것이 아니다. 서둘러서 우연히 수익을 얻을 수도 있겠지만 실패하면 시장을 떠나야 할 수도 있다. 고수에게 실패는 더 멀리 뛰기 위한 시련이 될 수 있지만, 초보자에게 실패는 투자를 하지 말아야 할 변경거리가 될 뿐이다.
• 물론 부동산 투자로 매년 연봉 이상, 때로는 몇 배의 수익을 얻기도 한다. 그러나 이는 내게 단지 보너스일 뿐이다. 투자할 대 가장 중요한 것은 얼마를 버느냐가 아니라, 잃지 않는 투자이냐 아니냐다. 삶에서도 마찬가지다. 당신이 가장이라면 가족이 생활할 수 있는 최소한의 소득이 보장되는 구조를 갖추고 있어야 한다. 안정적인 소득이 필수다. 투자를 통해 수익이 좋은 달에는 생활비로 1,000만원을 주다가, 수익이 시원치 않은 달엔 한 푼도 못 주는 가장은 가족 구성원에게 불안감을 안기기 쉽다. 따라서 액수가 크지 않더라도 한 달 생할할 수 있을 정도의 생활비를 매달 비슷한 규모로 꾸준히 지급하는 것이 중요하다.
• 나는 다음과 같이 책을 읽는다.   1단계_통독 (글 전체를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 친다)   2단계_필사 (밑줄을 쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다)  3단계_적용 (필사한 내용을 살펴보며 실천할 수 있는 행동을 정리한다)
• 이 때 중요한 것은 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의해보라는 것이다. 그래야만 해당 물건의 시세를 정확히 파악할 수 있다. 전화할 때도 매도자(임대인), 매수자, 임차인, 이 세 명의 입장에서 문의하는 것이 좋다. 그렇게 전화를 걸어 문의한 뒤 그중 가장 친절하게 응대해준 부동산 중개사무소에 찾아가서 투자 물건 브리핑을 받으면 된다. 개인적인 경험상 전화를 친절하게 받는 중개사무소의 직원일수록 말주변이 좋고 수완도 좋은 데다 업무 능력도 뛰어나 좋은 물건을 많이 가지고 있는 경우가 많았다. 또 그들은 임차를 놓을 때나 매도할 때도 내 편이 되어서 거래 상대방 또는 상대방 부동산과도 잘 협의해 능숙하게 일을 처리했다.
• 기억해야 할 것은, 부동산 투자 또한 비스니스 차원에서 접근해야 한다는 것이다. 존중받고 싶다면 상대방을 배려해야 한다. 기본적인 복장조차 갖추지 못하고 비지니스를 하는 것은 본인이 아마추어라는 사실을 드러내는 것과 마찬가지다.
• 누군가 내게 부동산 투자에서 가장 중요한 것이 무엇이냐고 묻는다면, 현장을 떠나지 않는 것이라고 대답할 것 같다.
• 나는 대출을 제외한 수익률이 12%이상이라면 홈런 (아주 좋은 투자처), 10%이상이라면 안타(괜찮은 투자)라고 생각한다.
• 대출을 많이 받으면 힘들게 임장 다니고 어렵사리 입찰을 하며 명도까지 해서 임대를 내놓고는 결국 은행만 배불려주는 꼴이 된다. 따라서 가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는 게 좋다. 수익률이 높을수록 당연히 리스크도 커진다. ‘수익률=리스크’라고 봐도 좋다.
• 직장인으로서 마땅히 해야 할 회사 업무와 투자 관련 업무를 효율적으로 하려면 컨디션을 최상의 상태로 유지해야 한다. 밤에 충분한 휴식을 취해야만 낮에 회사에서도 제대로 일할 수 있고, 투자도 할 수 있다는 말이다.
• 성공적인 투자의 4요소 : 성공적인 투자를 위해 반드시 필요한 네 가지는, 돈, 시간, 노력, 경험이다. 다만 경험은 앞의 세 가지를 적절히 이용한 후 얻어지는 것이다. 결국 우리는 돈과 시간을 들이고 노력해서 성공적인 투자를 성취해야 한다.
• 당신이 정말 큰돈을 벌길 원한다면 당신이 아껴야 할 것은 돈이 아니라 당신의 시간이다.
• 직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면, CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다.
• 가족이나 지인에게 비용을 지급하고 그들의 노력과 시간을 사라. 만약 당신이 등기를 해야 한다면, 법에 인테리어가 필요하다면, 인테리어 업자에게 돈을 지급하고 그들의 노력과 시간을 사라. 만약 당신이 임대 또는 매매를 하려 한다면, 부동산 중개사무소 직원에게 돈을 지급하고 그들의 노력과 시간을 사라. – 중략 – 따라서 가장 부족한 것이 시간인 직장인의 경우 자신을 위해 시간과 노력을 대신해줄 전문가와 함께 협력하기를 권한다. 그들은 풍부한 경험을 가지고 있기에 당신보다 시간을 절약할 수 있고 더 멋지게 그 일을 처리할 수 있다. 또 이렇게 절약한 시간으로 좀 더 고부가가치를 창출할 수 있는 일, 자신만이 할 수 있는 일에 매진하는 것이 훨씬 현망한 선택이다.  직원은 혼자 일하지만 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다. 직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만, 결국 큰돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라.
• 확실한 건, 투자하는 데 이러한 전망이 무의미하다는 것이다. 많은 이들이 갖가지 근거를 대며 내 집만큼은 마련해야 한다거나 부동산 투자는 해서는 안 된다고 이야기한다. 하지만 이런 전망에 귀가 얇아져 결정한 투자는 결코 성공을 보장할 수 없ㄷ다. 실제 이러한 전망에 따랐다가 손해를 본 이들도 많다. 이렇게 각 분야 전문가들이 각기 상반된 예측을 내놓을 때 가장 큰 혼란을 겪는 이들은 내 집 마련을 꿈꾸는 보통의 서민들이다.
• 현명한 사람은 역사를 통해 배운다
• 앞의 사례에서 보듯 언론이 부동산 투자에 적기임을 공표할 때는 이미 그 시장에서 어느 정도 성공을 거둔 이들이 있다. 이들은 투자 트랜드보다 한 발 앞서서 경매, 분양권, 재건축, 재개발, 지방 투자, 최근 수도권 아파트 투자에 이르기까지 늘 수익을 거둔다. 하지만 뒤늦게 이 흐름에 뛰어들거나 항시 변화를 거듭하는 시장의 흐름을 부인하면서 계속 물건을 갖고 있는 사람은 자산을 잃을 가능성이 크다. 돈은 흔들리지 않고 자신만의 투자 원칙에 따라 투자한 사람에겐 달라붙지만, 많은 사람들이 우후죽순으로 몰릴 땐 쑥 빠져나가는 것 같다.
• 그들은 철저하게 남들과 다른 길을 갔다. 그들은 트렌드에 따라 투자하지 않았다. 그들은 자신만의 투자 기준을 가지고 ‘저평가된 부동산’에 투자했다. 그 결과 수위 대박을 낼 수 있었다.
• 투자를 해야 할지 말아야 할지를 정해주는 것은 전문가의 몴이 아니다. 오직 자신이 발로 뛰며 찾은 정보와 많은 경험을 통해 세운 기준을 가지고 직접 선택해야 한다. 전문가들의 말을 전부 믿지는 말자. 그 전문가의 말에 공감이 됐다면 반드시 발품을 통해 자신의 투자 기준에 적합한지 검증해보는 과정을 거쳐야 한다.
• 부동산 투자의 굿 타이밍 : 부동산 투자 또는 내 집 마련의 적기는 언론이 홍보하는 시기도 아니고 정부 정책에 따른 호재가 있는 시점도 아니다. 가장 좋은 타이밍은 바로 자신의 준비가 완료되었을 때다.
• 부동산의 가격은 롤러코스터와 같다. 롤러코스터는 높이 올라가지만 하늘을 뚫고 더 나아가지 않으며 내려가도 땅 아래로 추락하지 않는다. 다만 하락과 상승을 반복할 뿐이다. 과도한 공포와 막연한 희망을 갖기보다는 현실을 직시하며 본인의 투자 기준을 세울 때 실패하지 않는다.
• 사랑하는 하율이에게 : 누군가 너에게 “할 수 없어”라고 말해도 그 말을 모두 믿지 마라. 비록 그게 아빠라고 해도,  / 꿈이 있다면 세상으로부터 그것을 지켜내야 해. 그 꿈을 이루지 못한 사람들, 그 길을 가보지 않은 사람들은 분명 너에게 “너 또한 할 수 없어”라고 이야기할 거야.  어쩌면 너를 조롱할지도 몰라.  / 하지만 사랑하는 아들아, 원하는 게 있다면 주저하지 마라. 네게 ‘고난’이라는 진흙이 묻었다 해도, 넌 다이아몬다야. 어떤 상황에서든 네가 얼마나 소중한 존재인지 잊지 않기를 바란다.  세상 사람들이 주저할 때, 한 발짝 더 내딛으렴. 넌 행동해서 얻어라. 네가 정말 원한다면.
• 불가능한 것을 얻기 위해서는, 불가능한 것을 시도해야 한다. (미켈 데 세르반테스, 에스퍄냐의 작가)
• 똘똘한 아파트를 고를 수 있는 팁을 소개하겠다. 첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라.  둘째,  전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라.  셋째, 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라.  넷째, 대단지 아파트일수록 좋다 (최소 500세대 이상)  다섯째,  역세권 아파트일수록 좋다.   여섯째,  소형 평형의 아파트일수록 좋다.

[책에서 느낀 것과 적용할 것]

드디어, 너바나님의 책을 읽었네요 !  너바나님이 어떤 마음으로 부동산을 대했을지 시간의 흐름에 따라 보이는 듯 했습니다.   그 시작이 현실의 막막함과 내일의 두려움에 있었기에,  이 책을 읽는 수 많은 월급쟁이들의 공감을 얻는 것이 아닌가 생각해 봅니다.   월부 강의에서 만난 너바나님을 책으로 다시 보는 것 같아서 좋았습니다.  그리고 이런 경험과 노하우를 공개해 주신 것에 감사한 마음입니다.

쿠팡에서 구매한 책이 원본인 줄 알고 일반책보다 비싸게 구매했는데, 사본이라서 2번 밖에 안 읽었는데 책 가운데가 갈라지는 게 어째 좀 불안하네요ㅎ   너바나님이 개정판을 출간하셔서,  새 책으로 소장하고 싶은 독자의 마음입니다. ^^