재이리님의 ‘월세낀 매물 투자의 모든 것’
좋은 글 올려주신 재이리님, 감사합니다~
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월세낀 매물을 전략적으로 활용하면
의외의 곳에서 더 좋은 매물
혹은 더 저렴한 가격으로 투자기회를 찾을 수 있다.
1. 전세 전환 가능성이 높은 매물이 존재할 수 있다.
임차인 혹은 부사님과의 대화 중 월세에서 전세로 전환을 원한다는 것을 알게된 경우,
열심히 매매가, 조건 협상을 하고 빠르게 투자 가능한 매물로 바꿀 수 있다.
월세 보증금 정도는 가벼우니 협상이 잘 되려나? 싶으실 텐데
매도인마다 다르지만 각자의 사정으로 매도를 내놓는데
일부 매도인들은 현금 유동성이 어려워 집을 팔아야 하는 상황일 수 있다.
월세 보증금을 내어줄 돈 조차 없고
DSR한도 초과로
반환대출 혹은 주담대와 같은 추가대출이 어려운 분도 꽤 있다.
이런 매물은 협상을 통해 조건을 유리하게 가져올 가능성이 크다.
임차인 입장에서도 매월 빌리던 공간에서 장기적으로 월세보다 더 안정적인 거주지로 바꾸는 것과 같다.
우선 전세 전환 가능성을 확인하면 적극적으로 투자 가능 후보로 올릴 수 있다.
2. 자금 계획이 유연해집니다.
월세 낀 매물의 경우
월세 보증금 정도만 중도금으로 활용할 수 있기 때문에
계약금과 중도금만으로도 상황에따라 잔금 시기를 넉넉히 확보할 수 있는 것이 장점이다.
예를 들어 기존 전세입자라면 전세퇴거와 새로운 세입자가 동시에 진행되어야 하기에 잔금일 협상이 어려울 수 있지만
5천/100만원 월세 낀 매물의 경우 계약금과 중도금으로
월세 보증금 5천 + a, 약 1억 정도로도 매도인 입장에서는 보증금 내어줄 돈이 해결된 것이라 협상 가능성이 생긴다.
급한 월세 매물이 급매로 나왔을 때, 대출 활용을 최소화하면서도 보다 안정적 투자가 가능하다.
월세 매물, 반드시 확인할 2가지
1.퇴거 가능성 확인
월세 매물은 반드시 먼저
‘내일이라도 나갈 수 있는 분인지’
‘계약이 1년 이상 남아서 계약 때문에 이사는 생각도 못 하셨던 분인지’ 를 살펴야 한다.
만약 이사를 원했지만 계약 때문에 못나가는 세입자가 있다면 이는 우리에게 기회.
실제 최근 투자 검토했던 매물이
내년 2월 만기 예정 월세 임차인이 거주중, 단기내 최저가이지만
집이 너무 더러워 실거주자도 꺼리고 월세 낀 매물이라 투자자도 접근이 어려웠던 매물이었는데
매도인은 투자자가 나타나면 계갱권을 쓰지 않겠다는 확인서를 받아주겠다 하실만큼 적극적이어서
가격 협상여지도 보이던 상황이다.
집을 보러가씅ㄹ 때 임차인과의 대화를 통해
직장때문에 월세로 들어왔지만
직장 사정상 조기퇴거를 원한다는 말을 들었다.
이 매물의 경우
기간이 급하지는 않았던 투자자 임대인.
월세입자의 조기 퇴거 사실을 알게된 후 그러면 본인이 전세를 내놓고 세낀채로 지금보다
매매가를 높여 팔겠다며 거둬들였다.
2.전세 전환 생각이 있는지 확인
집을 구하던 시점의 상황에따라 월세를 구했지만
살다보니 전세로 거주하고 싶은 분도 더러 있다.
만약 전세 전환이 어렵고 계속 월세 거주 의사를 밝히면
이사비를 드리며 퇴거 협상, 실거주 퇴거 등의 방법도 고려해보라.
전세 전환이 가능하다면 현 시세대로 전세를 맞출 수 있기에 투자가 가능하다.
BM Point
월세 낀 매물은
월세입자의 퇴거가능성, 전세전환 가능성을 타진해보라.
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