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[부동산트렌드2025]
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산트렌드2025
2. 저자 및 출판사: 김경민, 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 2025. 2
4. 총점 (10점 만점): 8.5점 / 10점
STEP2. 책에서 본 것, 깨달은 것
저자는 매년 빅데이터, 과거 시장 흐름, 랜드마크 단지 분석 등을 통해 부동산 집값이 어떻게 될 것인지, 최근 트렌드는 무엇인지를 알려준다. 얼마전 부동산트렌드 2024를 읽었었는데 그때는 시장 전망이라기보다 지난 시장을 되돌아보며 저자가 예측했던것에 대한 분석을 해보며 읽었었다. 사실 이번 부동산트렌드 2025도 비슷하다. 왜냐면 저자는 시장이 한참 불타오르던 작년 여름쯤 이 책을 냈기 때문에 2025년 부동산은 '21년 전고점을 넘어 신고가를 기록할 것'이라고 대세상승장이 올 것이며 슈퍼사이클에 진입했다고 당당히 선언했다. 하지만 여기서 다시 한 번 명확히 느낄 수 있는 것은 '예측은 정말 아무 의미가 없다'는 것. 그래. 정부에서 그런 대출 규제를 내지 않았더라면, 계엄령과 탄핵, 여러 불미스런 사고들이 터지지 않았더라면, 지난 여름의 상승기류를 타고 계속해서 상승세를 보였을수도 있으니까. 근데 이렇게 다시 시장이 차디차게 얼어붙을 줄 누가 알았겠나.
저자를 탓할 것도 아니고, 빅데이터 분석이 무조건 의미없다는 것도 아니지만 시장은 정말 예측할 수 없다는 것을 받아들이고, 어느 시장 상황에서든 원칙과 기준을 확고히 가져가면서 '대응'할 수 있는 실력이 훨씬훨씬훨씬 중요하다는 것을 알 수 있다.
시장은 '예측'이 아니라 '대응'의 영역!
그리고 이 책은 앞으로의 전망이 맞을 것이라는 기대에 포커스를 두고 읽을 것이 아니라, 저자가 펼치는 논리와 자신의 생각을 비교해보고, 분석적으로 생각해보면 좋을 것 같다.
또 과거 흐름과 현재의 시장과 대한 분석, 최근의 부동산 주요 이슈에 대한 지식 증진 차원에서 가볍게 읽고 넘어가도 될 것 같다는 생각이 든다.
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(5p) 이러한 시장 흐름은 '공급 부족'과 '기준금리 인하'와 관련이 있다. PF 사태가 연장됨에 따라 여전히 토지 가격이 높고, 인플레이션으로 시공비는 계속 상승 중이다. 이에 따른 착공 물량의 감소는 미래 공급 부족을 더욱 심화시 키고 있다. 특히 서울은 착공 물량이 역대 최 저 수준을 기록해 부동산 시장에 큰 영향을 미 칠 전망이다. 금리 인하 역시 시간문제로 보이 는데, 기준금리가 인하돼 국고채 10년물 금리 마저 하락하면 매매 수요가 증가할 가능성이 크다. 금융시장 역시 부동산 시장에 상승 신호 를 보내고 있는 것이다.
슈퍼사이클'이라는 용어를 사용한 만큼, 필자 는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다. 2023년의 직전 고 점은 물론 2021~2022년의 역대 최고점을 돌 파하는 것도 시간문제라 본다. 특히 강남 같은 일부 지역에서의 급격한 가격 상승은 그 기운 이 다른 지역으로 확산되며, 전반적인 부동산 가격 상승을 예고하고 있다.
(⇒) 사실 갑작스런 대출규제가 없었으면, 공급 절벽이 심각하다는 것은 팩트이기 때문에 대세 상승장이 올 수도 있다. 하지만 다시한번 단편적인 예측이 의미없다는 것이 공급부족과 기준금리 인하는 어느정도 예정된 사실이었지만 예기치 못하는 변수들이 항상 생기고, 경제 상황에 따른 여러가지 정책들, 심리도 영향을 미친다.
(25p) 현재 시장이 말해주는 것은 무엇일까? 지금 시점을 대표하는 한마디는 '서울 아파트 가격 의 골든크로스Golden Cross*다. 이는 두 가 지 차원의 분석에서 도출되었다.
그리고 2024년 초, 다시 한 번 골든크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 '슈퍼사이클 (장기적인 가격 상승 추세)'이 시작됨을 보여 줬다. 여기서 용어 사용에 주의할 부분이 있 다. 상승이 하락보다 길기에 슈퍼사이클이라 는 표현을 사용했으나, 부동산 사이클이 짧아 지는 근래의 특성을 고려할 때 가격의 '장기 간', '폭등'을 의미하는 것은 아니다.
(⇒) 부동산 사이클이 짧아지고 있다는 것에 동의하지만 대세상승장, 슈퍼사이클, 골든크로스라는 단어까지 사용하면서도 '장기간' '폭등'은 아니라는 말은 좀 애매모호한 듯.
(37) 두 결과에 대한 해석은 Part3의 이슈1에서 자세히 다룰 것이다. 우선 지금은 서울시 아파트 시장이 상승에 돌입했다는 것, 그렇게 슈퍼사이클의 포문이 열렸다는 것에 집중하려 한다
(44) 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성 하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지 역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.
구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다. 강남구를 포함한 한강 이남 지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해 있어 많은 사람들이 직장과 가까운 이곳을 주거지 로 선호한다. 예를 들어 강남구에는 삼성, 현 대 등 대기업 본사가 있어 많은 직장인이 이 지역에서 근무한다. 이는 강남에서 시작된 가 격 상승이 주변 지역으로 확산되는 주요 원인 중 하나다. 반면 한강 이북 지역은 주요 업무 지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분 포가 분산되어 있다. 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 이렇듯 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화 를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.
(77) 그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다.
(⇒) 이 부분은 상당히 인사이트 있는 해석이고, 우리도 다들 배워 알고 있는 부분.
우리가 서울이 날라갈 때, 아니 서울 상급지 선호 신축들이 미친듯이 날아갈 때 서울 다 날라가는거 아니야? 이런 고민을 하면 멘토 튜터님들께서 해주시는 말씀과 일맥상통.
서울 수도권이라는 거대 시장의 흐름은 파도처럼 입지좋은 중심부 (강남)로부터 시작되어 점차 외곽으로 시간차를 두고 퍼져나간다는 것.
상승 시점이 다르고, 아주 짧게 기회를 열어주는 상급지가 있는 반면, 아주 오랫동안 기회를 열어주는 중하급지도 있다. 하지만 중요한 것은 '가치가 충분히 있는' 서울수도권 단지라면 결국 그 상승흐름을 따라간다는 것. 그래서 우리는 가치가 있지만 아직 저평가 되어있는 물건을 안전마진을 가지고 사서 가치를 믿고 오래 보유해야한다는 점이다.
(82) 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다
둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다
2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급.부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.
둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다. 이에 따라 전세를 찾는 사람들 사이의 경쟁이 치열해지고, 전세 가격이 오르게 된다. 전세는 한 번에 큰 금액의 보증금을 걸고 일정 기간 월세 없이 거주하는 임대 방식이다. 전세가격이 급등하면 전세를 구하려는 사람들은 높은 보증금을 감당하 기 어려워지고, 따라서 많은 전세 수요자가 전 세를 포기하고 월세로 전환하는 선택을 하게 된다. 월세는 매달 일정 금액을 지불하는 임대 방식으로, 초기 비용 부담이 적지만 장기적으 로는 주거비가 더 많이 들 수 있다. 전세 수요 자들이 월세로 전환하면 월세 주택에 대한 수 요가 증가하며 월세 가격도 자연스럽게 상승한다. 결국 전세와 월세 모두 가격이 상승하면 서 가계의 주거비 부담이 크게 증가할 수 있다.
(⇒) 빨리 소유권을 가지고 가야. 최소 1주택은 중립기어라는 것. 내가 사는 곳의 주거비용이 오르더라도 내가 소유권을 가지고 있으면 거기서 나오는 현금흐름이 발생하고 인플레이션에 따른 매매가 상승, 자산 상승도 이루어질 수 있지만 그냥 전월세 인생이라면 인플레 헷지도 못하고 앞으로 공급 절벽에서 정말 힘들어 질 수 있다.
(121) 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반半전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한
(⇒) 저자의 주장 중 동의할 수 없었던 부분들. 전세제도를 폐지해야한다거나, 임대차2법을 옹하하는 것이라거나.
(146) 자유시장에 맡겼을 때 새로운 시장 참여자들 이 새로운 비즈니스 모델로 시장을 변화시킨 다는, 아주 단순한 경제의 원칙이 서울 부동산 시장에서도 나타나고 있다
반면 서울은 상황이 다르다. 토지 가격이 비싼 서울은 개발비용이 100이라 할 때 토지비가 70, 시공비가 30 정도를 차지한다. 인플레이 션으로 인해 똑같이 시공비가 30% 상승하면 기존의 시공비 30은 39가 된다. 개발비용 100을 맞추기 위해서는 70이었던 토지비용 이 61까지 하락하면 된다. 현실적으로 15% 정도만 토지
(167) 다만 향후 초고가 지역의 가격만 오른다고 보 는 것은 매우 순진한 생각이다. 부동산 시장에 서 주택 가격은 '공간 균형'을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다 면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.
(170) 서울 같은 경우 토지 가격이 2~30%만 하락해 도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가 가 될 확률이 높으나, 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황이다. 여전히 미분양이 넘 치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. 또한 서울 역시 토지 가격이 내려간다고 하더 라도 기본적으로 인허가와 착공에 최소 5~6 년의 시간이 필요하다는 것을 기억해야 한다. 지금의 부동산 개발 환경이 변한대도 공급(입주물량)은 '미래'의 이야기다. 2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실 이다.
공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.
부동산에 있어서 금리 인하는 매우 큰 효과를 낸다. 예를 들어 10억 원 주택을 구입할 때 LTV 50%를 가정하면 자기자본 5억 원과 은 행 대출 5억 원이 투입된다. 이때 은행 이자가 5%라면 1년 이자는 2,500만 원이다. 금리가 인하돼 주택담보대출 금리가 2.5%로 내려가 는 경우 1년 이자는 1,250만 원으로 줄어들 게 된다. 만약 주택 구매자가 연 2,500만원 의 이자가 충분히 감당 가능하다고 판단한다 면, 자기자본과 LTV 조건만 맞으면 주택의 상 향 이동을 시도할 수 있다. 이론상 자기자본이 10억 원이 있다고 하면 담보대출 이자 총액이 10억 원까지 부담 가능해지면서, 20억 원 주 택도 선택권에 들어간다. 따라서 주택담보대 출금리 인하는 다양한 경로를 통해 주택 수요를 자극한다
5억원(이자 총액)=2,500만원(1년치자 기부담 이자): 5%(주택담보대출 금리)
10억원(이자 총액)= 2,500만원(1년치자 기부담 이자): 2.5%(주택담보대출 금리)
173p 2025-02-07 06:32
모든 지표가 '상승'을 가리킨다
(174) 지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간 (5년 이내)에 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가 격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역 시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장 과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동 산 가격 상승을 가리키고 있다.
(256) 다만 2024년 7월 현재 정부 당국에서 사태의 심각성을 인지하고 있는 만큼 수요를 억제하는 정책(LTV, DTI, DSR 강화 등)이 출현할 수 있다. 이런 정책은 단기적으로 가격의 하방 압력으로 작용할 수 있으나 장기적으로 큰 영 향을 발휘하지 못할 수 있다.
(⇒) 이 부분에서 저자의 인사이트? 리스크헷지? ㅎㅎ 저자도 대출 정책 출현을 예상하고 있었지만 단기적인 가격 하방 압력으로 작용할 수 있으나, 장기적으로 큰 영향을 발휘하지 못할 수 있다고 했다. 그 기간이라는 것은 신의 영역이고, 무슨 일이 일어날지 아무도 모르는 일이지만 앞으로 이렇게 침체된 시장이 몇년이 이어질지, 아니면 갑자기 또 분위기가 반전되면서 거래에 물꼬가 트이고, 상승세로 전환할지는 아무도 모르는 것이다. 사실.
그래서 우리는 예측이 아니라 대응을 해야하고, 대응 할 수 있도록 준비하고 있어야한다.
시장을 모니터링 하고 시장에서 배우고, 경험을 통해 실력을 쌓아나가면서..
과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요 한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강 북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.
둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않 다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상 승폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강 남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적 으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 이는 2013~2021년의 장기 분석에서 나왔던 패턴이기도 하다. 그래서 많은 사람들의 선입 견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 '누적 상승률' 관 점에서 접근해야 하는 이유다.
(263) 정부의 개입이 현실화되는 경우, 단기적으로는 앞선 시나리오대로 부동산 가격이 움직이 지 않을 수도 있다. 그러나 필자는 정부가 시장 변화를 인지하는 시점이 시장 참여자들에 비해 상당히 늦고, 정책 집행 과정에서도 세심한 고려가 부족하다고 생각한다. 시장 참여자가 정부보다 더 빠르게 행동하고 있다. 따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다. 이는 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다는 사실을 입증하게 될 것이다.
(⇒) 과연 앞으로의 미래는.. 어떻게 될 것인가?/ㅎㅎ
STEP3. 책에서 적용할 점
ㅇ 과거 시장을 통해 배우고, 복기하고, 지금 내가 할 수 있는 것을 해나가기
* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )
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