안녕하세요 워닝워닝입니다.
오늘은 다랭 튜터님의 월부학교 4강! 강의 후기를 작성해 보려고 합니다.
# 편익과 비용 고려
투자를 하게 되면 예상치 못한 순간에 세입자들의 연락을 받게 됩니다.
특히 겨울만 되면 보일러 때문에 세입자가 연락이 오지 않을까 저도 마음 졸일 때가 많은 데요,
이번 강의에서는 세입자의 연락에 어떻게 대응해야 하는지, 어떤 방식으로 문제를 해결하는 좋은지에 대해 배울 수 있었습니다.
BM
- 임차인의 고양이, 강아지 리스크가 더 큰 것인지 내가 전세를 빼지 못게 되어 맞게 될 리스크가 큰 것인지 생각해 보기
- 관리사무소의 추천 업체 확인해보기
- 다른 동료들의 경험담 참고하기 → 파트별로 대응 방법 정리하여 폴더별로 분류해두기
#비교 평가
단지 비교평가를 진행할 때, 단지들 간의 선호도를 파악하기 어려울 경우 전고점과 아실 그래프를 보고 우선순위를 파악하는 경우가 많습니다.
저 또한 그렇습니다 ㅎㅎ
튜터님께서는 놀랍게도 단지를 비교평가 할 때 전고점과 아실 그래프는 첫 번째가 아닌 네번째로 고려해야 하는 포인트라고 말씀해 주셨는데요
단지가 속한 생활권의 위상과 생활권 내에서 단지의 선호도를 파악해 보는 것이 먼저 비교해보는 것이 중요하다는 점을 배울 수 있었습니다.
특히 투자자의 입장에 그치지 않고 전세입자의 관점, 실거주자의 관점에서 이 단지를 실거주고 매수하고 싶을지, 전세 대출을 더 받아서라도 이 단지에 들어오고 싶은 생각을 들게하는 단지인지를 생각해 보신다는 점이 인상 깊었습니다.
투자자로서 '공급'을 바라보는 시각에 대해서도 기존과 다른 시각을 배울 수 있었습니다.
그동안 저는 ' 공급 = 리스크 ' 라고 생각해 왔습니다.
그러나 튜터님께서는 공급을 '투자금이 감당 가능하다면 내가 지금 투자금을 조금 더 들이더라도 싸게 살 수 있는 기회' + '사람들이 좋아할 주변 환경이 만들어지는 시기 '로 바라보고 계셨습니다.
감당 가능한 투자금이라면 오히려 분양권이나 신축 아파트들이 기회가 될 수 있다는 점!!
' 공급 = 리스크 ' 라고 단편적으로 생각하지 않고 내가 감당 가능한 수준에서 저렴하게 매수할 수 있는 기회라고 생각하고 단지들을 더욱 잘 살펴봐야 겠다고 생각했습니다.
#1등 뽑기
임장 보고서의 결론에 1등 뽑기는 항상 어렵게 느껴지는 부분입니다.
그러나 이번 강의를 통해 1등 뽑기가 중요한 것이 아닌 투자 후보 물건을 만드는 그 과정이 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다.
투자 후보 순위 안에 들어오는 물건 들 중 우선순위가 있을 뿐이라는 것!
투자는 물건 대 물건으로 비교해야 하고 상황과 협상 결과에 따라 투자 우선순위는 달라질 수 있다는 것을 알고 가격과 조건을 협상하며 최종 투자 물건을 정하는 프로세스를 거쳐야 한다는 점을 깨달을 수 있었습니다.
BM
- 투자 물건을 결정할 때는 하나의 물건에만 빠지지 말고 현장에 가서 할 수 있는 최대치를 해봐기
- 단지 분석 페이지에 동별 선호도와 가격적인 차이 / 동 별 전고점 확인해보기
#실제 투자 사례
실제 투자 사례 편에서는 매수/전세/보유/매도에 대한 다양한 케이스를 알아볼 수 있었습니다.
튜터님의 경험담이 더해져 너무나도 흥미진진했습니다 ㅎㅎㅎ
저는 이 중 '전세'파트를 가장 인상 깊에 들었습니다.
특히 세입자에게 계갱권 사용 대신 전세 신규계약을 유도했다가 대차게 실패했던 경험이 있어서인지 튜터님의 팁이 매우 도움이 되었습니다.
더불어 역전세 상황에서도 세입자와 계약을 이끌어내시고 무리한 세입자의 요구에 대응하셨던 에피소드는 저에게 많은 생각을 하게 해주었던 부분인 것 같습니다.
예측하지 못한 상황에서 세입자의 연락을 받거나 너무 무리한 세입자의 요구를 받게 되면 저도 일단 '화'가 날 때가 많았습니다.
그러나 세입자와의 관계에서 가장 중요한 것은 '감정적으로 대응하지 않는 것이라는 점!'
'감정을 누르고 공감하기 + 나의 상황 친절하게 이야기 하며 나의 어려운 상황 어필하기 ' 이 두 가지가 함께 동반 되어야 세입자와 관계가 틀어지지 않고 대화를 이어갈 수 있다는 점을 배울 수 있었습니다.
BM
- 임차인의 수리요구는 바로 해줄 수 있다 그런데 특수한 케이스는 무조건 OK해줄 필요 없다
- 내 자산을 어떻게 지킬지 고려해봐야 한다
- 나에게 유리하게 끌고 갈 수 있는게 무엇인지 생각
- 전세는 가격이다
'매도' 파트에서도 새롭게 깨달은 점이 많았습니다.
튜터님께서는 강의 중간에 부동산 계산기를 통해 직접 양도소득세를 계산해 볼 수 있도록 문제를 내주셨는데요,
저는 정답을 맞추지 못했지만 이번 기회를 통해 <필요 경비>에 무엇이 포함되고 포함되지 않는지 확실히 배울 수 있었습니다.
또한 매도를 고려할 때 매수할 때 처럼 전수조사를 통해 내 물건의 순위를 파악해보고
매도가 원하는대로 진행되지 않을 경우 내가 부담해야 할 금융 비용 + 기회비용을 함께 고려해야 한다는 것을 꺠달을 수 있었습니다.
튜터님께서는 투자를 진행하며 '내가 왜 이렇게 했을까'라는 생각을 많이 했다고 말씀해 주셨습니다.
그러나 선택했다면 그것이 후회로 남지 않도록 선택을 책임지는 행동을 해나가는 것이 더 중요하다고 이야기해 주셨습니다.
BM
- 매도할 때도 매수자 컨셉으로도 전임 많이 해보고 내가 놓치고 있는 포인트 찾기
- 시장탓 사장님탓 하지 말고 내가 할 수 있는 것과 없는 것 구분해보기
- 매도 체크리스트 확인
#투자를 하기 위해 필요한 것
튜터님께서는 투자금과 앞마당도 중요하지만 투자를 하기 위해서는 마음가짐이 중요하다고 이야기해 주셨습니다.
마음이 힘들다면 솔직하게 나의 감정을 공유하고
환경안에서 다시 마음을 잡아가는게 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다.
‘위대한 사람들은 하기 싫을 때도 무언가를 한다 그것이 그냥 잘하는 것과 최고를 구분하는 차이입니다.’
튜터님의 말씀처럼 힘든 상황임에도 불구하고 해나가는 모습을 통해 다른 사람들에게 긍정적인 영향력을 주는 동료가 되기 위해 노력하겠습니다.
긴 시간 진심을 다해 강의해주신 다랭 튜터님 감사합니다!!
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