이거면 실패할 수가 없겠다 [내마중 15기 6택한 삶과 0원한 행복을 누릴조_코지하우스] 2강 후기

안녕하세요

든든한 울타리가 되고 싶은 투자자 코지하우스입니다.

2강은 밥잘님의 수도권 비교 강의였습니다.

내마중 분명 예전에 들었는데 이런 내용이 있었나? 싶을 정도로 정리가 너무 잘 되었고

사실 좀 충격을 받았습니다.

여태까지 입지 평가를 나름 잘하고 있다고 생각했는데

밥잘님께서 단지들을 비교하는 내용을 보니 심화과정을 보고 있는 느낌이었습니다.

저 인사이트 잘 흡수해가보겠습니다!

우선순위 비교_기본

집을 사려고 할 때 우리의 마음 속에는 이렇죠

좋은 집을 싸게 사서, 나중에 많이 (빨리) 올랐으면 좋겠다.

그럼 어떤 집이 가치가 있고, 어떤 집이 싼지, 어떤 집이 많이 오를지를 하나하나 고민!!

1. 가치에 대한 평가

강의에서의 기준을 확인하면 좋은 집 = 가치있는 집을 고를 수 있어요!

직장, 교통, 학군, 환경을 따지면

‘좋은’ = ‘가치 있는' 것과 아닌 집을 수치화해서 볼 수 있게 됩니다.

이 입지 기준을 많이 만족하는 곳이 급지가 높고

이를 통해 강의에서는 수도권을 1~5군으로 나누고 있습니다.

그래서 가치를 평가하는 것이 어렵다면 급지부터 보는 것이 편하기는 합니다.

이런 아이들은 외모 준수. 반짝반짝하는 느낌이 있어요.

2. 가격

가치가 있는 곳이라는 판단이 들었으면 그 다음으로 가격을 입혀 봅니다.

가격을 보다보면 둘다 외모는 괜찮은데 옷(가격)이 아쉬운 경우도 있고

뭔가 너무 비싼 옷을 입고 있는 듯한(가치 < 가격)인 친구들도 있더라구요.

쉬운 방법은 같은 가격인 단지들을 두고 어디가 더 입지가 좋지? 라고 생각해보는 것이고

조금은 어렵지만 비슷한 가치를 가진 것들을 두고 가격이 누가 더 싸지? 라고도 비교해 볼 수 있어요.

어쨌든 무언가는 고정하고 비교를 해보는 것이 필요!

일단 저는 입지를 가지고 가치를 비교합니다.

앞서 가치를 보기 위해 직장, 교통, 학군, 환경이라는 기준들을 비교했으니 이것만을 가지고도 많이 추려낼 수 있습니다!

만약 이것도 저것도 어렵다, 라고 하면 우리에게는 정답지 같은 전고점이 있습니다.

사실 전고점이 안 맞는 경우도 있고(panic buying이나 거래가 없거나) 전고점이 없는 경우도 있는데(신축) 그래도 대부분의 단지들은 21~22년도 사이 그 상승장에서 자신의 최고가를 찍었습니다.

이 전고점에서 15~20% 정도 하락했다면 그만큼 세일을 하고 있다고 생각할 수 있어요!

(이건 지방에서는 또 다르지만 수도권에서는 충분히 의미가 있다고 볼 수 있어요)

여기까지만해도 이 범위 안에 들어온 매물은 적어도 ‘잃지 않는’ 집이라고 생각합니다.

(결국 얼굴이 다한다)

우선순위 비교_심화

하지만! 그래도 인간의 욕심은 끝이 없죠

그럼 가치도 있고 싼 가격인 단지들도 찾았는데

그럼 내가 선택할 1개의 단지는 무엇인가? 라는 단계가 남아요.

가치도 있고 싼 단지는 하나만 나오지 않거든요.

그럼 이 안에서 가치가 가장 좋은 것을 고르라고 하시는데

제가 계속 고민하면서 생각하는 것은 여기서 비슷한 입지를 가진 단지가 많이 나오는데 그 중에서도 최고의 선택은 뭘까? 라는 거였습니다.

이건 어디가 더 빨리, 많이 오를까 라는 것과 관련이 있다고 생각합니다.

‘선호도’ 사람들은 돈이 생기면, 기회가 있다면 어느 집을 제일 먼저 사고 싶어할까? 입니다. 

저는 아직도 이 부분이 어려웠는데 이번에 밥잘님의 강의를 들으면서 좀 더 깊이 생각해 볼 수 있던 거 같아요!

3. 선호도

사람들은 여기서 왜 살고 싶을까? 결국 어떤 아파트가 이 지역 내에서 인기가 가장 좋을까!

오는 사람들이 왜 오고, 거기 오는 사람들은 어떤 걸 중요하게 생각하는지를 파악해야하는데

직장, 교통, 학군, 환경에서 어느 요소의 가중치가 더 있는지에 대한 판단을 해야합니다.

그건 강남역까지 걸리는 시간과 같은 수치로 나타낼 수 없어요.

매물임장과 전화임장을 통해 각 지역의 중요한 요소를 파악해야하는데 각 급지에서의 중요요소를 밥잘님께서 알려주셔서 또 배울 수 있었고 제가 놓치고 있던 것들을 다시 생각할 수 있었습니다.

어찌보면 너무 당연한 것들이었는데 제대로 인지하지 못하고 있던 것 같아요. 

1급지에서는 이미 직장, 교통은 다 가지고 있으니 학군이나 환경이 중요하다. 여기 사람들은 역세권보다 조용한 것을 좋아한다 이런 내용들이요.

이 선호도를 파악하는 것이 나의 돈으로 더 좋은 단지를 선택하는데 필요한 작업이고

이를 알아내기 위해서는 매물임장이 제일 중요한 것 같다고 생각이 드는 요즘입니다.

내집마련 중급반 내용이 정말 알차고 이걸 꼭꼭 씹어서 잘 소화한다면 여기서 말한대로 따라하기만해도 집을 사고 후회할 일은 절대 없을 것 같다는 생각입니다!

좋은 강의 감사합니다:D