단생공 공수표

※ 예측할 수 있다면 대응할 수 있는 영역이 늘어납니다.

1. 투자는 집을 사서 전세 놓는 것 까지, 저절로으로 전세가 빠지는게 아닐는 것을 명심
2. 어떤 집을 고르냐에 따라 전세 맞추는 방법이 달라질 것, 부동산 시장과 투자하는 개인 상황에 따라 유리한 전세 셋팅 방법이 있는 것
3. '이 집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질지'를 미리 알고 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것도 중요

1. 대출규제는 상승하던 집값을 붙잡고 투자할 수 잇는 시간을 벌어 준것
  소유권 이전하는 집에 대해 신규전세대출을 중단하던 금융권이
  25년 들어서며 규제를 완화 -> 현재 시장에서 어려움x

2. 전세가가 상승하는 시장에서는 매매가가 저렴한 전세 낀 물건을 매수
  전세금을 회수하며 투자금을 줄이는 투자를 할 수 있음.

3. 전세낀 물건과 주인전세 물건은 공급이 많은 지역, 잔금리스크가 있는 투자자, 
  서울수도권 등 절대가가 있는 시장에서 조금 더 좋은 물건을 가질 수 있는 방법이기도 함

1. 집을 사서 전세를 셋팅하는 과정이 다 똑같은게 아님
  일반적인 전세셋팅도 잇지만 전세낀, 주인전세 등의 특수한 형태도 있음
2. 지금 이 물건을 선택한다면 앞으로 어떤 과정이 펼쳐질지 알아야
  나한테 적합한 물건인지, 투자 후 리스크 줄이기 위해
  어떤 행동을 해야 하는지 대비할 수 있음
3. 특히 전세낀 물건과 주인 전세 물건이 어떤 특징을 가지고 있고
  어떻게 선택해야 하는지 정리하는 물건 선택 범위를 넓혀 줄 것

PART3. 1등 전세만들어 빨리 빼는 법

■1등 전세물건
가격 적당, 사장님들이 소개시켜주기 좋은 물건
적당한 가격으로 1등 물건을 만들어 전세를 빨리 뺀다면?
돈과 시간을 절약할 수 있다.

■ 무엇을 봐야 할까?(단,생,공)
1단계. 단지
2단계. 생활권
3단계. 공급

■ 정리
1. 적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고
매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있음

2. 적정 전세가 설정 3단계 : 단지->생활권->공급
단지 내에서 적절한 가격인지
생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지
공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인
소액투자처(지방투자)의 경우 전세 보증금 반환보증 가입범위도 중요

3. 매수 이후 전세 셋팅에 따라 총투자금이 달라짐
투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정

Q. 전세상승분 어떻게 사용해야 잘 사용 하는건가요?
A. 재투자

■정리
1. 임대만료일에 감당할 리스크가 크다면
  투자금 회수지연, 재투자 기회상실

2. 임대기간 설정 시 체크해야 할 3가지 : 공급, 수요, 포트폴리오
  공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인 영향권 범위 가늠
  본인이 투자하는 지역,단지,평형, 수요 선호도를 아는 것 중요. 임차인이 방보여주는 성수기 비수기 파악
  보유주택수가 늘어날수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요

3. 임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역
  한순간의 선택이 몇 년치? 리스크를 좌우하게 됨

■ 정리
1. 부동산 시장 분위기와 투자하는 개인 상황에 따라
  유리한 임차인이 달라질 수 있음
2. 투자한다면 반드시 접하게 되는
  기존 임차인을 승계(전세낀) 받거나 법인 임차인에 대한 정리 필요
  임차인을 고를 수 있을 때, 없을 때
  투자자는 시장판단이 빨라야 함
3. 시기에 가장 적합한 선택을 하고(선택지마다 기회비용 계산)
  본인의 선택을 최대한 안전하게 만드는 것이 중요

■Part3. 정리
1. 적정 전세가 설정 3단계 단지->생활권->공급
2. 임대기간 설정 시 체크해야 할 3가지 : 공급, 수요, 포트폴리오
3. 임차인 고를수 있을때 없을때 투자자는 시장판단 빨라야 함
  법인이라 안되는 게 아닌 어떤 특약으로 보완할 지 정리하여 대비
 

■정리
1. 매수 결정 전 등기부등본을 통해 권리상 하자를 체크
  매매/임대계약서 작성 전까지 꼼꼼한 확인 필요
  특약에 불리한 내용은 없는지, 서로 동의한 내용인지 확인

2. 임대계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상의 달라지는 경우 유의 (전사자금대출 질권 설정 등)
  투자에 대한 책임은 스스로의 몫
  부동산과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 비용될 수 있음

3. 1등 전세물건을 만들어도
  실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서임

■임대리스크 줄이는 법
1. 임대 최고가를 고집할 필요는 없음
2. 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어
3. 안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 다 가봐야 안다!
  (심곡동 원미동 춘의동 가봐야 상동 중동 좋은줄 안다.)
스스로 선택한 과정에 확신이 있어야
역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있음