남겨야 할 것 : 임장보고서 1개

2. 나에게 적용할 점 찾기

• 1억대의 투자금 활용하기
• 연 3~4천만원 저금하기
• 가치성장투자에 얽매이지말고 소액투자방식도 열어두기

      서울 5급지 투자 단지(은평, 노원, 구로, 중랑, 금천, 강북, 도봉) (구축까지 모두 포함)
      강남1시간 이내 (과천, 분당, 구성남, 안양, 광명, 수지, 구리, 하남) 지역 위주로 임장

• 투자금이 작으니 지역 안에서 입지가 떨어지더라도 전세가가 높은 신축을 눈여겨보기(소액투자)
• 내가 팔지 않을 물건인지, 매도해야 할 물건인지 메타인지 할것
• 싸고 감당 가능한 물건을 찾기(전세끼어 있는 물건, 싸게놓을 수 있는 물건)
• 앞마당 4개까지 늘릴 것

1. 잊기전에 기록하기

- 좋은 투자를 하려고 노력 > 실제 투자 > 실력UP > 반복
 임장, 임보만 잘하는 사람이 되려 하지 말것

- 대출은 전세 세팅에 활용 해야 한다.
 (전세금 예상보다 낮게 세팅해야 할수도 있음)

1) 가치가 있는 아파트(장기보유할수있는아파트)
2) 저평가된 가격에 - 적절히 비싸지 않은 가격에
3) 내가 가진 투자금으로

※선택의 근거를 가지고 > 선택을 하고 > 어떤 일이 벌어질지 알고 > 자산을 모아 나간다

- 이미 올라간 것들의 상승폭을 정답지로 보고
 아직 덜오른게 뭐지?
 ex) 강동롯데캐슬퍼스트  vs  둔촌푸르지오
     (대규모 택지, 학원가) vs (빌라+동네 준신축 대표)

- 똘똘한 한채의 의미: 입지독점성 있는 땅 + ★선호도 있는 단지
- 더 벌 수 있는 아파트 선택한 사람은? : 미리 사람들이 좋아하는 아파트를 알아둔 사람
- 수익차이가 나는 이유? : 지역내 선호도가 다르기 때문, 지역 내 선호도만 확실히 알아도 좋은 선택 할 수 있음

★★
과거를 되돌아 보면
서울 아파트는 '쌀때' , '내가 알고 있는 것 중에 좋은 것'을 사는게 맞았다.
언제 오를지 그 시점에는 알 수 없지만
①가치를 비교할 수 있는 안목, ②투자할 수 있는 현장 대응 능력이 있다면
투자가 가능했다

서울 5급지는 전세가율 계속 올라갈 가능성 크다.
대장신축들은 매매가 먼저 올라갈 가능성 있다.

상승장 끄트머리도 거래량이 줄어 드는 것은, 올라간 가격을 받아줄 사람이 적어서 그럼.

★
실거주자의 선택
1) 매매 -> 매매x 전세o (실거주자에게 매매로서의 인기가 적은 단지)
2) 전세 -> 전세 매매 가격차이 적어서 매매o (실거주자에게 인기좋은 매력 높은단지 신축)

부동산 사장님께 물어보자
거래 많다고 하셨는데 실거주자가 샀나요? 투자자가 샀나요??

가치대비 저평가 된 물건을 감당가능한 선에서 사고
한채씩 늘려나가면서 10년을 기다리면
여러분이 투자한 아파트로 수익을 낼 수 있습니다.
(10년 금방감..)

※이 시장에서는 1등 뽑기 하지 마세요.
2개 중에 1등이 뭘까? 10개중에 1등이 뭘까?
이런 고민하다가 투자를 못하게 될 수 잇음
(선호도 중 이상이면 투자 가능)

■경기도 상급지 외 어떻게 거래되고 있을까?
신축을 산다면 전세가는 올라올거임
수도권에 공급량이 많지 않기때문에
실거주자들은 신축부터 보기 때문에
구축은 싸게 샀지만, 전세가 안나갈 수 있음. -> 이것도 어려워지는 상황 나올 수 있음
(전세 낀걸 사거나, 입주 공급량 안물리는거를 산다)

지금 이 시장에서 어떤 아파트들이 거래가 되는지를 알아야
내가 보고 있는 아파트 가격이 적정한지,
더 내려갈 가능성이 있는지를 알 수 있습니다.

선호도=수요

-입지
1)땅
2)지역 내 위치 (ex:마포 아현) 선호도 +평형 +연식 +세대수
홍제는 입지가 가장 안좋으니 연식 짧은거 부터 봐야지
아현은 입지가 가장 좋으니 구축도 봐야지

둘다 선호도가 있다면, 입지가 더 좋은 쪽
한 쪽이 선호도가 떨어진다면 선호도가 더 좋은 쪽을 선택하면 됩니다.

아래로는 땅의 가치 낮음, 연식 중요해짐
-은평구 수색뉴타운
-노원구
-중랑구
-강북구
-도봉구
서울 외곽 지역의 경우
입지적 특장점이 있다기 보다
역세권 or 연식이 좋은 아파트로
단지별 선호도 우선하여 투자
노원구(중계학군) 제외

경기도
1억이상
과천, 분당, 구성남, 안양, 광명, 수지, 구리, 하남

그외 1억이하
부천, 고양 ,수원, 의원, 용인 기흥/처인구 등

가치성장투자의 범위를 강남 1시간으로 두고 접근
단, 투자범위는 시장에 따라 언제나 달라질 수 있음

-안양
교통, 학군, 환경
경기 남부라인에서 분당 다음 학군지
(*만안구가 동안구보다 입지가 떨어지니 신축 위주로 봐야함)

1)가치성장투자
투자전략: 가치 있는 것을 싸게 매수하여 수익을 높이는 투자를 한다(투자금 많이 들어갈지라도)
얻을 수 있는 것: 1개~2개(최대 3개)의 서울 아파트를 매수해 좋은 자산으로 수익+경험
*팔지 않을 물건을 매수한다(더 좋은물건) / 시세차익 / 전세보증금 상승 현금흐름

2)소액투자
투자전략: 높은 수익률을 낼 수 있는 투자를 한다 (투자금을 적게 들여, 1억 내외)
얻을 수 있는 것: 매수한 아파트의 가치에 따라 매도하고 더 좋은 아파트로 갈아타며 수익율 좋은 투자+경험+다주택

※갈아타기: 
내 물건의 가치를 알고, 최저가로 싸게 내놓고 적극 매도하고 상위물건의 가격이 날아가기전에 적극적으로 갈아탄다

입지가치를 지니는 땅 안에서도
단지별 선호도에 따라 수익이 달라짐을 알고
단지를 선택해야 합니다.

■가치성장투자를 위한 4단계
1. 서울&경기 내 가치성장 투자의 접근 범위를 정한다
(1~4급지 신축+구축, 300세대 이상, 경기도 평촌 이상급)

2. 가치를 확인한다.
1) 입지가 더 좋은 지역(강남 접근 30분~40분 이내)+신축,구축
2) 입지가 좋은 지역(강남접근 1시간 이내)+신축,구축

3. 가치대비 저평가 되어 있는지 확인한다.
전고점 대비 15%~20% 떨어진 가격

4. 무주택 LTV 대출+신용대출+현금=잔금가능(리스크대비)
전세 맞추지 못했을때 추가 투자금 들어갈 수 있다는 것 염두

★가치성장투자의 접근 범위 설정(1) - 서울
-투자금 1억 이상
서울 5급지 투자 단지 고려 (구축까지 모두 포함)
(은평, 노원, 구로, 중랑, 금천, 강북, 도봉)
*전세가 올라오고 있으니까

★가치성장투자의 접근 범위 설정(1) - 경기
-투자금 1~2억 
강남1시간 경기도 지역 구축 포함

동 안에 있는 단지의 가치에 따라서 투자 우선순위도 달라집니다.
거주지로서 살기 편한 곳의 범위를 정하고
그안에서 내 투자금으로 할 수 있는 투자의 우선순위를 정하는 것이 중요합니다.

★시세조사를 꼭 해야함
나열은 내가 임장하고 임장보고서 작성한 것 토대로 순서
좋아하는 동네 / 좋아하는 단지 / 매매가(전고높은좋은거) / 하락률(싼거)

초기 투자금이 많이 들어가고 투자금 회수 늦을 수 있으나
여유있게 기다리면서 상승장까지 기다릴 수 있다면
똘똘한 한채 투자도 유효함

-무주택자
현명한선택: 싸고 감당가능한 것 중에 좋은 것 선택
조건: 전세끼어 있는 물건 > 전세 놓을 물건
      현재 전세 시세와 비슷하게 끼어 있는 물건 or 전세를 싸게 놓아서 빼기

-매수 후
종잣돈 다 쓴 상황
연 3~4천만원 저축 가능 -> 적극적으로 지방투자 or 소득 늘리며 저축

※내 단지 메타인지 하는 방법
부동산에 매물을 내놔본다 
> 매수자가 바로 붙는다 (좋음)
> 매수자가 없다 (안좋음)

※해서는 안되는 선택
1. 하급지 신축으로 갈아타는 것
2. 투자할 물건을 찾지 않은채
  물건 성급하게 매도 하는것

★★서울&경기 소액 투자의 현실화
1~2억 사이의 투자금으로 투자 가능
더 좋은 가치를 투자하려는 노력은 가치성장투자와 같음
1억 미만의 투자금으로 강남 접근 1시간 이상의 지역들 투자 가능 -> 수익이 난다면 매도 방향

'입지 덜 좋은 구축' 과 '입지 덜좋은 신축' 함께 본다
지역 안에서 거주할 만 하지만 사람들이 덜 좋아하는 단지의 경우 투자금이 적게 들어가고
전세가율이 높은 특징이 있다.
가치성장투자에서는 이런 단지들을 우선으로 하여 투자하지 않지만
서울 소액투자를 위해서는 기회를 줄 수 있는 단지 입니다.

앞마당 3개까지는 늘려나갈 것
매매가는 안올랐는데 전세가만 올라간 곳을 봐야함

■전화임장
Q. 지금이 물건 전세로 내놓으면 얼마에 나갈까요?
Q. 매도자분이 살고 계시다면 날짜는 언제로 맞춰야 할까요?
Q. 주인분 전세로 내려앉을 생각은 없으실까요?

★★단지 선호도 비교 방법 3가지
1. 상승시작점
2. 전고점 가격레벨 차이
3. 전저/전고 수익폭

해야할일

※임보 4~10개 정도 되어야 비교가 가능함 (3개까지는 안됨;)

1. 임장보고서 3개 이하
1)임장 보고서 완성 목표
2)임장 2회

2주차
시세분석(시세따기)
내가 임장하는 지역의 시세따는게 중요함

3주차
단지분석
시세딴거 내 투자금에 맞는거 단지 다 임장하고 분석

4주차
매물임장
투자결론 작성 및 최종 임장보고서 제출 4/1(화)

☆남겨야 할 것 : 임장보고서 1개
※단지임장 한것중에 싼것들 위주로 매물임장을 해봐야 돼!
그래야 마지막에 결론을 쓸 수 있음.