[열중 2강 수강후기 재키] 전세 세팅 미리 알아두자

이번 양파링님의 강의는 전세를 어떻게 맞추고 안정적으로 운영할 것인가에 대한 깊이 있는 내용이었다.
전세 세팅이 제대로 되지 않으면 공실, 잔금, 임대 리스크가 이어질 수밖에 없다는 걸 다시금 실감했다.

강의에서는 전세를 세팅할 때 흔히 마주하는 세 가지 유형과 함께, 잔금과 임대 리스크를 줄이는 방법을 다뤘다.
특히, 전세 가격을 어떻게 설정해야 경쟁력을 가질 수 있는지, 임대 기간을 전략적으로 조정하는 방법이 인상 깊었다.

예전에는 단순히 주변 시세를 참고해 전세 가격을 정하면 된다고 생각했지만,
사실 전세 가격은 시장 흐름, 입주 물량, 신축과의 경쟁력 등 더 큰 그림 속에서 결정된다는 것을 알게 됐다.
결국, 전세 세팅도 단순한 가격 책정이 아니라, 투자 전략의 일부라는 점.

이제는 전세를 맞출 때도 감이 아니라, 데이터를 기반으로 한 전략적 접근이 필요하다는 것을 확실히 깨달았다.

전세 가격 설정

전세가를 정할 때는 단.생.공을 기억해야 한다!

✔ 단지 내 비교

• 같은 단지에서 유사한 평형대의 전세 매물과 가격을 비교한다.
• 내 물건이 윗 평형보다 싸고, 아랫 평형보다 비싸거나 비슷한 가격에 있어야 한다.

✔ 생활권 비교

• 같은 지역이라도 단지마다 선호도가 다르기 때문에, 생활권 내 비슷한 단지들과 비교해야 한다.
• 더 선호되는 단지보다는 싸게, 덜 선호되는 단지보다는 비싸거나 비슷한 수준이 적절하다.

✔ 공급 물량 점검

• 전세 세팅을 할 시점에 새로운 입주 물량이 많다면, 경쟁력이 떨어질 수 있다.
• 특히 생활권 내 신축 입주 물량과 비교해서 내 물건이 경쟁력이 있는지 체크해야 한다.

입주 물량을 반드시 확인하고, 공급이 많을 때는 계약 시점을 조정해야 한다

전세 계약을 할 때 가장 중요한 것 중 하나가 ‘입주 물량 체크’라는 점도 배웠다.
만약 내 물건이 전세 만기가 될 시점에 신규 입주 물량이 많다면,
재계약도 쉽지 않고, 신규 전세 세팅도 어려워질 가능성이 크다 (역전세 리스크도 발생할 수 있다😭).

✔ 전세 만기 전후 3개월 내 신규 입주가 있다면, 미리 대비해야 한다.
✔ 입주 물량이 많은 시기를 피하려면, 계약 기간을 전략적으로 조정해야 한다.
✔ 기존 세입자와 재계약을 하더라도, 전세 만기일을 공급이 적은 시점으로 맞추는 방법도 고려해야 한다.

소액 투자(특히 지방 투자) 시, 전세보증보험 가입 가능 금액을 반드시 체크해야 한다

특히 지방 투자에서는 전세보증보험 가입 가능 금액을 더 철저하게 확인해야 한다.
지방의 경우 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 곳이 많고, 특정 지역에 대단지가 입주하면 전세가가 급락할 가능성이 크다. 이럴 때 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있다.
✔ 그래서 임차인들은 보증금을 안전하게 보호받기 위해 전세보증보험에 가입하려 한다.
✔ 전세 계약 시 보증보험이 가능한 금액인지 반드시 확인해야 하며,
✔ 만약 보증보험 가입 한도를 초과하는 경우, 계약서를 다시 조정해서 안전한 범위 내에서 전세를 설정하는 것이 중요하다.

매수 단계부터 계약 단계까지 꼼꼼하게 점검해야 리스크를 줄일 수 있다

전세 세팅의 핵심은 계약 단계에서 실수를 줄이는 것.
매수 전부터 등기부등본을 철저히 확인하고, 계약서 특약을 신중하게 작성해야 한다.

강의를 듣고 난 후, 적용할 점

솔직히 말하면, 지금까지 전세 세팅에 대해 깊이 생각해 본 적이 없었다.
투자는 아직 나에게 먼 이야기 같았고, 전세 세팅 같은 건 "그때 가서 알아보면 되지 않을까?" 하는 막연한 생각이 컸다.
어떻게든 되겠지 싶었고, 굳이 미리 고민해야 할 필요성을 느끼지 못했다.

그런데 이번 강의를 들으면서 전세 세팅이 투자 성공을 위해 반드시 고민해야 하는 요소라는 걸 알게 됐다.

이번 강의를 통해 투자 이전부터 전세 시장을 분석하고, 어떻게 전세를 맞출지 전략을 세워야 한다는 것을 제대로 느낄 수 있었다.

다만, 배운 내용이 다 기억이 나는 건 아니다. (특히 계약 관련 내용들…🤣)
처음 듣는 개념도 많고, 법적인 부분도 복잡해서 아직은 좀 어렵게 느껴진다.
그래서 이번 강의를 계기로 미리 공부해 둘 필요가 있겠다는 생각이 들었다.

나중에 실전에서 헤매지 않으려면 지금부터 조금씩이라도 알아둬야 할 것 같다.

좋은 강의 해주신 양파링님께 다시 한번 감사드린다❤️