투자자를 위한 '학군지 바로 알기' [삶은일기]



안녕하세요,

노력하는 삶을 하루하루 쌓는

삶은일기 입니다

현재

저는 2025년 월부학교 겨울학기 수강 중으로

제주바다 멘토님,

8명의 반원분들과 함께

3개월을 보내는 중인데요

제주바다 멘토님의 제안과 조언으로

반원분들 모두

자유주제로 발표를 진행하고 있습니다

그 중

제가 정한 주제는

학군!

투자자인 우리가

심도깊게 학군지를 공부할 필요는 없겠지만,

'학군'이 거주민의 선택을 좌우하는

입지 요소 중 하나인 것은 분명합니다

이에 간략하게나마

학군지의 정의와 투자 이유,

서울수도권 각 학군지의 특징을

알아보도록 하겠습니다





지방 학군지는 제외,

서울수도권의 학군지 중 투자처로써 유의미한 곳만 골라 봤습니다

빨간색으로 표시된 곳은 서울의 학군지로

강남구 대치학군, 양천구 목동학군, 송파구 잠실학군, 광진구 광장학군, 노원구 중계학군.

파란색으로 표시된 곳은 경기도 학군지로

성남시 분당학군, 안양시 평촌학군, 용인시 수지학군 입니다

수원의 영통학군과 화성의 동탄학군도 학군지로서의 기능을 하지만 상대적으로 힘이 약해 제외했습니다

지도를 보면 강남 대치학군을 중심에 두고 위아래로 확산되었음을 알 수 있으며,

목동학군과 평촌학군은 상대적으로 왼쪽에 치우쳐져 있어 서울경기의 서쪽 학군 수요를 흡수하고 있음을 추측할 수 있습니다

학군지의 특징_안정적인 소득



학군지의 특징 중 하나는 특정할만 한 기업이나 풍부한 일자리가 관내에 없는데도

인접한 도시들에 비해 소득수준이 높다는 것입니다

위의 두 학군지는

서울의 가성비 학군인 노원구 중계학군과 경기도 가성비 학군인 용인시 수지학군입니다

두 학군지 모두 다소 외곽에 치우쳐있는데, 비슷한 입지의 인근 도시보다 소득수준이 높습니다.

적게는 몇 십 만원, 많게는 한달 몇 백 만원 정도의 학원비를 감당할 수 있어야 하며,

반대로 이렇게 중위 소득 계층이 모이면서 자녀의 교육에 대한 관심이 학군지를 만들기도 한 것입니다.

무엇이 먼저 시작인지는 확신할 수 없지만,

이렇듯 많은 학원비를 감당하면서도 일상을 누릴 수 있는 곳이 학군지 소득의 특징 중 하나입니다.





학군지의 특징_쾌적한 환경





학군지의 가장 드러나보이는 특징이 바로 '쾌적한 환경'일 것입니다

학군지를 구성하는 요소는 밀집된 아파트 단지와 학원가인데요,

거주지와 학교, 학원이 모여있는 '학주근접'은 학령기 자녀를 둔 가족이 선호하는 형태입니다

아파트 단지와 함께 자연스럽게 학교가 들어서고 점차 규모가 커지면

쾌적한 환경이 될 수밖에 없는 요건이 만들어지기 쉬운데, 이는 학교를 중심으로 한 '보호구역' 때문이기도 합니다



위의 글처럼, 일단 학교가 생기면 학교의 경계를 시작으로 주변의 일정 거리까지 유해시설이 들어설 수 없습니다

학교가 밀집되어 있는 동네에 가면 유흥점을 찾기 힘든데,

이는 학생 보호구역의 교집합이 겹치면서 왠만한 시설이 함부로 생길 수 없기 때문입니다

결국 대단지 아파트가 학교와 학원가를 생기게 하면서 선순환 구조가 되는 것입니다







학군지의 특징_넓고 깊은 학원 종류





학부모들이 밀집된 학원가를 선호하는 이유는, 학원의 종류가 '다종, 다양' 하여 선택지가 풍부하기 때문입니다

아파트 단지의 상가 또는 학교 근처에도 학원이 있지만 이는 다양성을 갖추기가 쉽지 않습니다

예를들어, 여러분이 영어 선생님이 되어 단지 인근에 학원을 개업한다고 상상해봅시다

그곳의 거주 인구가 적어 학생의 유입도 적다면,

'다양한 학생을 대부분 포용할 수 있는 학원'을 설립할 것입니다

반면 학군지에 영어학원을 설립하게 됐다면,

빼곡한 다른 영어학원들 속에서 '특별한 수요층을 타겟으로 한 영어학원'을 고민할 것입니다

빽빽한 학원가에 다양한 학원이 더욱 늘게 만들고

이로인해 내 아이에게 맞는 학원을 찾으려고 학군지로 더욱 사람이 몰리는 형태가 됩니다





원서를 이용한 청취와 간단한 말하기, 단순한 단어시험까지

영어를 '폭넓게' 가르치는 '셀레나'학원을 단지 내 상가에서 가장 흔하게 볼 수 있는 이유입니다

이에 더해

주재원 등을 통해 외국에서 살다가 '리턴'한 자녀들을 위한, '리터니 학원'

영어원서를 통해 '영어 읽기'를 중심으로 가르치는, '원서 리딩 학원'

5,6학년(고학년) 이상을 위한 '청담학원'과 저학년과 유아를 구분한 '(청담)에이프릴 학원'

간판없이 자유롭게 영어 토론만 하는 '디베이트 학원' 

등등 영어만 해도 이렇게 다양한 학원 선택지가 있는 것입니다

(학원 광고 같네요^^;;;)



학군지 투자의 이유



위의 지도는

공덕역 초역세권인 '공덕삼성 1차'와 광진구의 광장학군 내의 '광장현대9단지' 입니다

공덕삼성1차(99y)는

강남까지 35분 내외, 여의도까지 5분 내외로 도착 가능하며,

광장현대9단지(99y)는

강남까지 40분 내외, 여의도까지 50분 내외로 도착 가능합니다.





이 두 곳의 최근 실거래 가격은 비슷하지만

같은 시점에 투자(2016년 3월) 했을 때 '광장현대9단지'의 전세가가 1억 2천만원 정도 더 상승했음을 알 수 있습니다

전세 환급금으로 재투자 하는, 시스템 투자자인 우리들에게

학군지의 아파트가 매력적인 이유입니다

지금까지

학군지의 특징을 알아봤는데요,

투자처로써 학군지의 특징을 알고

이를 투자에 접목시켜

수많은 선택지에서 더 매력적인 단지를 찾아내어

조금이라도 더 나은 투자를 하시길

응원드립니다^^

다음번에는

서울경기 권역의 각 학군지를

알아보는 글로 돌아오겠습니다



드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요