[열반스쿨 중급반 43기55조 삼총사] 나는 부동산과 맞벌이한다

책 제목 : 나는 부돈산과 맞벌이한다

저자및 출판사 : 너바나 지음/알키

읽은날짜 : 2025.02.17~2025.02.20

총점 : 9/10

1장. 당신은 왜 아직 부자가 아닌가

#재테크 #자본소득 #투자의 종류 #선입견 #리스크 #레버리지 #전세금 #세금 #준 무피와 실 무피

부자 부모는 선택할 수 없지만 내가 가난하게 살지 부자로 살지는 내가 선택할 수 있다. 부자의 70%이상은 자수성가한 사람들이다. 내가 원하는 목적지에 가려면 무임승차가 아니라 내가 스스로 운전해서 몰고 갈 수 있어야한다. 

근로소득을 자본소득으로 돌리는 시스템을 만들면 노후를 편하게 보낼 수 있다. 근로소득은 한 달이라는 시간과 노력을 투자해야만 벌 수 있는 수익이지만 상가 같은 투자는 몇 달간의 노력과 시간으로 일정한 수입이 들어온다. 즉 시간투자 대비 수익이 좋다는 말이다.

금융사를 통한 투자는 적합하지 않다. 왜냐하면 그들은 우리의 수익에는 관심이 없다. 자신들의 수익을 늘리기 위해 직원을 교육하고 그 직원은 우리에게 상품을 팔아서 우리가 그 상품에 돈을 넣을 수 있게 만들어 수익(예대마진)을 창출해 나가는 구조이다. 

우리는 은행에 투자를 할것이 아니라 은행처럼 투자를 해야한다.

투자의 종류에는 예,적금투자,펀드투자, 부동산투자(아파트전세),상가투자가 있다.예적금 같은 경우는 투자에 신경 쓸 여력이 없는 사람들에게 적합하며, 펀드투자 같은경우에는 직접투자가 아니라 전문가에게 위임하여 진행하는것이기 때문에 수수료를 지급해야한다. 부동산투자는 펀드투자와 다르게 직접투자하는 방식이므로 열심히 공부해서 잘 선택하면 좋은 수익을 얻을 수 있다. 상가투자는 월세를 이용하여 재투자가 용이하다는 장점이 있지만 공실이 나면 리스크(이자+관리비)가 큰편에 속한다. 

선입견을 버리고 물건의 본연의 가치만 보고 판단해야한다. 나만의 선입견(부돈산에 대한 부정적 편견)으로 어두워지면 다가온 기회도 그냥 흘러가 버린다. 지금도 당신이 월세와 전세금을 올려줄때 임대인은 그 돈으로 다른 투자처를 찾아서 투자하고 있다.

원금보전의 투자는 실패한 투자이다. 어느정도의 리스크는 감수 해야한다. 원금을 보전이라는 것은 없다 왜냐하면 인플레이션의 효과 때문이다.

리스크는 통제 가능한 위험이고 데인저는 통제가 불가능한 위험이다. 투자를 할때는 무조건 위험을 피하기 보다는 통제 가능한 리스크를 선택해서 투자하면 된다. 

대출을 활용할때는 대출금리보다 더 큰 수익을 올릴 수 있다면 좋은 방법이다.

모든 대출에는 이자가 있다. 그러나 전세금에는 이자가 없다.

수익이 많다면 세금을 많이낸다. 세금 내는것을 두려워해서 수익을 조금만 내는것은 옳지 않다. 우리가 투자를 하는 이유는 많은 수익을 얻기 위해서이다. 또한 세금을 많이 낸다는 것은 사회에 기부도 많이 한다는 뜻이다.

준 무피는 일반적인 매매를 통해서 가능하고 실 무피는 경매를 통해서 가능하다.

 2장. 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템

# 시스템 #수익형 부동산 #시세차익 부동산 #비수기 # 지방 부동산 #네가지 전략 #상가투자 #경매

투자를 유지하려면 종잣돈이 있어야 하는데 그 종잣돈을 만들수 있는 방법은 지출을 줄이는 것이다. 

수익형 부동산에는 아파트,빌라,오피스텔(상가는 공실이 생기면 대출금과 관리비라는 리스크가 크기 때문에 제외)이 있으며 대출을 제외하고 12%의 이익을 보장한다는 원칙으로 부동산을 찾았다.

시세차익 부동산은 임대 수익률은 낮지만 한번 시세가 상승하면 임대 수익보다 많은 수익을 가져갈 수 있다.

한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 그 이유는 월급으로 생활비를 마련하고 수익형 부동산(월세)과 시세차익 부동산(전세금)으로 투자금을 마련하는 시스템을 구축했기 때문이다.

임장을 다니다 보면 그 지역의 물건의 가격만 봐도 급매로 나온건지 일반 시세로 나온건지 바로 알 수 있으며 매물에 대한 이해도 빠르게 할 수 있게된다. 

아파트 매수는 급매로 하는데 가장 저렴하게 매수하려면 한여름(가장 더울때와 장마철)과 한겨울(크리스마스 부터 구정)까지가 적기 이다.

지방 투자는 광역시나 각 도에서 중심이 되는 인기지역은 주변의 인구를 유입하기 때문에 아직까지는 괜찮은 투자처이다. 특히 대기업이 위치한 지역이나 중요 기술을 보유한 기업들이 포진한 지역은 유심히 살펴봐야한다. 또한 그런 지역중에 전세가와 매매가가 붙어 있는곳은 주저말고 투자해야 한다.

 수익형 부동산의 네가지 전략이 있다.

전략1 : 싸게 사서 싸게 판다

이 방법은 전세가보다 매매가를 낮게 사야한다. 단점은 매도 시점을 내가 정할 수 없다.

전략2 : 싸게 사서 비싸게 판다

싸게 샀다면 오랜시간을 가지고 있어야 하면 이를 버틸수 있는 체력(리스크 관리)이 뒷받침 되어야 가능하다. 

전략3 : 비싸게 사서 싸게 판다

일반적인 메스컴에 휩쓸려 거품이 가득낀 상태에서 매수 하는것을 의미한다. 일면 상투잡는것이다.

전략 4. :비싸게 사서 비싸게 판다

중산층이 많이 사는곳은 그 지역의 집값이 그만한 가치가 있는지를 평가해야 한다. 특별한 이유가 없이 신축이라서 기준이 없이 그냥 비싼 지역의 물건은 실패할 확률이 높다. 따라서 해당지역 주민들의 소득, 교육, 교통, 직장 등을 비교해서 객관적으로 선택해야 한다.

상가투자는 공실상태에서 대출 이자와 관리비를 감당해야하며 주거용과는 다르게 가격이 저렴하다고 임대가 빨리 가가는 것이 아니다. 따라서 관련된 법률이나 상권 등을 종합적ㅇ로 판단 할 수 있어야한다. 초보자의 경우 빌라,오피스텔, 아파트 등으로 실력을 쌓고 접근하는게 좋다.

경매로 수익형 부동산을 취득시 고려해야 할 사항은 첫째-환금성, 둘째-수익률, 셋째-원금 보전성 이다. 따라서 수익형 부동산을 만들때 지켜야할 원칙은 첫째-낙찰가=대출금+보증금, 둘째-월세로 들어오는 돈이 대출이자를 내고도 많이 남아야한다. 셋째-지속적으로 보유하는 물건을 늘려야 한다.

수요보다 공급이 많은 지역은 주의해야한다. 월세가 저렴하면 수요보다 공급이 많다는걸 의미한다.

모두에게 시간은 동일하게 주어져 있지만 그 시간을 어떻게 활용할지에 따라 결과가 달라진다.

조급한 마음에 투자는 금물, 더 많은 책을 읽고 여러번 현장에 방문한 뒤 결정해야한다.

3장. 돈 걱정없는 월급쟁이 되는 법

#목표 #목표설정법 #노후자금 계산 #수익 늘리기 #비용 줄이기 #수익률 10% #투자,투기

이천과 여주 지역은 기업의 임대수요가 많은 지역이다. 소자본으로 투자시 매매가 대비 전세비율이 높은것을 추천한다.

명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은 주도적으로 본인의 삶을 살아갈 가능성이 크다. 

목표를 설정하는 구체적인 방법

1. 나의 목표를 구체적으로 종이에 적어서 잘 보이는곳에 붙여둔다.

2. 목표를 달성하기 위해 필요한 금액을 구체적으로 적는다.

3. 꿈을 언제까지 이룰것인지 기한을 정해야 한다. 단 목표가 실현 가능 해야한다.

4. 기한내 목표를 달성하기위한 수단을 고민하고 실행해야한다. 이때 목표를 달성하기 힘든 상황이라면 기간을 늘리거나 수단을 변경해야한다.

5. 장기,중기,단기,연,월,주,일 단위로 계획을 세워야한다. 먼저 장기,중기,단기의 계획을 세우고 연은 매년 말에 세우고 월도 매월 마지막에 평가하고 다음달 계획을 세운다. 이렇게 주,일도 마찬가지로 계획을 세운다.

6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라. 하루 이틀 계획한것을 실천하지 못했다고 괴로워하지 말고 장기적으로 꾸준히 나가 간다면 그 여정이 힘들고 고되어도 행복한 과정이 될것이다.

7. 목표 달성 후 스스로에게 작은 이베트로 보상해 주어라.

8.나의 목표를 다른 사람들에게 공개하라. 그렇게 하면 다른 사람들을 실망 시키지 않게 하기위해서 목표 달성에 힘쓰게 된다.

 나이가 들수록 근로소득이 아닌 시스템으로 돈을 벌어야 한다. 같은 월 소득이 300만원이여도 근로자가 일하는 수익과 임대인이 임차인에게 벌어들인 수익의 질은 다르다는것을 기억하라.

노후 필요자금 = (평균 예상 수명-은퇴 나이)*원하는 은퇴 생활비*12개월

흑자 경영에 필요한것은 수익을 늘리고 비용을 줄이는 것이다. 따라서 재무제표가 중요하다. 현 재무상황을 파악하기 위해 가계부를 작성한다. 수익을 늘리기 위해서는 첫째, 수익형 부동산(빌라,오피스텔,상가-월세)을 보유한다. 이는 예금 넣었을때 나오는 이자의 개념과 같다고 생각하면 된다. 둘째, 시세차익을 얻을 수 있는 부동산(토지,아파트)을 보유한다. 이는 적금의 개념과 같다고 생각하면 된다. 

비용을 줄이는 방법에는 지출 금액이 수익보다 많으면 안된다. 월급 외 수입은 재투자 하거나 그 수익의 20%이상은 노후를 위한 자금으로 묶어야 한다. 다음은 가계부를 작성해야 한다. 가계부 작성으로 인해 수입과 지출을 관리할 수 있다.

수익률 10%를 낼 수 있는 방법은 지출을 10% 줄이는 것이다. 종잣돈을 만들기 위해서는 지출 관리는 선택이 아닌 필수이다. 

투자와 투기는 다르다. 투자는 일정한 수익을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위이고 투기는 투자 물건의 가격변동을 이용하여 수익을 얻으려는 행위를 말한다. 사람들이 가장 많이 하는 실수가 조급하게 대상을 선정하는 것이다.

투자를 하기전 필수 체크할것은 첫째, 이 투자로 인해 어떠한 손해가 일어 날 수 있는가?둘째, 리스크를 통제 할 수 있는가? 셋째, 원금 보존이 가능한가? 넷째, 내가 목표하는 수익률에 부합하는가? 다섯째, 매도시 매력적인 물건이가? 

4장. 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

#접근단계 #투자공부법 #수익률 #투자의 4요소 #임차인관리

<초보 투자자들을 위한 접근 단계>

1단계 : 경제신문 읽기(경제와 기업 등의 동향을 가늠해 거시적인 안목을 갖춰야 부동산의 흐름을 이해할 수 있다)

-신문 기사 모두를 꼼꼼히 읽을 필요는 없다(관심있는 섹션만 읽거나, 시간을 정해 놓고 읽기)

-대기업의 동향은 반드시 챙겨라(대기업의 공장이나 연구소를 세우는 지역은 반드시 챙겨서 보기)

-뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라(모르는 단어들은 표시해 두고 하루에 3~5개 정도만 찾아서 보기)

-주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라

2단계 : 투자 관련 책 읽기(여러권의 책을 빨리 속독하는것 보다 정독하고 저자의 의중을 파악하면서 읽어야 한다)

-통독(글 전체를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 긋기)

-필사(밑줄친 내용을 종이에 옮겨 적기)

-적용(필사한 내용을 보면서 실천할 수 있는 행동을 정리)

3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기(본인이 공부한 내용이나 정보를 나누기)

4단게 : 매주 1회씩 임장하기(자신이 살고 있는 지역부터 임장을 하고 시세를 파악하기)

-인터넷 사전조사(임장을 나가기 전에 인터넷으로 물건지를 조사하고 부동산에가서 질문할 것들을 미리 생각해두자.)

-아파트 시세조사는 ‘네이버 부동산‘을 참고해 세대수, 아파트의 향, 입주연도, 난방방식, 아파트 단지 구성 내용, 평형별 평면도, 시세 추이 내역, 부동산 상호 및 연락처 등의 정보를 확인하기

-다가구, 빌라의 시세는 서울의 경우 ‘서울특별시 부동산정보광장’ 참고, 경기도는 ‘ 경기도 부동산 포털‘에서 확인하기 이때 시세파악이 어려울 경우 주변 건물의 시세를 조사하면 된다.

-부동산 중개소 전화 문의(물건지 주변의 부동산 10곳 이상에 전화로 문의해보고 이때는 매도자, 매수자, 임차인의 입장에서 문의하기)

-부동산 중개소 방문

-임장보고서 작성(임장 기록을 남겨야 한다. 임장을 꾸준히 하기 위해 스터디 모임에서 마음이 통하는 사람을 정해서 주1회씩 6개월 이상 하다 보면 물건을 보는 눈이 좋아진다)

5단계 : 멘토 만나기(강의를 통해서 먼저 접한 선배들을 통해서 배우기)

자신만의 투자 기준 정립하기

결국은 가지고 있는 돈이 중요한것이 아니라 투자하는 방식에 땨라서 수익률에 차이가 생긴다.

<수익률 계산식>

대출 제외 수익률(%)=(월세*12)/(총 매입액-보증금)*100

대출 포함 수익률(%)={(월세-월이자)*12}/(총 매입액-보증금-대출금액)*100

*총 매입액=매입가+매입 경비(취등록세+법무사비+중개수수료+이사비+수리비)

대출을 제외한 수익률이 12% 이상이면 홈런, 10%이상이면 안타이다.

수익률 계산시 대출을 제외하고 보증금을 최소로 계산해서 기준을 잡는다. 수익률=리스크다. 가급적이면 수익률을 보수적으로 산정해야 한다.

성공적인 투자를 하려면 돈, 시간, 노력, 경험의 네가지 요소가 필요하다.

CEO 처럼 다른 사람의 사간과 노력을 돈을 지불하고 사고 나의 시간은 조금 더 고부가가치를 창출 할 수 있는곳에 써라.

나만의 투자의 기준을 만들고 투자를 해야 흔들리거나 휩싸이지 않는다. 자기자본 수익률과 건축원가 등을 교려했을때 저평가된 물건에 투자해야 한다.

성공 적인 투자를 위해 경계해야할 단어는 ‘조급함‘이고 기억해야할 단어는 ’인내심‘이다.

저평가된 지역이 아직 감이 오지 않는다면 좀 더 많은 현장을 다녀야 한다. 투자처가 싸다는 확식이 80%이상 들면 투자한다. 무엇보다 싸게 사는것이 가장 중요하다. 

투자 팁은 비슷한 여건은 물론이고 비슷한 환경을 가진 지역의 상황도 함께 보는 것이 중요하다.

월세 연체 시 특약사항에 ‘임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연20%씩 넣는다.‘라는 문구의 넣는다. 계약시 간혹 이런 문구를 문제 삼는 임차인이 있는데 이때는 임대료를 잘 지급하지 않을 경우에 해당하는 것이므로 “월세를 연체하실 건가요?’라고 물으면 ” 아니요“라고 답할것이다. 그러면 ”월세를 제때 낼 경우 전혀 문제될 것 없는 사항이니 부담 가지실 필요는 없어요.“라고 이야기 해주면 된다. 그리고 종전에 월세가 밀려서 명도소송을 진행했고 그에 따른 피해가 컸기에 이렇게 특약사항을 넣었다고 설명을 덧붙여주면 된다. 임대인이 초반에 월세를 늦게 낼 경우 바로 문자를 넣는다. ’안녕하세요?사장님. 어제가 월세 입금기일인데 아직 들어오지 않았네요. 확인 부탁드립니다. 오늘까지 월세가 들어오지 않으며 계약서에 명시한 대로 20%의 가산금이 붙습니다. 오늘 이후엔 가산금을 포함해 입금해주셔야 합니다.‘

월세 알림은 ‘네이버캘린더‘, ’구글캘린더’, ‘jorte’등의 시간 관리앱을 이용하면 정한 시간에 알림을 스마트폰이나 컴퓨터 팝업 창이 알려준다. 어플리케이션으로 관리가 어려울 경우에는 날짜를 통일하여 관리하는 방법도 있다.

임차인이 통상보다 보증금을 적게 걸거나 보증금 없는 임차를 원한다면 거절한다. 보증금은 임대인을 위한 최후의 보루다. 보증금은 최소한 ’월세*10‘ 정도의 금액을 받아두는 것이 좋다.

문제가 발생시 반드시 초기에 대응해야 한다.

연체 2개월시 : 내용증명 작성 및 배달증명으로 등기 송부

연체 2개월+2주 : 내용증명 송부된 내용으로 명도소송 및 점유이전금지 가처분 진행(전자로도 가능)

연체 3개월 : 가처분 진행

이후 : 명도소송 판결문에 따른 강제집행 진행

월세가 밀렸을 경우 임차인의 피치못할 사정도 이해해서 월세 납기일을 조금 늦춰주고 이 문제를 함께 해결할 수 있는 방법을 모색한 후 최악의 경우로 치달을 경우엔 계약을 해지하고 합리적인 절차에 따라서 임차인을 내보내는 방법을 사용한다.

수익률 분석시 장점이 단점을 충분히 상쇄 시킬 수 있는 물건에 투자를 해야 한다. 

책을 읽고난 후 너나위님 책과 중복 되는 점이 많다는 생각이 들었고, 이는 곧 중복되는 내용이 가장 기본이 되는 내용이라는 생각이 들었습니다. 

내가 처음에 부동산 투자 공부를 시작하려고 마음을 먹은게 경매에 관심이 생겨서였다. 

그때에는 경매에 관심이 많아 경매 관련 서적을 많이 읽었는데 아쉽게도 강의 수강까지는 못해봐서 이번 아파트투자 공부를 마무리 한 후 또는 중간에라도 여유가 생긴다면 경매 강의를 꼭 들어봐야겠다는 다짐을 했습니다.

1.목표를 조금 더 구체적으로 세우기(일주일 안으로)

2.목표 금액을 세우기

3.매일 경제신문 읽기(1시간)

4.매일 독서(2시간)

-통독, 필사, 적용 하기