고덕 그라시움 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 85기 1지 않는 투자를 목표로 3고 아파트 4모으조 삼총사]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

고덕 그라시움

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

4. 환경

반경 1km내 :  이마트 , 강동경희의료원

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

5년 내 고점 매입시 : 2024년 8월 14.96억 / 전세 6.07억

5년 내 저점 매입시 : 2021년 05월 13.65억 / 전세 7.75억

현재시세 : 14.95억 / 전세 7.5

고점 매매가 : 14.96억

고점 전세가  : 60.7억

저점 매매가 : 13.65억

저점 전세가 : 7.75억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점을 모두 회복했고, 주변 단지들에 비해서 비싼편이라서 저평가 되어 있지는 않다.

2) 환금성 : 신축의 대단지이며, 세대수도 많고, 역세권이라서 누구나 선호할 만한 곳에 위치해 있어서 환금성이 매우 좋을 것으로 생각이 든다.

3) 수익률 : 현재 전고점까지 모두 회복을 했기때문에 상승장이 온다면 수익은 나겠지만 투자금 대비 수익률은 크지는 않을것 같다. 

4) 원금보존 : 현재 모두 회복된 상태지만 입지나 주변 환경을 고려하고 장기보유를 한다면 원금보존은 가능한 단지라고 판단이 된다.  

5) 리스크 대비: 앞으로 3년간 공급량이 총 1700세대 정도 되는데 수요적인 문제는 크게 영향을 끼치지는 않을것같다. 단, 주변에 재개발, 재건축 아파트 단지들이 많아서 오랜시간 뒤에는 리스크에 대비를 해야 할것으로 판단된다.

나의 투자 결론 : 

나의 결론은 우선 이 단지는 저평가에서 충족 하지 못해서 제외할 단지에 속한다. 

환금성, 원금보존은 좋을지는 몰라도 수익률 관점에서 본다면 투자금도 많이 들고 투자금 회수하는데 걸리는 시간이 오래 걸릴것 같다. 

그리고 주변에 아파트들이 구축이 많아서 재개발, 재건축을 추진하는 곳이 여러곳이 있는데 잠깐의 이주 수요시 전세가율이 올라가서 매매가를 상승시킬 수는 있을것 같으나 완공 후의 입주물량이 쏟아지는 것도 잘 지켜봐야 할 곳 인것같다.

✅ 작성하면서 느낀점 :  

수업을 들을때는 다 아는것 같았는데 이렇게 직접 찾고 보고서 형식으로 작성을 해보니 내가 안다고 생각하고 느낀것은 모두가 착각이였구나. 라는 것을 알게 되었습니다.

수익률 보고서를 작성해 보니 조금 더 그 단지에 대해서 정리가 되고 투자결론까지 도출해 내려고 하다보니 모르는것이 너무 많고 아직도 갈길이 멀었다는것을 느꼈습니다. 더 열심히 배우고 익혀야겠습니다!!!!!!!