[치킨맥주] 행운의 0호기를 적극 활용하여 투자금 분산을 통해 진행한 1호기

안녕하세요~! 치킨맥주입니다

23년 초 월부에 입문하여 내집마련 및 아파트 전세투자를 처음 배웠고

그리고 25년 2월까지 길다면 길고 짧다면 짧은 약 20개월 간 

0호기 + 1호기 진행 경험을 복기하기 위해 글 공유드리겠습니다.

0호기는 운이 많이 따랐던 케이스였고

1호기는 다소 모험적인 방법으로 투자한 것이었지만 (투자금 분산)

리스크를 감당 가능하다고 판단하고 진행했기에

저와 비슷한 케이스에서 고민을 하시는 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다~!

1. 월부 입문 초기에 찾아온 행운의 0호기 (청약)

23년 중순 월부에 입문하여 내마기 + 열기반 + 지투기를 진행하며 

내집마련이 옳은 방향인지 전세 투자가 옳은 방향인지 갈팡질팡할 때 쯤

운이 좋게도 청약에 당첨되었습니다.

당시 청약 시장 분위기가 좋지 않았던 시기였고 

그로 인해 경쟁률이 지금 시점과 대비하여 널럴하긴 했으나,

월부를 시작하기 전부터 청약에 대해 관심이 많았고

청약 정보 및 청약 전략에 대해 준비를 하고 있었기에 찾아온 행운이라고 생각합니다.

(청약 자격이 된다면, 청약에만 목 메면 안되지만 하나의 옵션으로는 반드시 활용하시면 좋겠습니다.) 
(청약 전 반드시 입지 분석 및 가격 적정성 분석 필요)

2. 0호기 잔금 시기까지 남은 시간동안 자금 상황 및 현금 흐름을 파악 (메타인지)

0호기 당첨부터 입주까지는 약 1년 반의 시간이 있었습니다.

청약의 장점은 자금 계획을 세울 수 있는 시간이 충분하다는 점입니다.

그 장점을 적극 활용하여 0호기 입주 잔금 계획을 확실하게 세움과 동시에

잔금 이후 투자를 이어나가기 위해 현금 보유 상황과 월 저축 규모를 파악하는 데 집중했습니다.

-. 현재까지 모은 현금은 얼마인가?

-. 월 저축은 규칙적으로 최소 어느정도까지 가능한가?

-. 0호기 잔금까지 자금의 여유가 있는가?

-. 잔금 이후 남는 금액은 어느 정도 규모이며, 그 금액으로 어디를 투자할 수 있는가?

자금 상황을 확실하게 인지하는 것이 무엇보다도 중요했습니다.
분양가 기준 LTV 70% 계산 시, 문제 없이 잔금을 치를 수 있었고

혹시나 모를 하락장이 찾아와서 분양가보다 감정가가 떨어져도 감당가능한 수준의 현금 확보가 가능했습니다

자금 메타인지를 통해 자금 운영 계획을 조금 더 합리적인 방향으로 설정할 수 있었습니다.

3. 발생할 수 있는 모든 경우의 수를 나열하고 분석

2번에서 작성한 청약의 장점과 달리

청약의 단점은 입주시기의 감정가와 전세 예상 가격을

당첨 직후 시점에서는 쉽게 예측할 수 없다는 것입니다.

이에 입주가 먼 시기에는

잔금을 안전하게 처리하는 것을 목표로 저축을 1순위로 관리하였고

꾸준히 임장을 통해 앞마당을 늘려나갔습니다.

그리고 입주시기가 가까워지는 시기에는(4~6개월 남았을때)

입주장의 아파트 감정가와 전세 시세가 대략적으로 파악되어

기존에 세웠던 자금 계획도 구체화되면서

0호기 이후 1호기 추가 매수를 위한 구체적인 자금 운영 Case 분석을 진행했습니다.

기존 Case1 계획에서 Case2, 3을 추가로 고려했고 (안전 / 모험)

꾸준히 자금 현황 Status를 매월 월급날마다 업데이트하며

안정적인 Case2번과 공격적인 Case3번을 저울질했습니다.

※ Case 별 가능 단지를 매 달마다 Sorting 하고 어떤 게 최선인지 계속 비교해보았습니다

(아래 Case에 표기한 가격은 계산하기 편하게 보여드리기 위한 예시이며 실제와는 조금 다릅니다.)

(당첨된 0호기는 투기과열지구가 아닌 일반 지역이라 실거주 의무가 없었습니다.)

(잔금 대출 시 감정가가 분양가보다 높으면 대출을 많이 받아서 +@ 투자금으로 활용할 수 있습니다. 단 리스크는 존재)

※ Case3은 입주 시기에 분양가 대비 시세가 올랐을 경우 가능하며, 반대의 케이스는 잔금 리스크를 대비해야 합니다.

4. 시세트래킹

앞마당을 선명하게 만들기 위해

• 분임 + 단임을 충실히 진행
• 매월 앞마당 시세트래킹 전수조사 실행 (애매하면 부동산 전화해서 시세 확인)
• 지역 1등 뽑기 + 앞마당 1등 뽑기

3가지는 집중해서 꾸준히 진행했습니다. (특히 시세트래킹!)

0호기 입주 시점에는 집단대출로 잔금에 대한 시나리오가 확정되고

(상환기간, 금리, 감정가 ==> 최대 대출이 가능한 범위와, 실 입주 시 원리금 계획을 확실하게 파악 가능)

입주물량에 따른 전세가가 보다 선명하게 나옵니다. (전세 세팅에 따른 투자금이 얼마나 들어갈 지 파악 가능)

시세트래킹 전수조사를 1순위로 진행하면서 투자 후보 지역을 좁히고

0호기 잔금 확정 시점부터는 새로운 지역 임장보다는 기존 앞마당에서 투자 가능한 지역에 집중하여 

매임, 전임을 보다 집중적으로, 적극적으로 진행했습니다.

(새로운 지역을 임장할 때는 투자금 범위 내에서 구 단위 임장보다는 생활권에 집중해서 임장을 진행했습니다.)

5. 투자 전 잊지말아야할 원칙을 되새기며 적극적인 네고 진행

수도권 앞마당 중에서 결국 투자하는 건 단 한개의 매물입니다.

아래 4가지 기준을 지키는 선에서 투자하려고 했습니다

• 감당 가능한 투자를 진행할 것
  (신혼부부인 만큼 한명이 휴직을 해도 대응이 가능한지 + 역전세를 위한 현금 준비가 가능한지)
• 가능한 선에서 가장 좋은 걸 매수할 것 (입지와 상품성 기준)
• 저환수원리를 반드시 따지며 특히 환금성을 가장 중요시할 것 
  (하락장에서도 거래가 활발한 지역과 단지 인지 확인)
• 강남과의 물리적 거리를 따질 것 (절대적인 위치. 교통이 좋아도 너무 멀면 제외)

기존에 연습으로 매임할 때는 부사님께 네고를 적극적으로 하지 못했으나

진짜 투자를 위해 부사님과 소통할 때는

인생에서 가장 큰 쇼핑이다 보니 눈치보지않고 네고를 진행했습니다. (단, 예의는 최대한 갖추며…)

적극적 네고가 가능했던 이유는

다시 도전할 매물이 많았던 것이 가장 큰 이유였습니다. (ex. 광명에 못하면 하남에 하면 되지 뭘…)

가능한 선에서 가장 좋은 걸 매수했는지는 모르지만 (시간이 지나봐야 알겠죠)

실패하기 어려운 만큼 저렴한 가격이라는 확신이 서서 1호기 투자를 진행했습니다.

(하락장이라서 그런지 손님이 없어서 네고가 잘 먹히는 듯 했습니다)

6. 느낀점

월부 활동에 대해 와이프 반대가 심해서 (투자는 OK, But 임장 & 임보에 시간 쏟는 걸 싫어하셨습니다…ㅎ) 

늘 가늘고 길게 월부 환경에 붙어있으면서도

중간중간 만난 소중한 동료분들이 있어서 많이 자극도 받고

꾸준히 성장할 수 있었습니다.

잔금까지 긴장 늦추지 않고 잘 마무리하겠습니다.

꾸준히 투자 복기하며 환경에서 꾸준히 지금처럼 동료분들 글 팔로우업 하겠습니다~!

그리고 추후에 기회가 된다면 청약 당첨부터 잔금 후 입주까지 Process 주제로 공유해보겠습니다.

감사합니다.