[열중 43기 3(삶)=투자조 알마짜] 3주차 강의후기

[비교평가를 위한 요소]

1. 가격(매매/전세)
2. 교통(강남접근성)
3. 환경(연식/택지여부/세대수/평형구성/구조/단지 내 쾌적도/편의시설)
4. 학군(중학교 학업 성취도 / 초등학교까지의 거리 / 학원가 접근성)

[비교평가 방법]

1. 같은 생활권 내에서 비교 → 단지의 가치 차이를 명확하게 파악할 수 있어, 그 가치의 간극이 가격에 반영된 정도가 합당한지 알 수 있다. ('가치 차이를 감안하더라도 여기가 비싼데?', '가치는 조금 떨어지지만 싼데?')
2. 비슷한 가격끼리 비교 → 두 단지의 가치를 비교해보고(교통/환경/학군/선호도) 더 가치가 좋은 단지를 고를 수 있다. (이때 가격 차이가 많이 나면 비교하기 어렵다. 또한 두 단지의 가치가 비슷할 수 있다.)
3. 이 가격의 차이가 적당한지 파악해보려면 전고점을 이용하라. + 아실 그래프로 검증하라. (무조건 믿기X)
4. 마지막 헷갈릴 때는 ‘사람들은 어디를 더 선호할까?’, ‘입지결정요소는?’, ‘수요가 더 많고 대체하기 어려운 곳이 어디일까?’를 생각해보자. + 지역 간 비교할 때 지역 내에서 더 선호되는 곳은 어디인가? 파악하는 것 필요함!!

[비교평가를 해야 하는 이유]

1. 같은 투자금으로 더 좋은 수익을 내기 위해서 = 가치가 더 좋은데 가격이 비슷한 단지가 존재하니까!
2. 싸다는 확신이 있다면 자산을 지킬 수 있다. = ‘헐..여기랑 가격이 같다고??. 저평가인 것 같아. 내 판단이 맞을거야.’(감정을 빼고 비교평가하라. 하락한 가격도 너무 싸다는 생각이 든다면 보유하기로 결정. 제 가치를 찾아갈 때까지!!)

[서울 수도권 시장]

: 비싼 것과 싼 것이 혼재된 시장. → 아직 싼 물건 중에서 좋은 것, 좋은데 가격이 싼 것에 투자해야 한다. 

[비교평가 후]

1. 비교평가를 통해 처음부터 마지막까지 줄 세우기 하는데 몰두하지 마라. 비교평가를 통해 가치 대비 가격이 싸다는 판단이 들었다면, 투자금을 고려해보고 현장에서 더 싸고 좋은 것 찾아본 후 투자하면 된다.
2. 전세 가격은 계단식으로 오르는 경향이 있기에, 시세트래킹을 통해 투자 기회를 노린다.

[매물 비교]

1. 시세보다 전세가 높게 낀 물건: 현재 시세로 전세를 맞췄을 때 감당할 수 있는가? + 만기 시점에 주변 공급은 어떤가?
2. 시세보다 전세가 낮게 낀 물건: 투자금이 많이 들어가는 만큼 싸게 살 수 있는가? + 만기가 언제인가?(회수가능성)
3. 투자의 마지막은 항상 저.환.수.원.리

[투자의 기준]

1. 투자의 기준을 지켜야(싼 가격에 사야) 안전마진이 확보된다. = 투자하자마자 돈을 버는 투자. = 잃지 않는 투자. = 운이 좋다면 더 벌 수 있는 투자가 된다.