1강 기준과 원칙
2강 전세의 모든것!
어떤 시장이 오더라도, 투자를 지속적으로 하려면 비교평가를 잘 해야 한다.
제대로 비교평가를 하면?
- 제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있다.
- 확신을 가지고 자산을 지킬 수 있다.
시장 진단 : 시장에 맞는 투자 우선순위를 파악하기 위해!
- 전체 시장 분위기 파악
- 실제 현장 사실 확인
→ 서울 수도권 싼 것도 비싼 것도 혼재 : 상대적 저평가(양극화) ▶ 좋은 데 싼 것
→ 지방 더 좋은 것 덜 좋은 것 다 싸다 : 절대적 저평가 ▶ 다 싸다면 더 좋은 것
생활권 고정
(비교 단지 갯수 : 우선 2개부터 차차 늘려서 4~5개)
- 생활권에서 단지가 너무 많다면, 생활권을 크게→ 작게 세분화 해서 나눠보자!
→ 생활권 안 비교평가할 단지 선정하기 / 생활권 내 전고점 대비 하락률 큰 단지들 선정
→ 교톤, 환경 (큰 환경 차이 없음. 선호요소 파악하 / 평형구성, 구조, 단지관리), 학군
- 가치대비 가격 순서 파악 후, 단지별 가격 차이 판단할 때 : 전고점을 참고해서 단지별로 차이를 참고"만' 합니다.
#유의미한 전고점 : 여러 거래. 계단식 거래
#유의할 전고점 : 뜬끔없는 전고점. 또는 유독 튀는 전고점 1개(비슷한 가치를 가딘 단지들과 전고점 비교)
- 평형구조까지 가치 조건이 비슷할 때? 단지 평형구성 비교(대형평형 포함 여부)
- 호재는 비교평가 단계에서 가치대비 싼 단지 확인 후 추가 검토
가격 고정 : 가격대 상/중/하 가격 레벨 나눠서
평형통제X, 생활권 통제X
나라면 어떻게 할까?
- 단지별 1등뽑기
- 가격이 싼가?
- 조건 상태가 좋은가?
- 투자금이 적게 들어가는가?
- 감당 가능한가?
투자실전사례
보유와 매도에 대한 판단을 할 때도 비교평가를 통해서 충분히 가치가 있는 지 스스로 생각할 수 있다.
부동산 투자자로 성장하는 법
- 기준 : 상황에 따라 변화하는 기준이 아닌 명확한 투자 기준
- 시간 : 아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간
나름 비교평가를 해오고 있다고 생각했는데, 이전에 알던 부분에서 다소 놓친 부분이 있다는 생각이 든다.
전고점에 갇혀서 우선적으로 섣부른 판단을 했던 게 생각이 났다.
시장 분위기를 파악하고, 현재 시장에서 내가 어떤 단지들을 먼저 선별해야하는 지가 먼저였다.
그리고, 복합적으로 단지를 여러개 가져다 비교하다보니 더 한 눈에 안 들어왔던 것 같다.
가격으로 묶어서 보는 법은 좀 익숙해 진것 같은데, 생활권 내에서의 비교는 정확히 나의 생각을 글로 적는 게 아직도 더디다는 걸 알고있다.
반복해서 해봐야겠다는 생각이 들었다.
그리고, 너무 와닿는 말씀을 해주셨는데..
경기도권을 집중해서 보다가, 서울로 임장을 다니니 분명 입지 가치에서 충분히 좋은 곳이라는 것을 알지만 보여지는 것에 감정에 치우치게되는 경향이 좀 있었다.
그리고, 앞마당들의 단지들을 시세트래킹 하지만 앞마당 결론 시 다소 미흡한 것 같다.
식빵파파님의 비교 순서를 참고해 좀더 차분하게 다시 해봐야겠다!
좋은 강의 감사합니다!^^
독강임투~! 더 즐기며 할 수 있도록 더 몰입하겠습니다!
