[실전투자] 칼럼 필사(2월) #5_초보투자자가 5일만에 전세빼기(보스킴님)

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초보투자자가 5일만에 전세빼기(보스킴님) (24.12.16)

안녕하세요

행복한 투자자를 지향하는 보스킴입니다.

저는 제목과 같이 5일 만에 전세를 뺐던 과정을 공유드리고자 합니다.

전세 빼는 과정만 읽고 싶으시면 Chapter 3. 절심함 편만 읽어보시면 됩니다.

항상 월부카페에서 선배/동료분들의 경험담과 노하우를 보면서

도움만 받을 줄 알고 (테이커의 삶…죄송합니다ㅜ)

지금까지 2호기 투자를 하면서 경험담조차 미루며 쓰지 않았었는데

이번에 전세빼기 과정을 경험하면서

저처럼 전세빼기를 대수롭지 않게 생각하다가

힘든 시간을 보내시는 분들께 도움이 되고자 글을 씁니다.

Chaper 1. 안일함 (1주일?)

나는 전세빼기로 고생하지 않을 것 같은데? 훗.. -> 1호기 전세

작년에 1호기(지방투자) 가계약금을 넣으면서

전세 잔금기간은 3개월로 해야된다는 가이드에 따라

부사님과 매도인께 동의를 구하고

잔금기간에 무조건 맞춰지겠지라는 생각으로 기다렸습니다.

당시 투자단지는 1천세대가 넘는 신축이었고,

전세매물은 적고 (총 3개) / 실거래는 매월 1개씩 거래되고 있었고

부사님의 금방 맞춰질 거라는 말만 믿고 아무것도 하지 않았습니다.

그런데 가계약 1주일 후, 부사님께 연락이 왔습니다.

부사님 : “보스킴님! 지난 주말에 전세 구하려고 집 보신 분이 있는데, 

마음에 들어서 계약금 보내신다네요.

거봐요~ 내가 금방 맞춰질거라 했지요?^^”

보스킴 : “네, 사장님 잘 되었네요. 계좌번호는 문자로 드릴게요.”

엥? 이렇게 쉽게 된다고? 전세빼기 어렵지 않은데?

라는 안일한 생각이 싹트는 순간이었던 것 같습니다.

총 3개 전세매물 중

2개는 A타입(방 3개), 제 매물은 B타입(방 4개)이며

통상적으로 A타입을 더 선호함에도 불구하고

전세가를 A타입과 동일하게 올렸는데

마침, 방 4개가 필요한 전세수요자가 있어서 운 좋게 구해졌던 겁니다. (초심자의 행운…)

Chapter 2. 불안함 (D-4-2개월)

왜 안 빠지지? 힝… -> 2호기 전세

금년에 2호기(서울투자) 가계약금을 넣으면서

세금 등을 감안하여 잔금기간을 약 4개월로 협의하고

전세 매물을 등록하였습니다.

(1등 물건도 아니고, 메인타입도 아니었습니다.)

신축 대단지에 전세 매물이 30개 가량 있었지만,

매월 15개 내외로 전세가 거래되고 있었고,

작년의 경험(행운ㅜ)으로 어렵지 않게 생각하여

부사님 의견에 따라 뺄 수 있겠다는 전세가격으로 매물을 올렸습니다.

그리고 이번에도 아무것도 하지 않았습니다.

마치, 지난 1호기 전세처럼 1주일 만에 부사님으로부터 전화를 받을 거라는

나의 잠재의식 속에 오만함이 자리잡고 있었던 것 같습니다.

(전세는 부사님이 알아서 빼주시는 거니까…)

한달 후…

부사님은 저에게 1개월 동안 단 한통의 연락이 없었습니다.

조건부 전세대출 규제 영향인가?

내 물건이 2베이라서 상대적으로 비선호 물건이라 그런가?

내 물건 잔금기간이 특정 날짜로 제한되어 그런가? 등등

이러한 고민을 거듭하다가 전세를 빼기 위한 첫번째 행동을 합니다.

보스킴 : 사장님, 요즘 전세 보러 오시는 분들 좀 있으세요?

부사님 : 네, 매주 2팀 정도씩 보고 가는데 아직 계약까지는 성사가 안 되네~

보스킴 : 그럼, 현재 전세가 최저가격이 X.X억인데, 제 물건을 가장 저렴한 X.X억으로 조정해 주세요.

부사님 : 아 그래요? 그럼 아마 금방 빠질거에요.

이때까지도 내 물건 가격을 1등으로 만들었으니

금방 빠질거라 생각했습니다.

그리고 사장님께서도 저의 연락을 받으신 며칠 후

자발적으로 주변 부동산에 제 물건을 공유하시어

매물등록 부동산 개수도 늘렸습니다.

(하지만, 저의 부사님이 주변에 제 매물을 공유하셔서 등록하는 건

제가 직접 부동산 광고를 요청하는 것과 파급력이 다른 것임을 나중에 깨달았습니다.)

한달 후…

부사님은 또 한번의 1개월 동안 저에게 단 한통의 연락이 없었습니다.

저는 그 때부터 상황의 심각성을 인지하기 시작합니다.

그리고 최악의 상황(잔금)을 생각했을 때

중도상환수수료, 이자 등을 계산해보기 시작합니다.

실제로 잔금을 치를 수도 있다는 생각이 들면서

카페글을 보다가 우연히 작년 지투 동료분이 올려주신

전세우울증에 관한 글을 보게 되면서

제가 느끼고 있는 감정(=불안함)을 인지하게 됩니다.

전세 우울증을 아시나요? [오디세이아]

Chapter 3. 절실함 (D-2개월)

이제부터는 뛰어야 한다.. 내가 사장이라는 생각으로…얍! -> 아직도 2호기 전세

월부에서는 전세빼기 D-2개월 구간으로 접어든 시점을

골든타임이라고 하는데 결국 여기까지 오게 되었습니다.

때마침 12월 열반스쿨 실전반의 기회를 얻어

부자아내제인 튜터님과 OT할 때, 개별적인 고민을 말씀드렸고

12월 원씽을 전세빼기로 선정하여 튜터님께서 도와주시기로 하였습니다.

(한줄기의 빛…ㅜ)

이후, 원씽 첫날부터 부아제 튜터님의 가르침을 받으며

어떻게 초보투자자가 5일 만에 전세를 구했는 지에 대한 여정을 말씀드리겠습니다.

[1st day] 전세상황표 정리

나의 투자물건의 전세상황표를 정리했습니다.

목적은 투자단지를 포함한 주변 단지에서 나의 전세매물의 순위를 파악하기 위함이고, (메타인지)

작성 요령은 투자단지&주변 경쟁단지&상위단지&살짝 아래단지를 대상으로

전세매물 개수와 대표적으로 1-3순위의 전세매물가 현황을 표로 정리하는 것입니다.

활용방법은 나의 현재 전세매물가를 조정할지를 판단하기 위한 기준이 되고,

실제로 저의 전세매물은 가격조정이 필요없다는 튜터님의 피드백을 받고 유지하였습니다.

결론적으로 아웃풋은 경쟁력있는 전세가에 대한 확신을 얻었습니다.

[2nd day] 전세홍보 부동산 리스트 및 홍보문구 정리

나의 전세매물을 홍보할 부동산 리스트를 정리했습니다.

목적은 주변 부동산에서 나의 물건을 소개해줄 모수를 확장하는 것이고,

작성요령은 해당지역구+주변지역구 부동산 정보와 홍보문구를 정리합니다. (200~300개)

활용방법은 리스트로 정리한 부동산에 단체문자로 홍보하는 것이며,

결론적으로 아웃풋은 향후 부사님들의 관심 있는 피드백입니다.

[3rd~4th days] 주변 부동산 홍보 및 조율

주변 부동산에 홍보를 하고, 문자/유선으로 부사님들께 요청드립니다.

목적은 나의 전세매물을 홍보해주실 부사님들께 정확한 상황/조건을 설명드리는 것이고,

활동요령은 문자를 받은 사장님들의 반응에 따라 4 level로 구분하여

각 단계에 맞게 부사님께 대응을 합니다.

Lv.4 (집주인 등록요구) : 가장 적극적인 부사님으로 네이버 부동산에 등록하기 위해 점유자(매도인)의 연락처와 통신사를 묻는 경우이며, 관련 정보를 문자로 드려서 집주인 등록까지 이어지도록 한다. (단, 매도인께 전세를 빨리 빼기 위한 과정임을 사전에 양해 구해야 함)

Lv. 3 (문자답변+문의) : 다소 적극적인 부사님으로 나의 물건에 궁금증을 해결하기 위해 전화상으로 상세히 설명드리고 네이버 광고등록까지 유도한다.

Lv. 2 (간단한 답변) : 형식적인 수준의 답변으로 Lv. 3~4 부사님의 역량이 부족할 경우 전화드려야 할 후보 부사님으로 구분하여 관리한다. (후일을 도모)

Lv. 1 (답변 없음) : 나의 물건에 관심 없는 부사님으로 가장 후순위이며, 당장은 별다른 행위를 하지 않는다.

활용방법은 모든 부사님이 저를 통해 설명을 받고 집보는 날짜를 조율하기로 했고,

(매도인분께는 절대 직접 연락하지 않고, 무조건 저를 통해 조율하는 것으로 부사님들과 협의함)

결론적으로 아웃풋은 부동산 홍보 당일부터

매일 집을 보겠다는 N명의 세입자 예약 건을 만들었습니다.

[5th day] 부동산 홍보/설명/예약반복 (뫼비우스의 띠)

3~4일차에 부동산에 했던 행위를 반복합니다. (기한 : 전세가 빠질 때까지)

그런데 다행히도 5일차에 어느 부동산에서 전화를 받습니다.

그리고 약간의 가격조율이 되면 오늘 집을 보고 가계약을 하겠다는

첫 전세희망자가 나타났습니다.

저는 즉시 튜터님께 카톡으로 모든 상황을 설명드리고,

기존 전세금에 X천만원을 깎고 계약을 하는 것이 맞는지 여쭤보았습니다.

튜터님께서 예전에 유사한 상황에 전세를 뺐을 때

경험담을 비롯하여 솔직한 생각들을 말씀해주셔서

통화 후 전세코칭(?) 피드백의 확신을 갖고 가계약금을 받았습니다.

그리고 기쁜 마음에 튜터님께

제일 먼저 가계약금을 받은 소식을 알렸는데

튜터님께서는 특약문구 챙겼는지부터 물어보시더군요. (역시..튜터님)

나름 오래 기다려온 전세맞춤의 감격의 순간도 잠시 뒤로하고

얼른 특약문구를 정리하여 튜터님 점검을 받고

계약문구에도 포함시켰고 지난 주말에 본계약까지 성사시켰습니다.

투자를 하면 전세는 알아서 빠질거라는 ‘안일함’과

예상을 빗나가는 시간들을 맞이하며 느꼈던 ‘불안함’을 통해

‘절실함’을 갖고 결국 전세빼기에는 성공했습니다.

하지만, 이렇게 부족한 제가 전세빼기 관련 글을 쓴 이유는

첫번째로 실전반 37조 부아제 튜터님의 가르침과

조원분들의 응원 덕분에 좋은 결과를 얻었는데

제가 할 수 있는 보답은 후기글을 올리는 것이라고 생각했습니다.

그리고 두번째는 저처럼 투자 후에

전세빼기에 대한 안일함을 갖고 계신분들께

약간의 경각심과 더불어 조금이나마 도움이 되고자 하는 마음입니다.

물론, 월부카페에 보면 전세빼기 관련하여

저보다 더 훌륭한 경험글들이 많지만, 어느 누군가가 제 글을 보고

도움이 될 수 있었으면 좋겠습니다.

모두들 힘내시고, 어려움이 있더라도 월부 환경 안에서 극복해 나가시길 바라겠습니다.

BM. 전세 빼기를 너무 안일하게 생각하지 말고, 최선을 다하기! 

전세상황표 정리 → 부동산 리스트 작성 → 홍보 문자 돌리기

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