안녕하세요~! 모도링입니다.
부동산 투자시 피할 수 없는 세금!
매수만이 투자가 아니라, 매도, 보유 또한
투자에서 중요한 부분인데요,
혹시...
투자는 했지만,
매도는 나중일이라 생각하지 않으셨나요?
아니면, 세금이 걱정되어 투자를 망설이시나요?
양도소득세는 단순한 세금 문제가 아니라
어떻게 활용하느냐에 따라
내 투자에 큰 영향을 미칠 수 있는데요,
한번 자세히 알아보겠습니다!
양도소득세 란?
양도소득세는
부동산을 매도하면서
발생한 차익에 부과되는 세금입니다.
'양도 차익 = 매도 금액 - 취득 금액 - 필요경비'
'과세표준 : 양도차익 - 장기보유특별공제'
집을 샀을 때보다
더 높은 가격에 팔아서 이익이 발생한다면
그 차익에 대해 세금을 내야 합니다.
그렇기에
양도차익이 없다면 세금은 부과되지 않습니다.
2025년 양도소득세 기본세율
부동산 양도소득세는 2년 이상 보유한다면
기본 세율로 적용되지만,
만약 2년 미만 보유 후 매도한다면
더 높은 세율이 적용됩니다.
✔ 1년 미만 보유시 세율 45%
✔ 1년~2년 미만 보유시 세율 35%
'과세표준 : 양도차익 - 장기보유특별공제'
하지만, 특정 조건을 충족하면
양도세를 면제받을 수도 있습니다.
어떻게하면
비과세 받을 수 있을까요?
정부에서는 실거주 목적의 주택 거래의 경우
일정 조건을 충족하면 양도소득세를
면제해주고 있는데요,
✔ 1가구 1주택
보유기간 2년 이상, 9억원 이하의 주택
양도시 적용 됩니다.
(조정대상지역인 경우 실거주 2년 이상 필요)
만약, 9억원을 초과하는 주택이라면
초과하는 만큼만 세금이 부과됩니다.
✔ 일시적 1가구 2주택
새로운 주택을 구입한 후
2년 이내에 기존 주택을 처분할 경우
비과세가 적용됩니다.
조정대상지역의 경우
1년 내 전입 후 2년 내 기존 주택을
처분해야 비과세가 가능합니다.
이러한 요건을 충족한다면
양도소득세가 면제된다는 점을
꼭 활용하시면 좋을 것 같네요😊
절세 할 수 있는 방법은
어떻게 되나요?
1. 장기 보유
부동산을 2년 이상 보유하는 것이 중요합니다.
특히 장기보유특별공제를 적용받기위해서는
10년 이상 보유하는 것이 유리한데요.
최대 80% 공제가 가능합니다.
장기보유특별공제란?
부동산을 오래 보유한 경우,
양도소득세를 줄이기 위해
제공되는 공제 혜택입니다.
(1세대 1주택에 적용!)
장기보유특별공제율은
2년 이상 보유부터 적용 가능하며
10년 이상 보유하고 거주하는 경우
최대 80% 공제가 가능합니다.
*정부 정책에 따라 변경될 수 있으니
국세청 홈페이지에서 매도시 최신 정보를
확인해보시길 바랍니다 :)
2. 부부 간 증여 활용
배우자에게 부동산을 증여한 후
일정 기간이 지나고 매도하면
세금 부담을 줄일 수 있습니다.
(단, 증여 후 10년 이내에 매도할 경우
증여세 대신 양도세가 부과될 수 있습니다.)
3. 필요 경비 최대화
필요 경비로 인정되는 항목들은
관련 문서들을 잘 챙겨서 경비 처리하면
과세 대상 금액이 줄어들어
절세 효과를 누릴 수 있습니다.
✔ 필요경비로 인정되는 항목
- 취득 비용
부동산 구입시 발생한 매매가액, 취득세,
등록세, 인지세 등 취득 관련 세금 포함
- 매도 비용
부동산 매도 시 발생한 중개수수료,
법무사 수수료, 인지세 등 포함
- 개량 및 개발 비용
건물 증축, 리모델링 등
자산 가치 상승을 위해 지출된 비용
- 대출 관련 비용
근저당권 설정 및 해제 비용 등 포함
- 이전 비용
측량비, 이주비 등 이전과 관련된 비용
- 법적 비용
자산 매도 과정에서 발생한
법적 분쟁 해결 비용
✔ 양도세 필요경비 인정받기 위한 조건
증빙 서류인 영수증, 세금계산서, 계약서 등
관련 문서를 꼭 보관해야 하며,
실제 지출된 금액만 인정됩니다.
다주택자 양도세 중과
다주택자의 경우 조정대상지역에 있는
중과세 대상 주택을 매도할 때
양도세가 중과되는데요,
*1세대 1주택자 양도세 비과세는
취득일 기준으로 양도 당시에 비조정지역이어도
취득시 조정 지역이었다면
거주 및 보유요건을 충족해야 하지만
다주택자의 경우는
양도일 기준으로 양도세 중과 적용이 결정됩니다.*
✅ 다주택자의 양도세 중과세율
2년이상 보유시
✔2주택 - 기본세율 + 20%p
✔3주택 이상 - 기본세율 + 30%p
이처럼 기본세율에 추가 세율이 적용되어
양도세가 산정이 됩니다.
예를 들어,
5억에 사서 상승장에 8억에 매도할 시
조정지역으로 묶여 매도하게 될 경우,
이처럼 조정대상지역 주택을 매도할 경우
다주택자의 경우 차익의 절반 이상을
양도세로 납부하게 됩니다.
기본 세율과 비교했을 때
차이가 엄청나네요......!
다주택자의 경우
상승장에 조정지역으로 묶인다면
팔고 싶어도 팔지 못하는 경우가
생길 수 있을 듯 합니다..
✅ 다주택자의 양도세 중과 배제
현재는 보유기간이 2년 이상이며
22.05.10~25.05.09 까지 양도하는 주택의 경우
시행령으로 한시적으로
양도세 중과를 배제하고 있습니다.
(26년 5월까지)
보유세 및 양도세 중과세가
부담스러운 다주택자라면
이 기간 내에 주택을
매도하는 것도 방법일 듯 하네요 ~!
부동산 투자는 매수가 끝이 아니라
보유와 매도의 과정을 겪어야 하기에
정확한 세율을 알고 비과세 조건을 이해하여
효과적으로 절세 혜택을 이용해 보시면
좋을 거 같습니다😊
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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