[토마토8] 내집마련 중급반 수강후기 by밥잘님

서울수도권에서 내집마련 기준 잡기         

안됨  

• 강남접근성 안 좋고, 주변환경도 안 좋고, 단지 자체도 안 좋으면 선호도가 떨어짐 
  → 내집마련 대상은 아님 (투자는 할 수 있음) 

• 선호단지 상급지라도 감당할 수 없는 집은 안됨  

됨   

• 강남 1시간 이내 , 직장, 가족세대 선호 환경 (택지, 편리한 상권, 초등 중등 교습학원, 우수학군 )   

1호선

2호선

3호선

5호선 영등포, 강서, 마포 (서쪽에서 가치있는 노선)

7호선 광명, 노원 같은 끝에서 강남까지 이어주는 노선

9호선  강남 서초 송파, 강서 영등포    

신분당선  강남 판교 (신사까지 갈수있게되어서 은평까지도 연결 )   

2  >  9 >   3 >   7  >  5  >   신분당선

학군을 볼 때엔?   

• 완전 찐학군지 아니면 학교 가까운 곳

=>  내집마련을 위한 수도권의미 :  강남 한시간 이내 거주환경(택지)이 평균 이상인 지역  

   서울과 수도권 급지 나눔    ( 급지 헷갈렸는데 감사합니다)  

거주보유 분리 - 전세가 부족하고 전세율이 높아지는 시장에서는 더 유리하다.  

내 상황에 맞는 지역 고르는법     

• 24평 기준으로 봐야 좀 더 유리 (급지 더 높은 곳으로 갈 수 있음)  

• 교통(주요 역에서 업무지구까지 한번 시간 체크 해보기) 

   

  * 전고점이 안 찍힌 단지 :  가치가 없는 단지??? 
    →  매도자는 10.5에 내놓고 매수자는 10억 아니면 안산다 이럴 경우엔 전고점 아예 없을 수도 있음. ( 좀 더 덜 좋은 단지 9.8에 살수도 있음, 이럴 경우엔 전고점 안 찍힐 수 있음) 

단지 선정 

• 목록을 좁혀서 가볼 단지를 선정

   

• 안 좋은단지를 버려야하는데 (순서대로 버리자)
  • 전고점을 보고 상대적으로 전고점 너무 낮은건 버린다.  
  • 세대수 너무 작은거 버리기
  • 안 좋은 동네 버리기  (봉천동, 신림동 중에 신림동 버리기 )  

  • 하락률 너무 낮은건 버리기   

     

• 좋은 아파트
  • 서울 수도권 10년내 연식
  • 전고점 높은 곳
  • 역세권
  • 아파트 많은 곳
  • 선호학군 있는 동네
  • 평단가 높은 곳 

***  주의 *** 
  연식 좋은 나홀로 혼자 평단가 높은 경우엔 주의해야 함  (평단가 연식 좋아도 주의해야함)   

<사이트 알아두자 >  
    :  그 동네 00동 단지 개수 찾아보기 :  부동산 지인   - 지역/아파트  - 구 선택하면 구별 단지수 나옴 
 

급지별로 중요한 포인트                           

지도 많이 보기   : 교통입지  -  학군   - 직장이 많은지 적은지   

  1급지 
:  교통이 워낙 다 좋아서 오히려 교통이 변별력이 없음  (역세권이 의미가 없음)  

• 희소성( 부자동네 > 한강뷰 > 학군 > 쾌적한 환경 )  

 2급지  
: 1군 옆에 친구   1군보다 살짝 부족  -  1군과 인접할수록 더 좋은 생활권이고 좋은 단지임 
        밥잘님 이거 3개 보신다고 함  :    용도지역,   직장연봉,  학업환경     

성동구:    강남 용산과 가까운 곳 > 한강뷰, 숲뷰 >  교통,연식 > 학교  

• 90프로 이상의 학교가 3개 이상이면 학군 중요한 곳
• 85이하면 있으면 학군이 중요한 곳은 아니라고 판단할 수 있음 

 3급지  

영등포 종로 중구 :  직장  

돈을 더 많이 받는 사람들이 좋아하는 생활권은 어디일까?   

직장 거주지가 가까운 사람들은 환경과 학군 좋은 곳으로 가려고 한다, 굳이 역세권 아니더라도   
  그래서 영등포구에서는 여의도, 당산을 좋아한다.   

 직장 자체가 있기 때문에 교통이 우선순위가 아닐 수 있음     9 > 5 > 2호선  

 4급지 

3급지 뒤에 있음,  거주지가 많은 곳  (직장 상권이 거의 없음)  

2.3과 가깝고 아파트들이 많이 잇어서 선호하는 곳 

일자리가 별로 없고,  학군도 크게 없음   -→  교통이 중요시 되는 곳  (강남, 광화문, 여의도 갈 수 있는 곳)  

교통 >  아파트 밀집 > 되도록 평지  

 5급지 

서울의 맨 끝자락,   서울 출퇴근 가능한 마지막 가성비 지역 

거의 주거지,  직장 없음,  학군 크게 중요치 않은 곳 

은평구 :   서대문, 마포, 종로로 출퇴근 할 수 있는 곳   교통 요소 중요  ,   어차피 멀어서  딱 역세권 아니더라도 신축 좋아하는 곳  

수도권 4급지   
 - 서울 강남 1시간 이내로 갈 수 있는 곳   (위치 자체는 멀지만 대중교통으로 출퇴근이 가능하면서 거주 환경 갖춰진 곳 )  

• 성남:  서울 판교로 출퇴근,  학군은 별로 안 좋음(의미없음)

          교통(강남 접근성이 제일 중요)    >   환경    >    학교도 좋으면 좋음 

단지 선호 파악 후 지역내에서 선택하는 법  (우선순위) , ( 의사 결정 )   

• 잘 선택하려면 후보 10개정도 놓고 보면 좋음
• 아파트 단지를 임장하고 하나씩 체크해본다 ( 연식, 세대수 / 교통, 환경, 학군, 내 느낌)   — 손품, 발품
• 우선순위는 정해놓고 1등단지 못사면 2등단지 사야함 (1등만 사야하는거 아님)   

<매물보기 >

• 실거래 안 올라간거 팔린거 있어요?   저층이었어요?  가격 떨어지고 있어요?    등의 질문으로 떨어진 가격으로 최대한 매수해야 후회가 없다 

   

<네고는 어떻게?>

• 호가는 집주인 맘대로 ,  살때도 내 맘대로 불러볼 수 있다.  (매수가는 내가 정하는 것!!!)  (이유없는 매도는 없다!!)  
• 주변단지 실거래가도 봐야한다.   대장단지부터 호가랑 실거래가 보기

비슷한 입지에서는 큰평형이 더 좋음 , 

지역간 비교하여 더 좋은 아파트 선택하는 법 

1. 같은 돈이면 상위군 아파트 ,  같은 군(같은 급지) 안 에서도 더 좋은 구
2. 연식보다는 입지가 우선!!  (장기보유이기때문에!!!)  
3. 2군이상 차이나면 평형보다 상위군 선택    4급지 33평보다 2급지 24평   
      동대문 대장 신축 32평 < 마포 24평  ( 2개 단지 생활권이나 단지 컨디션 크게 안 다르면)  
4. 비교군의 생활권,  단지선호 차이 크면  입지, 선호 등 하나씩 따져봐야함  

아아 정리가 안된다..   비교비교 해서 보여주셨는데  정리가 안됨..

상위군 

거래량

어떤 사람들이 이 아파트에 오나?  

이 아파트 주변에는 머가 있나? 어떤 구, 동이 있는가