[케이트m] 월부챌린지 404회 진행중 : 2월 22일차 #2_칼럼정리 10/28_계약서 특약

[행부세] '특약, 제대로 알고 사용하고 계신가요? (부동산표준매매계약서)

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1. 특약은 계약이다
2. 강행규정에 위반되는 특약은 무효이다
3. 따라서 임의규정 또는 강행규정에 규율하고 있지 않은 법률관계에 대해서만 특약을 맺을 수 있다.

재산세/종부세의 과세기준일: 매년 6월 1일

부동산표준매매계약서: 국가공인 계약서 아님

부동산매매계약서의 구성

1. 부동산의 표시
2. 계약의 내용
3. 특약
4. 당사자의 표시

매매계약서에 반드시 들어가야하는 조항

1. "제 1조 (목적) 위 부동산의 매매에 대해서 매도인과 매수인은 합의에 의하여 매매댁므을 아래와 같이 지불하기로 한다.

   (1) 중도금 지불 조항

   • 중도금 지급 시 매도인의 배액배상을 막을 수 있다.
   • 중도금 지급 기한의 이익은 매수인에게 있음
   • “중도금은 전세계약 계약금으로 한다”: 배액배상이 두려운 경우 자기돈으로 중도금 미리 넣기
   • 매수인이 정한 규정: 얼마든지 내돈으로 지급 가능

   (2) 임대보증금 승계 조항

   • 굳이 쓰지 않아도, 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계
   • 확실한 게 좋으니 승계 조항 쓰기, 안썼다고 불안해할 필요 없음

2. "제 2조 (소유권 이전 등) 매도인은 매매다금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전 등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 OO년 OO월 OO일로 한다.

(1) 매매대금 잔금과 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류의 동시이행

• 매매는 유상쌍무계약: 잔금과 등기 서로 동시 주고받는 것이 원칙: 동시이행의 항변권
• 공인중개사와 법무사 입회하에 진행하므로 특별히 문제되지 않음

(2) 잔금일 VS 등기일 VS 인도일

• 잔금일: 세법 상 6.1일 기준으로 보유세 부담
• 등기일: 재산법 상 물권변동
• 인도일: 사용수익 가능, 특약은 인도일 관련이 많다

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