열중 3강 후기 [열중43기 매1 행복한 1은 독서이조 다스름]

열중43기 3강은 식빵파파님의 비교평가 강의였습니다.

비교평가는 부동산 투자 전체에서 가장 강조되는 것 중에 하나이지만, 특별히 사례와 경험까지 더해져 
비교평가의 의미를 이해할 수 있었습니다.

비교평가를 통해
- 가치 있는 물건을 싸게 살 수 있다.
- 투자 물건이 가치를 찾아 갈 때까지 지킬 수 있다.

그리고, 비교평가를 하기 전 내가 평가 하려고 하는 물건들이 있는 시장에 대한 진단이 전제 되어야한다는 점도 인상적이었습니다.

비교평가를 위한 전제 조건 : 
시장진단(수도권/ 지방)
수도권은 싼 것과 비싼 것이 공존하는 시장 = 상대적 저평가 --> 좋은데 아직 오르지 못해 싼 것을 산다. ; 저평가 된 것들을 골라 그 중에 가장 좋은 것
지방(공급이 많은 도시)은 모두 싼 시장 = 절대적 저평가 시장 --> 좋은 것을 산다 !! ; 모두 저평가 되어 있으므로, 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것

비교 평가는 크게 2가지로 할 수 있는데, 이것이 어떤 것이고 어떠한 특성이 있는지, 구체적으로는 단지 간 비교를 어떻게 해야하는지
사례를 들어 말씀해 주셔서 좋았습니다.  (생활권 고정 비교, 가격 고정 비교)

1. 생활권 고정 비교 평가
같은 생활권 내 단지 간 비교 평가하는 것으로서 
환경이나 교통 학군 등에서 비슷한 점이 많지만,
약간의 차이점으로 인해 가치와 선호도, 가격 차이가 날 수 있고,
이것으로부터 가치 대비 싼 단지를 찾아 낼 수 있음.

* 비교 평가 예시 
입지좋은 구축 vs. 입지 덜 좋은 신축 비교 시 나온 2개의 신축 단지
평촌두산위브리버뷰와 어바인 퍼스트 단지는 사실 4차로 도로 건너편에 있어, 위치상 큰 차이가 나지 않는데,
단지의 환경에 대한 평가가 이렇게 다를 수 있다는 점이 놀랍기도 했습니다.

(평촌두산위브리버뷰 지금 주변 환경이 그렇게 좋지는 않지만 바로 옆으로 새 단지들이 들어오고 있는 상황이라, 
앞으로는 환경 개선될 것이라는 생각도 들었습니다. 그러나 인동선 전철역도 어바인 퍼스트에 훨씬 가까워서 이러한 교통 호재와 인근 새 단지가 또 들어온다는 점 등을 감안 하면 어바인 퍼스트가 초원 대림과 같은 평촌 학군지 내 구축보다 더 높은 가치를 가질 수 있을 듯 합니다.)

"나라면, " 생각하고 판단해볼 것 - 
나라면, 평수를 줄여서라도 여기 갈까
나라면, 찐 평촌이 아니지만 여기 갈까
나라면, 구축이지만 신축에 안 들어가고 여기 살까

비교 평가는 꽤 해본 듯하지만, 아직도 어렵습니다.
특히, 어느 하나가 절대적으로 우세한 것이 아니라 장단이 서로 다른 경우에는 더욱 그러한 듯합니다.

비교평가 실력 쌓기 방법 
결국에는 튜터님이나 강사님의 비교평가(가치를 판단하는 눈) 핵심을 흡수할 것
많이, 반복해서 해 볼것 
"나라면, " 생각하고 판단해볼 것
검증해 볼 것(단임, 매임, 전임, 전고점, 그래프 등등)

2. 가격 고정 비교 평가
수도권은 상중하 가격대
지방은 4억대, 5억대, 6억대 처럼 촘촘한 가격대 설정해서
가격대가 비슷한 단지끼리 비교 평가(생활권 등 모든 다른 특성은 다를 수 있음)

가치 순위를 매기고, 이것이 가격 순위와 일치하지 않는 것 (지방은 절대적 저평가 상태이므로 가장 가치가 높은 것도)을 선택
가치가 비슷한 단지들이 복수로 뽑히면 다 볼 것 ( 가격 협상 해볼 것)

-->
강사님의 비교 평가 실력을 당장 다 따라잡을 수는 없겠지만, 
사고의 체계와 순서, 가치를 판단할 때 중요하게 보아야 할 점, 판단 기준 등을 배울 수 있어서 좋았습니다.

* 비교 평가 후 프로세스 
--> 매물 임장 
--> 1등 뽑기
- 단지별 1등 : 수리비 감안 매수가 싼 것, 조건이 좋은 것,  투자금 적게 드는 것, 감당 가능한 것
- 임장지 1등: 단지별 1등간 비교평가

--> 저환수원리 확인, 투자 의사 결정

투자결정까지의 과정을 모두 체계적으로 보여주셔서 쉽게 따라 갈 수 있을 듯합니다.

* 부동산 투자자로 성장하기 위해 2가지 필요한 것
기준 : 투자 기준을 가지고 그 기준대로 투자할 것; 안전마진(= 버틸 수 있는 체력, 생존 확률)을 가지고 투자
시간 : 아는 지역과 단지를 늘리기 위한 어느 정도의 (최소한의) 시간이 필요

→투자기준을 가지고 실력을 쌓을 시간을 들여서, 조급해 하지 말고 성장해가야겠다고 생각했습니다.
이것도 딱 2가지로 정리해주셔서 좋았습니다.

적용점 : 
비교평가 실력 쌓기 방법 
튜터님이나 강사님의 비교평가(가치를 판단하는 눈) 방법의 핵심을 흡수할 것
많이, 반복해서 해 볼것 
"나라면, " 생각하고 판단해볼 것
검증해 볼 것(단임, 매임, 전임, 전고점, 그래프 등등)

식빵파파님, 강의는 항상 잠이 확 달아나고 힘이 나는 노래( ex. S.E.S 달리기) 같습니다.
즐겁고 힘이 나요.
좋은 강의 감사합니다. ^^