[열중 43기 우리서로 다독다독해주며 47권 읽조 나메리] 독서후기_매매가를 결정 짓는 건 금리보다는 공급 (결국엔 오르는 집값의 비밀)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영

3. 읽은 날짜: 2025년 2월

4. 총점 (10점 만점): 8점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

전세 및 월세 = 주택의 사용가치 = 현재가치

월세→전세 by 전월세 전환율 = 임대인의 요구수익률 (낮을수록 전세가액 높음 = 금리 하락시 전세가 상승)

매매가격 = 주택의 기대수익 = 미래가치

전세→매매 by PV할인율 = 미래가치에 두는 비중 (클수록 리스크 적음 = 전세와 매매 갭이 큼 = 수도권에 해당)

전세 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다

• 전세수급지수 = 전세의 공급과 수요의 비율 (100보다 높으면 공급이 부족 => 매매가 상승의 변곡점)
• 30년간의 평균 공급량은 3년 누적 공급량(공급)과 거래량(수요)의 균형점이라는 것을 미루어 보아, 평균 공급량이 즉 현재의 수요일 가능성이 매우 높다
• 공급 수준은 인구수, 가구수 뿐 아니라 지리적 특성(주변 도시, 관광산업 등의 영향)이 작용한다
• 인구수 대비 매매 거래가 많다면 매매 회전율이 높다. 즉 수요가 많다.
• 한계수요는 3년 누적 공급량이다. 이 이상을 넘어 가장 큰 범위의 수요인 전체 거래량(매매+판결, 증여, 분양권 등)을 초과해서 공급이 되면 시장은 하락한다. 

수도권 시장의 공급 특징

• 낮은 전세가율 => 공급 부족이 해소되는데에 시간이 오래 걸림
• 심리적 요인이 강하게 작용해 매매가격이 먼저 변동하면, 그에 따라 공급이 재고주택의 형태로 따라가며 입주 후에도 영향을 미침, 서서히 가격에 반영되어 투자수요와 주거수요에 영향을 미침. 공급이 후행하는 시장임.
• 전세가율의 저점과 고점의 폭이 크다. 긴 상승과 긴 하락

지방 시장의 공급 특징

• 높은 전세가율 => 투자 환경 조성이 빠름. 공급 부족이 빨리 해소됨
• 3년 누적 공급량에 의해 변곡점이 생기는 경우가 많다. 공급이 선행하는 시장임.
• 전세가율의 저점과 고점의 폭이 작다. 짧은 상승과 짧은 하락

가치 있는 부동산이란

전세가격이 꾸준히 상승하는 부동산

인구가 증가하지 않아도 소득이 지속적으로 증가하는 지역

산업이나 관광 인프라가 잘 갖춰진 지역

STEP3. 책에서 깨달은 것

앞으로의 부동산 전망은 상승장 일 것임을 설득시켜주는 책 내용이었다. 마치 경제학 수업을 다시 듣는 느낌이었다. 수요와 공급 법칙이 현실에서 어떻게 적용되는지 데이터를 통해 살펴보았고, 결국엔 균형을 찾아간다는 점이 흥미로웠다.

부동산 전세 시장에서도 DCF 가치평가 기법이 쓰일 수 있다는 접근법이 새로웠고, 수도권과 지방 시장의 차이점을 명확히 알 수 있었다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

내가 직접 데이터를 뽑아서 보고 싶다! 특히 단지별로 전세가 상승량이 없는 지역은 왜 없는지, 꾸준하게 오른 곳은 왜 그런지를 살펴보고 분석해보기!