열반스쿨 중급반 2강 강의 후기[열반스쿨 중급반 33기 6년안에시스템달성할조 윤시]

열반 중급반 2강에서는 유진아빠 강사님께서 강의를 해주셨다.

강의의 큰 맥락은 4가지로,

첫 번째, 투자의 원칙을 실전에 적용하는 법,

두 번째, 투자 사례와 함께 알아보는 실전투자 프로세서

세 번째, 최소노력으로 최대 성과 내는 법

네 번째, 경제적 자유를 달성하기 위한 현실적인 조언으로 구성되었다.

첫 번째 투자의 원칙에서는 월부에서 늘 강조하는

저평가

환금성

수익성

원금보존

리스크가 어떻게 실제 아파트에 적용되는지를 살펴보았다.

저평가와 저가치에 대해서 막연하게

'저평가된 물건을 사야지.'

라고 생각하지만, 구체적으로 어떤 상황이 저평가 되어 있는 상황인지 알지 못했고,

비교평가라는 것도 단어말 알지 구체적인 프로세스를 알지 못했기 때문에

막상 투자 물건을 고르지 못하는 상태였다.

강사님은 저평가 여부를 판단하기 위해 아파트의 가치를 비교할 수 있어야 한다고 알려주셨다.

입지에 대한 비교, 평형에 대한 비교, 지역에 대한 비교 등 다양한 비교상황이 있을 수 있다. 우선

정확한 비교를 위해서는 내가 잘 알거나 임장을 통해서 가본 적이 있는 지역을 선정하여,

그 지역의 선호도나 주요입지를 알고 있어야한다는 전제가 필요했다. 그리고 비교를 할 때는 조건을 통제해야 정확한 비교가 가능하다는 것을 알 수 있었다.

*앞마당이 많을 수록 더 좋은 투자를 할 수 있다는 것!

*저평가와 저가치는 다르다는 것!

환금성부분에서는 수요가 많은 곳을 파악하는 것이 가장 중요하다는 생각이 들었다.

개인적으로 수요가 덜한 아파트를 매도한 경험이 있는데, 원하는 금액을 받기 위해 거의 1년이 가까운 시간을 기다렸었다. 수요가 덜하다보니 아주 싸지 않으면 아무도 매수하려고 하지 않았던 것이다.

이왕이면 인근에 더 수요가 많은 아파트를 구매해야겠다는 가르침을 얻었다.

수익성 부분에서는 의외로 더 많이 오르는 곳이 특별히 있기는 하겠지만,

수익률을 결정하는 것은 진입가격이었다. 진입 가격이 낮을 수록 수익률이 높아질테니까.

그렇기 때문에 또 다시 투자를 하게 된다면 호가 대비 얼마나 싸게 살 수 있느냐를 잘 협상해야겠다.

강사님들마다 강조하시는 공통된 원리 중 가장 의아했던 부분이 원금보존에 대한 부분이었다.

투자를 하는데 왜 원금보존 이야기가 나올까? 무조건 원금+수익이 나는 것인줄로만 알았다.

수익의 차이가 있는 것이지 원금보존은 주식도 아니니 무조건 가능할 것이라고 생각했던 것이다.

하지만 꽤 오랜시간 횡보했던 시장상황에서 원금 이상의 수익이 나기까지 10년 정도의 시간이 걸린

시기와 지역도 있다는 것을 알게 되었다. 나 역시 2022년 말, 하락장의 절벽과 공포가 너무나 순식간에 덮친

2023년 초까지 투자금 +2억까지 올랐던 아파트가 원금보다 -4000만원 하락한 순간을 맞이했더랬다.

그때 처음으로 부동산으로 돈벌기 어려울 수 있을 거라는 생각을 하게되었다.

2021년 2022년 초까지만 해도 '벼락거지'라는 신조어가 생길 정도로 세상은 유주택자와

무주택자로 나뉘었었고, 유주택자 가운데서도 수요많은 똘똘한 아파트 소유자와 지방 저가치 아파트 소유자로 나뉘었었다. 나는 유주택자였으나 지방러로서 똘똘한 아파트 한 채가 없던 내가 상대적으로 너무 부족하게 느껴졌었고, 똘똘한 한 채를 어떻게 가질 수 있는지 눈에 불을 켜며 책을 읽고, 유튜브를 보게 되었다. 그렇게 월부까지 오게 되었는데, 원금보존의 원칙이 매우 의미없다고 느껴졌으나 경험을 통해서 잃지 않는 투자 자체로도 실패는 아니라는 것을 몸소 깨닫게 되었다.

부동산이 주식이 될 수 있고, 부동산도 코인이 될 수 있는 것이었다.

지금 2022년 초 고점에 진입한 사람들도 있을 것이다. 그분들에게는 현시장상황이 불경기가 아니라

재앙과도 같으리라. 원금보존을 할 수 있는 방법들도 늘 숙지해야 하고, 각 지역별 진입가능한 안전

전세가율을 숙지해야겠다.

강의를 듣고 돌아보니 내가 수도권 매수할 때 전세가율이 월부 기준보다 5%미만의 차이로 더 낮았던 것을

복기하면서 알게 되었다. 그렇기에 원금 보존이 되지 못할 수도 있는 리스크가 생겼던 것이고,

그로 인해 역전세도 맞았던 것이다. 당시 임대차3법때문에 전세가가 3겹이었는데, 그 부분은 그냥

전세가가 이상하네?하며 넘겼었다. 그러면 안되는 것이었다는 것을 이제야 알게 된다.

리스크는 앞선 4개의 원칙을 좀 더 안전하게 가져가면서, 내가 감당가능한 금액의 아파트를

구입해야 함을 잊지 않는다면 지킬 수 있다는 생각이 들었다.

여기서도... 잔금을 온전히 다 치러내야했던 쓴 기억을 되짚어본다.

중개사 소장님만 의지하면 안된다는 것, 최악의 상황에 대한 대처법이 나에게 있어야 한다는 점.

경험해보지 않았다면 몰랐을 것이다. 에이~ 전세입자 금방 구해지겠지... 이런 안일한 생각은

너무너무나 위험하다는 것!

잔금대비하는 것이 얼마나 어려운 것인지도. 그렇기에 절대가가 너무 높은 아파트, 가용금액을 100%털어서 매수하는 것도 위험하다는 것. 지금은 안다. 하지만, 또 상승장이 나타나서 원칙+욕심이 붙으면

또 좋은 것, 가능한 것, 희망적인 것만 생각하며 불나방처럼 달려들지도 모른다.

그때, 기억하자!

유진아빠님의 이 강의를.

저환수원리를.

그리고 지난 매수에서 있었던 위험한 고비들을...

1강 후기&나의 매수 복기 마칩니다~~