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안녕하세요
블루베리잎입니다. :)
두근두근 어느 덧 처음 강의 시작의 설렘을 뒤로하고, 벌써 2주차 강의 후기를 작성하게 되었네요.
유진아빠님께서 새벽까지 7시간동안 열정의 강의를 하셨다는 풍문을 듣고 어찌나 기대가 되던지
강의가 올라오기만을 기다렸었습니다 ㅎㅎ
들어보니 역시나 열정과 동기부여가 팍팍 되는 강의였고,
이번에는 이상하게도 카메라 너머 오프라인 강의를 듣고 있는 월부인들의 보이지 않는 열정까지도
느껴져서 저도 덩달아 열심히 하게 되는 강의였습니다.
유진아빠님께서는 투자의 원칙 저.환.수.원.리.(저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크관리)에 대해
여러 사례와 현란한?수식등과 비교평가 등으로 구체적으로 무릎이 탁 치게 알기 쉬운 강의를 해주셨습니다.
또한 임장보고서 작성, 임장, 임보완성에서 투자 결정까지 이르는 실전 투자 프로세스를
크게 구체적으로 설명해주시면서 주의해야 할 점들과 팁들을 알려주셨습니다.
이 강의만 들으면 처음 투자하는 투자자들도 쉽게 투자에 대한 방향을 얻을 것 같다는 생각이 들었습니다.ㅎㅎ
이번 강의의 키워드를 "톱니바퀴"로 뽑았는데요. 왜 그렇게 뽑았는지 함께 보도록 하겠습니다!!
같은 내용을 들어도 이렇게 매번 새롭게 깨닫는게 있는거 보면, 이래서 사람은 계속 공부를 해야 하나 봅니다.
1.투자의 원칙
1) 투자의 원칙 중 제일 중요한 저평가 원리가 저는 제일 어렵더라구요. 그런데 왜그렇게 어려웠는지 깨닫게 되었습니다. 그건 바로 변수를 통제를 안했었기 때문이었죠. 역세권 24평, 비역세권32평 이렇게 비교하니깐 더 어렵게 느껴졌었던 겁니다. 즉 최대한 쉽게 판단 할 수 있도록 변수를 통제하여 비교하고 과거 가격의 수준과 흐름을 장기적 관점에서 비교하고 그래도 비슷하면 거래조건(인테리어,세입자, 적은 투자금)이 좋은 물건을 선택해야 한다라는 것을 꼭 기억해야겠습니다.
2) 환금성을 용어 그대로 현금흐름으로 바꿀 수 있는 것으로만 생각했었는데, 유진아빠님께서 "매도시점에도 다른 누군가가 매수해줄 물건에 투자하는 것"이라고 설명을 해주시니 확 와닿았습니다. 즉 대다수의 사람들이 선호하는 20~30평대 아파트, 수도권 300세대 이상, 저층 및 탑층 피하기를 넘어서서 미래의 매수자의 마음을 이해하는 것이 중요하고, 결국 또 입지가 환금성에서도 절대적으로 중요하다는 것을 알게되었습니다.
3) 수익성과 원금보존에 대해서 설명을 해주셨었는데, 가장 큰 깨달음을 얻은 부분이었고 왜 전세가율이 수익성과 원금보존 측면에서 중요하고, 잃지 않는 투자가 중요한건지 와 닿는 부분이었습니다. 수익률에 대해 수식으로 살펴본 결과, 결국 수익률은 전세가율로 결정되며, 전세가율이 높으면 빠른 시일내에 투자금 조기회수가 가능하고 재투자를 하여 황금알을 낳는 거위가 되므로 그 이후부터는 수익률이 무한대가 되므로 수익률이 크게 중요하지 않게 된다는 것을 알게 되었습니다. 즉 전세가율이 높은 물건을 통해 잃지 않는 투자를 하게 된다면 결국은 수익률은 따라온다는 것입니다.
또한, 절대 수익과 수익률은 다를 수 있으며 투자금(매전갭)등을 고려하여 적절한 균형을 찾는 것이 중요하다는 것을 깨닫게 되었습니다.
4) 리스크 관리는 리스크대비 기대수익이 어떠한지 살펴보면서 필요시 매도하거나 이 물건을 끝까지 가져 갈 수 있도록 준비하는 것이고, 그러기 위해서는 최악의 상황을 대비하여 다양한 장치(현금, 대출 등)을 마련해야 한다는 것을 알게 되었습니다. 또한 리스크 관리에서 매도자의 변심까지는 생각을 못했었는데, 매도자의 변심을 대비하기 위한 녹음, 꼼꼼한 계약서 작성 및 중도금 걸기 등은 정말 실전에서만 경험할 수 있는 꿀팁을 전해주셔서 좋았습니다.
결국 저환수원리는 딱 나뉘는 것이 아니라 서로 톱니바퀴처럼 물리고 물리는 관계라는 것을 알게 되었고, 잃지 않으면서 수익을 높여 가는 것은 결국 강의 듣기, 앞마당 넓히기를 통한 저평가 판단능력 함양이라는 것을 알게 되었습니다.
또한, 투자원칙 적용시 원칙에 맞는 투자가 중요하며 내가 사고 싶은 물건에 집착하기보다는 기회가 날아가면 다음 것에 투자 할 수 있는 마음가짐도 중요하다는 것을 알게되었습니다.
2.실전투자프로세스
실전투자프로세스에서는 제가 어렵다고 느껴졌었던 후보물건선정방법과 매물임장 방법, 그리고 계약 노하우까지 모든 걸 탈탈 털어서 전해주셔서 좋았습니다.
투자후보물건이 많은 경우 입지가치에 따른 우선수위를 정해서 후보물건을 추리고, 투자후보물건이 적은 경우 과거 전세가율이 높았었던 아파트나 랜드마크 아파트를 확인해봐서 후보물건을 만드는 것입니다.
3. 투자자의 자세
마지막으로 투자자의 자세에 대해서 이야기 해주셨는데 "그냥 하는" 실행에 옮기는 것이 중요하고 이를 될때까지 끈기 있게 해 나가는 것이 중요하다고 하셨습니다. 열정이란 호기심 탐험 이런것만이 아니라 끈기있게 해 나가는 것이 결국 열정이라고 합니다.
결국 성장환경에 들어가 그냥 끊임없이 하면 습관이 만들어 지고 이것이 최대한의 성과를 내는 법입니다.
이 강의를 듣고 나서 깨달은 것이 많으니,
이를 또 다음과 같이 "그냥하기"를 해보려고 합니다.
BM
1)설명해주신 투자원칙을 정리하여 언제든 상기할 수 있게 책상 앞에 붙이기
2)관심지역이지만 투자금이 많이 들어서 후보물건이 적었던 곳을 과거 전세가율이 높았었던 아파트나 랜드마크 확인해서 후보물건 리스트업
3)다음 달 서울투자기초반을 그냥 연속하여 들으면서 월부 환경에 있기
강의 내용 하나하나가 다 주옥같고, 메모할 것도 많고, 익히느라
강의를 들으면서 많은 시간을 할애했었는데 이 많은 내용을 강의하시고,
또 오프라인으로 강의를 들으신 월부인들이 대단하게 느껴졌습니다 ㅎㅎ
열심히 준비하시고 수강생들에게 하나라도 알려주시려던 유진아빠님의 진심이 느껴져서 정말 다시 한번 감사 유진아빠님께 감사의 말씀을 전합니다.♥
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