[실전29기] 시세보다 4천 싸게 수도권 외곽 구축 25평 투자했습니다.[2호기 복기글 #1 매수]

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안녕하세요, 근쌤입니다.

이 글을 쓰는 지금, 전세까지 다 맞추고 인테리어가 진행되고 있어

사실상 마무리된 느낌이라, 복기글을 써보고자 한다.

PART 1. 물건을 만나다.

24년 1월 1호기 투자 후, 열심히 앞마당을 늘리고 저축해 가며,

드디어 2호기 투자를 할 준비가 됐다.

다행히, 마침! 실전반도 재수강하게 돼 튜터님과 동료분들의 도움도 받을 수 있게 됐다.

실전반 빠른 최임 제출 후, 종강까지 약 10일 정도의 시간이 있었다.

최대한 현장을 털어서, 제너스 튜터님께 매물문의를 넣고 조언을 구하고자 생각했다.

투자금 7천, 타겟팅 지역은 수도권 외곽(부천, 고양 덕양구, 수원 영통구), 대구, 부산이었다.

더 많은 앞마당이 있지만, 그 당시 내 투자금에서의 우선순위라 판단했다.

현장에 못 갈 땐, 전화로 매물을 털었고

현장에 갈 수 있을 땐 미리 예약을 해서 매물을 보고 주변 부동산도 다 들어갔다.

이 지역, 저 지역 다 갔다.(물론 우선순위에 밀려 가지 않은 곳도 있다.)

새해가 되고, 1월 2~3일 1박 2일간 현장 방문을 했다.

날씨는 추웠다. 그리고 이미 투자자들로 지친 사장님들도 차가웠다.

이에 굴하지 않고, 부동산을 방문하다가...

A부동산에서 시세보다 2~3천 싼 3.55억에 물건이 있다고 했다.

다른 부동산 물건이라 전산망에서 확인했고, 네이버엔 없었다.

근쌤: "사장님, 이거 왜 이렇게 싸요? 심지어 남향에 구조도 선호하는 구조인데?"

A사장님: "그러게요..? 뭐지? 아~그 경매 넘어갔다는 물건인가? 한번 알아볼게유~!"

역시..싼데는 이유가 있었다.

집이 임의경매 개시 결정이 되어 전액 현금이 있어야 매수할 수 있다고 생각하여 아무도 찾지 않는 물건이었다.

그러니 매도인도 시세가 3.7~9억인데 3.55억까지 내린 것이다.

A사장님: "어? 근데 이거 대출 나올 수 있지 싶은데!? 될 거에요"라고 하시는 것 아닌가?

근쌤: "진짜요? 사장님 그럼 일단 오늘은 늦었으니까 내일 이 집 볼 수 있어요?"

이때가 첫째날 저녁이었다. 시간이 늦었다 보니 다음날 즉흥적으로 매물 예약을 했다.

그 물건과 더불어 괜찮은 2개 정도 물건과 함께.

그렇게 부동산을 나와 지인의 집으로 가면서, 머릿속은 계속 3.55억 물건 뿐이었다.

'와...진짜 그 가격에 될까? 그럼 수리해서 전세 놓으면 내 투자금에 가능하겠는데!?'

다음날, 선약으로 잡혔던 매물을 오전 10시부터 보고, OO구로 넘어갔다.

드디어 그 물건을 본다. 어떤 물건일까...폭탄 맞은 집일까?

다른 부동산 물건이라 공동 중개로 함께 보았다.

'깔끔하게 관리된 입주 기본 집'이었다.

주인 어르신이 80대 할머님이신데, 정말 깔끔하게 쓰셨다. 누수, 결로가 없었으니...

그러나 30년이 다 되어 가는 복도식 구축이라 샤시 포함 올수리는 해야 했다.

집을 잘 보고 나와, 물건지 B사장님이 충격적인 말씀을 하셨다.

B사장님: "이거...아드님이 사고를 좀 치셨는지...경매로 넘어가기 전에 팔아야 해서 3.3억까지 제가 조율해 놓았어요...진짜 좋은 기회입니다 선생님~"

헉...나와 A사장님 모두 깜짝 놀랐다. 너무 싼 가격임을 둘 다 인지하고 있었기 때문이다.

당시 나의 29개 앞마당에서 3.3억으로 살 수 있는 단지들을 떠올려 봐도 이만한 물건은 없었기 때문이다.

'너무 싸다...가슴이 웅장해 진다...이거다...!'

PART 2. 그 물건을 갖기 위한 노력

흥분을 감추고, A부동산으로 돌아와 A사장님께서 '대출 가능 여부'를 집중적으로 알아봐 주셨다.

2주택자 대출이다 보니 좀 더 까다롭긴 했다.

여기저기 거절도 당했는데, 하나은행에서 가능하다고 했다!!

간단한 절차는 이렇다.

1) 계약금을 OO저축은행으로 이체하여 임의경매개시 결정 취하

2) 취하 확인 뒤 하나은행에 주택담보대출 접수 및 심사 진행

3) 잔금 실행 후 전세 놓기(+올수리)

대출 가능 여부, 임의경매개시 결정 취하 가능 여부를 최종 확인 후

제너스 튜터님께 매물문의를 넣었고, 매물코칭 받아도 될 것 같다는 OK사인을 받았다.

다만...너무 싸다는 생각에 튜터님께 '그냥 매코 안 받고 바로 계약하면 안될지'도 여쭤봤다.

그러나 튜터님은 내 조급함을 달래주시면서,

"이 물건 설령 놓쳐도 계속 좋은 물건은 나타납니다. 저라면 기본에 충실해서 매물코칭까지 받아볼 것 같아요"

조급함을 달래고 매물코칭 신청에 성공했고, 혹시 자리가 비면 먼저 하고 싶다는 문의도 남겨놓았다.

다행히! 수요일에 예정된 코칭이 월요일로 당겨졌다.

그 사이에 매물이 계약되면 안되니,

A사장님께 매수에 대한 확신은 드리면서, 개인사정을 핑계로 시간을 벌어놓았다.

사실, 불안한 마음에 B사장님(물건지 부동산)께도 따로 전화해서 나의 매수의사를 밝히고 시간을 끌었다.

다행히(?) B사장님이 일본 여행 와서 어차피 그 집 화요일까진 못 보여주신다고....다행이었다^^

근쌤: "A사장님~제가 이 물건 계약 할거에요! 근데 지금 대출 관련으로 최종적으로 확인할 부분이 있어서요...수요일에 가계약할 수 있을까요?"

이 말을 한 때가 토요일이었다. 매물코칭이 수요일로 잡혀져 버려서 이렇게 말씀드렸다. 다행히 받아들여졌다.

월요일로 앞당겨진 매물코칭. 너무 다행이었다.

자유를향하여 멘토님과 매물코칭을 진행했는데, 다행히 너무 잘 찾아왔다고 OK 사인을 받았다.

통화가 끝난 뒤 A사장님께 전화를 해서 최종 계약 의사를 말씀드렸고,

B사장님 일본 여행 이슈(?)로 원래대로 수요일에 매매계약을 진행했다.

아무래도 복잡한 사정(?)이 있는 물건이다 보니 매매 특약 부분도 더 상세했다.

혹시 모르니 잔금대출이 실행되지 않을 시 계약을 무효화하는 부분도 협의 하에 넣었다.

일반적이지 않은 상황이다 보니 불확실성의 연속이었다.

그러나 이 불확실성의 대가로 '시세보다 훨씬 더 싸게 사는' 것이라는 생각도 들었다.

계약금은 임의경매개시를 신청한 OO저축은행으로 바로 보냈다.

현장에서 담당자와 통화를 하며 OO저축은행에서 곧바로 법원에 경매 취하 접수를 해주었다.

접수되고 처리되기까지 법원마다 다르다고 했다.

짧게는 2~3일, 길게는 2주가 걸린다고 했다.

그 사이 기간 동안 잔금대출과 인테리어를 알아보며 많은 것을 배웠다. 이 부분은 2부에 기록해 보겠다.

다행히 3일 정도 뒤 경매 개시는 취하됐고, 정상적으로 하나은행 잔금 대출을 접수할 수 있게 됐다.

감성적인 이야기일 지 모르겠으나...

매매계약을 할 때 매도인 측은 매도인(80대 할머님)과 아들(40대)이 오셨다.

자세히 묻진 않았지만 아들이 부모님 집까지 담보로 대출을 받았는데 결국 갚지 못한 상황이 된 듯 했다.

그래서인지, 할머님의 표정은 생각이 많아 보이는 느낌이었다. 착잡함, 속상함 등...

계약 과정에서 한마디도 하시지 않았고, 아들과 내가 계약을 진행했다.

평생을 살아오신 집이고, 80대의 연세에 다른 곳으로 이사 가는 것도 참 착잡하시겠단 생각이 들었다..

자본주의의 무서움, 냉혹함을 다시금 느꼈다.

난 그저 싸게 산다고 좋아도 했지만, 자본주의엔 감정이 없음을 다시 한 번 느끼게 됐다.





[복기 POINT]

# 불확실성이 크다고 무조건 외면할 것이 아니라, 혹시 길이 있는지 들여다 보자. 큰 편익으로 돌아올 수 있다.

# 결국 현장이다. 네이버 암만 봐도 답 안나왔는데...전화로도 쉽지 않았는데...현장 가니 있더라.

# 가계약 전에 특약 등 다 협의해 놓자. 가계약도 계약이다..이번 상황은 특이사항은 있었지만, 그래도 돌이켜보면 매도인이 갑자기 마음 바꾼다 할 수 있었으니 100만원이라도 넣었어야 했다.

# 아무리 투자 후보 단지를 많이 만들어 '이거 놓쳐도 돼'라는 마음으로 협상하려 했지만...너무 좋은 조건, 가격의 매물을 만나니 결국 조급해졌다. 조급해지는 나 자신을 인지하고 기본에 충실하자.

(그 매물을 픽스해 놓을 방법은 충분히 있다. 특히 하락장에선! 가계약금 안 넣어도 상대에게 매수 의사만 확실하게 밝혀주면 됨.)