안녕하세요, 나눔과 성장에 진심인 산틴입니다.
최근에 월부 동료분들과 대화를 나누다보면
투자금 5천만원 ~ 1억원 정도를 가지고 있는 상황에서
수도권 외곽에 투자하는 게 좋을지,
아니면 광역시에 투자하는 게 좋을 지
고민하는 분들이 많이 계신 것 같습니다.
물론 둘 중 한 지역에만 앞마당이 있다면
내 앞마당에서 최선의 투자를 진행하면 되겠지만,
수도권 외곽, 광역시를 모두 앞마당으로 가지고 있다면
분명 고민이 될 만한 부분입니다.
저는 실제로 비슷한 고민을 했었고
최근에 지방광역시에 투자했는데요,
고민하시는데 도움을 드리고자 글을 적어보겠습니다.
의사 결정 과정에서 위험한 생각
- 시장에 대한 예측
우리가 흔히 부동산 투자를 공부하면서
'지방은 수도권에 비해서 상대적으로 사이클이 짧다'
'서울, 수도권은 중심부부터 상승하며 흐름이 퍼져나간다'
라는 일반론적인 내용을 배웁니다.
이런 배경지식을 가지고 있는 상태에서
'부산, 대구가 입주 물량이 줄어들고 있다'
'울산에 공급이 씨가 마르고 있다'
라는 얘기를 들으면
"지방은 사이클이 짧은데 공급도 줄어들고 있다고하니
상승의 흐름이 늦게 올 수도권 외곽보다는
지방에 투자해서 빠르게 시세 차익을 얻어서
서울 아파트로 갈아끼워야겠다"
라고 사고 흐름이 이어질 수도 있습니다.
그런데 이런 판단에 근거해
수도권 외곽이 아닌 지방에 투자를 결정한다면
두 가지 위험성이 있습니다.
첫 째, 나의 예측이 틀릴 수 있다.
둘 째, 예측이 틀리게 되면 내 투자가 잘못된 투자로 여겨진다.
매년 초 부동산 전문가들이 언론 인터뷰에서
여러 예측을 하지만
빗나가는 경우가 부지기수인 것처럼
예측은 언제나 틀릴 수 있으며
(워렌버핏도 시장 예측은 불가능하다고 했죠)
의사결정 과정에서 예측이 틀리게 되면
내 투자가 뭔가 잘못됐다는 생각과 함께
'지금이라도 손절하고 갈아끼워야 되나'
같은 생각이 들며
자산을 지켜나가기 어려울 수 있습니다.
의사 결정 과정에서 집중할 것
- '투자 기준'과 '가치'
그렇다면 수도권 외곽과 지방 광역시 중
어디에 투자할 지 고민될 때
어떻게 의사 결정을 내려야 할까요?
결국 우리가 열반스쿨 기초반에서 시작해서
매 강의마다 멘토님, 튜터님들께 배운
본질에 집중해야 합니다.
5가지 투자기준
(저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크관리)
그리고 이에 더해
'투자기준을 충족했다면,
같은 투자금으로 더 좋은 것에 투자'
입니다.
예를 들면,
'부천의 A 단지와 대구의 B 단지 모두
투자 기준을 충족해.
그런데 두 단지의 가치를 고려해봤을 때
부천의 A 단지가 지역 내에서 가지는 선호도는
입지, 연식 모두 고려해서 후순위인 반면에
대구의 B 단지는 그 지역 사람들이 좋아하는 땅에
연식도 좋기 때문에
나는 같은 투자금으로 가치가 더 높은 대구의 B단지를 투자하겠어'
라는 식으로 투자기준 충족 여부를 따지고
단지의 가치에 대한 고민을 바탕으로
의사 결정을 내리는 것이 바람직합니다.
이런식으로
시장에 대한 예측이 기반이 아닌
투자기준과 가치에 집중한 의사결정을 내리면
매수 이후에 보유 과정에서
가격이 변동이 없거나 단기간 하락하더라도
가치 대비 가격이 저렴하다는 사실엔 변함이 없기에
가격이 가치를 찾아갈 때까지 기다릴 수 있습니다.
시장의 큰 흐름을 바라보는 눈을 키우되,
실제 투자를 진행할 때는
시장에 대한 예측을 기반한 투자가 아니라
우리가 월부에서 배운 '투자 기준'
그리도 긴 시간 임장을 가고 임보를 쓰며 파악한
지역과 단지가 가지는 '가치'에 집중해서
투자를 진행하시길 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ♡
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