Part 1. 변하지 않는 투자 원칙

저. 환. 수. 원. 리

저평가

가치(입지)를 비교하여 지금 가격이 싼 것을 산다.

입지가 좋은 곳은 시간이 지날수록 가치가 더 높아진다.

환금성

수요가 많은 곳에서 다수가 사고 싶은 물건을 산다.

매도시점에 다른 누군가가 매수해 줄 물건에 투자

일반적을 많은 사람이 선호하는 20~30평대, 수도권 300세대 이상, 저층과 탑층은 피한다,

작은 투자금으로 가치대비 더 싸게 살 수 있는 기회를 구분한다.

미래의 매수자인 실거주자의 마음을 이해하기 위해 노력한다.

수익성

Input을 줄이고 Output을 늘린다.

수익금으로만 보면 당연히 강남이 수익금이 높지만 수익율로 따지게 되면 상계가 제일 높다.

수익금도 중요하지만 적은 투자금으로 큰 수익을 내는 수익율도 중요하다.

수익률이 높은 (전세가율이 높은) 투자를 한다.

더 오를 것 같은 것을 구분하는 것은 어려운일 가치 있는 것을 쌀 때 산다.

원금보존

투자한 원금을 절대 지킨다.

가치 대비 싼(전세가율이 높은) 것을 산다), 투자금을 조기에 회수한다.

리스크 관리

리스트는 감당이 가능하고 리스크 대비 기대수익이 더 큰 투자를 한다.

잔금과 역전세를 버틸 자본이 있는가?

상대방이 변심해도 대응 할 수 있는가?

여러가지 대안을 가지고 있는가?

향후 인근지역의 입주물량은 어느정도 인가?

기대수익을 적절히 판단 할 수 있는가?

기대수익을 장기적으로 기다 릴 수 있는가?

최악의 상황을 대비한다.

리스크와 기대수익을 판단 한다.

가치 비교 판단이 가능한 가격이 저평가된 것 중에서

높은 수요를 고려하여 투가범위를 한정하고

높은 수익과 수익률을 얻을 수 있는 가격이 싼 시점에

높은 전세가율로 원금 조기 회수 가능한 물건을

최악의 경우와 기대수익을 고려하여 투자한다.

Part 2. 실전투자 프로세스

사전준비

인터넷 지도를 이용해 임장지역의 법정도과 행정동을 구분하여 지역의 특징을 구분한다.

지형과 교통망을 분석하여 빈땅이 있는지

(신규택지 개발로 인근지역 상승기회와 물량폭탄으로 전세가 하락 위험 동시에 있음) 분석

지적편집도로 지역용도를 구분한다.

주거지역인지, 상업지역인지, 공업지역인지, 녹지지역인지 구분

분위기 임장

큰 길 위주로 지역 지리를 익힘, 아파트, 시설, 상권위치파악.

도시와 사람을 관찰

어떤 특징의 사람이 많이 거주하는지, 연령층은 어떤지)

네이버부동산, 아실, 호갱노노, 모두 다 봐야한다.

지하철이 멀더라고 빨간버스 정류장이 있는지? 마을버스가 다니는지?

지역조사

사전임장보고서 입지조사

교통 : 강남 종로 상암까지 얼마나 걸리는지?

직장 : 지역종사자 수와 월평균 급여분석

환경 : 쇼핑센터와 병원, 마트, 교통편의 시설을 본다

공급 : 해당 지역 뿐만 아니라 인근 지역까지 향후 3년 이상 입무물량 분석

학군 : 진학율 90%이상 중확교 수 파악

호재 : 역세권 개발이나 신규 도시철도 물량

사전임장보고서 시세

평균 매매가와 전세가 까지 파악한다.

상승장에는 상급지와 하급지의 갭이 크지만 하락장에는 갭이 크게 줄어든다.

이때가 기회. 예) 분당 vs 일산

단지상세 입장

단지 안으로 들어가서 구체적으로 본다. 단지 구조, 차량, 입주민, 조경, 연령대등 자세하게 본다.

후보물건 설정

1단계 : 입지가 좋은 곳부터 환금성 고려

2단계 : 절대적 저평가 (X) 상대적 저평가 (O) 입지가치 대비 가격이 싼가?

3 단계 : 수익율 연 20%이상 기대수익 있는지, 고점대비 -25%빠진곳인지, 높은 전세가율 인지

4 단계 : 매물임장 후보 선정 및 우선순위 결정

후보 물건 선정

저환수원리에 따라 분석하고 다음에 다시보게 되면 다시 볼때마다 업데이트 한다.

매물임장

단지 별로 한 단지에 한 부동산에서 매물 3~5개 본다.

월부양식에 맞춰서 정리표를 작성한다.

후보지가 아니라 진짜 투자때는 모든 부동산을 다 들어가서 본다.

임장 보고서 작성

지역에서 뽑은 우수 단지를 서너곳 선정하고 최고의 1단지를 선택한다.

Part 3. 최소 노력으로 최대 성과 내는 법

막연히 미래를 기대하는 것이 아닌 현재 할수 있는 것이 충실한다.

不 狂 不 及

미치치 않으면 미치치 않는다