[가즈엇] 부동산트렌드2025 독서후

책 소개

[도서 소개]

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요

(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

Part1 2024년 부동산 시장 다시 보기

1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장 위기 속에 기회가 있기 때문이다

1. 빌라포비아의 여파로 인한 전세가격 상승

2. PF대출 연장으로 인한 토지 가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량

3. 공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량

#N자반등 #PF대출연장 #25년이후공급절벽 #빌라포비아 #골든크로스(시장이 강세로 접어들었다는 말이다

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 전국 아파트

1. 전국 아파트 매매 시장 동향

서울은 N파고를 넘어선 W파고를 보여줄 것으로 보면서 지방시장과 서울시장의 흐름이 과거 2010년대 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름은 상이했지만 2020년 이후 코로나 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다. 하지만 2023~2024년 상반기에는 전국 광역시의 경우는 지역별로 다르다는 점이다.

다만 경기도의 경우에는 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다고 했고, 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안된다고 했다.

2. 신도시 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 한강 이남 지역에서는 서초구, 강남구, 송파구, 강동구를 중심으로 가격 확산이 두드러지고, 양천구에서도 가격 확산 가능성이 보이고 있다.

반면에 한강 이북지역에는 이와 같은 현상이 나타나지 않고 있다.

→ 한강 이남지역은 강남4구를 중심으로 주변으로 퍼지는 효과를 가지고 있지만, 이북지역에는 마포, 노원같은 서민들이 거주하고 싶어하는 곳에서 주변으로 퍼지진 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다

여기서 가장 큰 차이점은 강남주변은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해 있고, 이북지역에는 업무지역과 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다는 차이점이 있다

#N파고 #W파고 #강남권 #신도시아파트 #강남4구 #이북지역 #마포 #노원 #업무지구

3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향

고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 등 조화 현상이 나타나고 있다. 이는 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상을 의미한다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다.

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 볼러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.

저자가 이야기하는 부분은 이미 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재하고, 고가 아파트의 경우에는 먼저 상승한 모습을 보여준다(강남, 서초, 송파, 강동) 주변 지역으로 확산되어있는 지역보다는 이제는 확산이 되지 않은 이북지역을 조금 더 노련하게 봐야겠다는 생각이 든다. 이번 이북지역의 공급으로 누군가에게 기회가 될 수 있고, 누군가에게는 위기가 될 수 있다. 나에게 맞는 상황은 무엇인지, 지킬 것인지, 나아갈 것인지. 했냐 안했냐고 많이 갈리는 것 같다. 이번 기회가 자산을 점프업 시킬 찬스라고 생각하고 씨앗을 심어두자!!

Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

강남구 아파트는 이미 출발했고, 노원구도 강남구보다는 느리지만 슈퍼사이클을 보여준 곳이다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타난다. 이번 하락기는 26개월로 사이클이 짧아졌고, 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

우리나라 뿐만 아니라 전 세계에서 월세 폭등이 일어나고 있다. 단순히 우리나라만의 문제가 아니다. 그와 동시에 시공비는 내려간적이 없고, 노동비에도 영향을 미친다. 따라서 인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 당연한 결과다

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다. 그 이유는 서울시에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요, 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 발생했기 때문이다.

폭등한 이유로는 인플레이션, 입주 물량의 부족, 전세사기로 인한 빌라포비아이다.

지금은 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다

4. PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF사태는 22년에 처음 발생한 것이 아니다. 11년도에도 똑같이 벌어졌다. 11년에는 잘못 투자한 회사들이 손해를 감내하고 구조조정에 들어갔으나 현재는 상당한 PF 사업 실패가 존재함에도 후순위 금융권의 구조조정이 일어나고 있지 않다.

5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

서민들의 주거 공간인 빌라의 공급이 일정 부분 필요한데, 24년 물량은 많아야 4500채이다. 2010년대에 평균 38000채 공급이였다.

25~27년 공급은 물량도 적은데, 지역적으로 지나치게 편중되어 있다는 점이다. 특히 서울은 서북권과 서남권의 입주 물량 부족에 직면할 가능성이 크다.

6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요 측면은 빈부격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이라는 점이다.

공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.

앞으로 단기간(5년이내) 서울 아파트는 역대급 공급 부족이 3~4년 지속될 것이고, 금리가 낮아진다는 소식이다.

Part4. 12개 대장 단지 상세 리포트

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 여섯 가지 인사이트

1. 대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승 중이다

2. 금리 인하는 시간문제다.

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

4. 강남 3구의 상승세가 전이될 것이다.

5. 신축 아파트 상승세가 퍼져나간다.

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

Part5. 2025년 부동산 가격 大예측

과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다

첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며, 강북 지역 특히 노성지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.

둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에 서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 이는 2013~2021년의 장기 분석에서 나왔던 패턴이기도 하다. 그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 하는 이유다.

Part6. 주목해야 할 핫 플레이스

전세 사기가 끊이지 않는 네 가지 원인

1. 정보 비대칭성

2. 중개인의 도더적 해이

3. 모니터링 부재와 미약한 패널티

4. 전세제도 자체의 리스크

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써주세요.

새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

향후 초고가 지역의 가격만 오른다고 

보는 것은 매우 순진한 생각이다.

부동산 시장에서 주택 가격은 

‘공간 균형’을 찾아간다.

 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가

 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 

인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.

책에서 뽑은 단 하나의 문장 p.154

계속 좋은 곳만 올라가니 지금은 거래가 잘 안되고, 사람들이 좋아하지 않은 곳은 잘 안보게 되는 것 같다. 여긴 별로야~ 아직 가격이 오르지 않았자나.. 그런 생각들로 채워지고 있는 것 같다. 하지만 키 맞추기라는 말을 잊지 말아야한다는 점이다. 좋은 것만 오르는게 아니라 다 같이 오르는 것이다. 지금 주택 공급은 부족하다. 사람들은 어딘가에 거주를 해야한다. 자꾸 더 좋은거 더 좋은거를 찾다가 매수를 못하기 보다는 지금 할 수 있는 것을 해야하는 이유인 것 같다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

대장 단지 가격 분석하여 임보 결론 부분에 넣어보기

그냥 대장은 좋을꺼야~~ 라는 식으로 그 단지를 단지분석에서 제외시키곤 했던 것 같다. 하지만 그 지역의 대장 단지는 가장 먼저 흐름이 찾아오고, 그 지역의 천장을 의미한다. 그 지역을 잘 알기위해서는 대장단지를 잘 분석해야하는 것 같다. 각 지역에서 대장은 그 지역의 선호요소를 다 가지고 있으니깐 말이다. 이제부터 대장단지 분석을 하나씩 하나씩 적용해보자!!

4. 논의하고 싶은점

발췌문 p.138

부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다

부동산은 다른 투자처보다 흐름이 제일 느리고, 제일 적게버는 것이다. 그리고 환금성이 가장 떨어지기에 강제로 가지고 있을 수 밖에 없는 경우도 있고, 가지고 있는 갯수도 제한이 있다는 점이다. 어떤 이유로 이 재테크를 선택하게 됐는지, 반원분들의 생각이 궁금하다