24.05.13에 작성한 블로그글 : https://blog.naver.com/kyungjain/223445362398
1. 최근 올림픽 파크 포레온이 입주하면 전세가가 흔들릴 것이라고 주장하는 폭락론자들이 많다. 난 그들의 의견에 반만 동의한다.
2. 전세가는 공급과 금리라는 두가지 변수에 의해 형성된다. 과거 전세대출이 없었던 시기에는 오로지 공급에 의해서만 결정되었다. 하지만 현재는 전세대출을 대부분 다 받기 때문에 금리도 중요한 변수다. 좀 더 나아가면 전월세 전환율과 전세대출 금리의 비교, 4년차가 돌아오는 물량의 수 등 더 많은 변수가 있지만 일단은 위 두가지를 핵심으로 본다.
3. 공급을 먼저 보자. 서울은 반드시 수도권(경기, 인천)과 공급을 같이 봐야 한다. 이유는 인구 교류가 아주 빈번하고, 교통으로 하나의 생활권이 되어 있기 때문이다. 여기서는 입주물량을 위주로 본다.
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출처 : 부동산지인
일단 서울은 입주물량이 장기적 우하향 하고 있다. 물론 그만큼 서울의 거주 인구도 줄고 있다. 다만 올림픽파크 포레온이 입주하는 24~25 시기에 공급은 아주 보수적으로 이야기해도 과하지 않은 편이다. 거기에 서울은 신도시가 아니라 정비사업이다. 즉 실제 입주 물량의 3/4은 멸실 주택이 다시 들어오는 수준이다. 실제 신규 공급물량은 위 지표의 1/4정도다.
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출처 : kosis
위 표는 통계청에서 가져온 서울 멸실 주택 그래프이다. 파랑색 막대는 서울 전체 멸실주택수 / 하늘색 막대는 서울 아파트 멸실수다. 매년 1만~2만호 정도 멸실이 나타나고 있다. 서울은 빈땅이 없어서 멸실 주택이 먼저 나와야만 신규주택이 나온다. 최근 멸실 주택이 줄어드는 것은 그만큼 공급 감소를 예고한다고도 할 수 있다.
참고로 위 부동산지인 입주물량은 아파트만이다. 빌라나 다세대등은 위 그래프에 포함되어 있지 않다. 최근 빌라나 다세대는 신규 공급 물량이 거의 0에 수렴할 정도로 없다고 한다. 서울 주택 수요의 절반을 비아파트가 담당하는데, 해당 부분에서 공급 감소는 더 크다는 점이다.
4. 다만 서울은 앞서 언급했듯이 서울만 보면 안된다. 경기, 인천과 함께 봐야 한다. 서울만 보면 상황이 너무 안좋지만(전세가 폭등예상) 경기, 인천을 함께 보면 그것보다는 나은 상황(전세가의 안정적 우상향)처럼 보인다.
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25~27까지는 공급량이 적정하다. 다만 경기도는 인구와 세대수가 모두 늘고 있는 지역이다. 과거 17년부터 24년까지는 공급이 과했다. 하지만 이전의 공급 부족을 매우고, 실질적으로 공급이 과해진 시기는 최근으로 보인다. 다만 지난 몇년간 과했던 공급이 얼마나 이후에 테트리스처럼 매워들어갈지는 미지수다. 다만 서울의 부족분을 고려한다면, 26년부터는 공급 부족으로 확실한 전세가 상승이 예상된다. 서울의 전세가율은 50% 중반으로 높지 않은데, 경기의 전세가율은 60%중반으로 상당히 높다. 이런상태에서 경기도의 전세가가 본격적으로 움직인다면 매가를 바로 자극할 확률이 높아진다. 참고로 지난 대세상승장 스타트인 13년경 경기도의 전세가율은 지금과 같은 60%초반 수준이었다. 17년도에 70%초반까지 전세가율 상승을 허용했다. (전세가가 매매가보다 더 크게 상승) 이런 것을 고려하면 상황이 여의치 않아 보인다.
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인천도 인구와 세대가 가장 강하게 증가하는 도시다. 그런데 26년 부터는 적정구간으로 들어온다. 즉 서울은 이미 부족구간, 경기도는 26년부터 부족구간, 인천은 27년부터 부족구간이 시작된다. 현재 인천의 전세가율도 상당히 높다.즉 그만큼 실수요가 강하다는 점이다. 여기서 강하다고 이야기하는 것은 위 과공급을 다 받아주면서도 전세가율이 60%중반일 정도로 강하다는 소리다.
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수도권 전체의 주택 멸실현황도 참고해서 보면, 역시나 지난 하락 시기인 2010~2012년보다 약 두배정도 증가한 것을 볼 수 있다. 주택이 노후화 되기 때문에 당연한 것이다. 수도권은 인구와 세대가 모두 증가하는 상황이고, 특히 세대는 아직 강하게 증가하는 상황 속에서 멸실 주택규모가 지난 5년간 평균 6만호가 넘었다는 점은 상기할만한 수치라고 본다. 그런 상황속에서 경기는 26년, 인천은 27년 부터 부족구간으로 들어선다. 경기도와 인천도 빌라나 다세대등 공급은 급감중이다.
5. 전세가의 상승
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출처 : 부동산원
문제는 작년 여름부터 본격적인 전세가의 상승이 수도권 전방위적으로 나타났다는 점이다. 아직 공급 물량이 부족 구간으로 들어서지도 않았는데 이런 현상이 있었다. 이유는 두가지로 본다. 첫째, 22년 하반기에 역사상 가장 강한 전세가 하락이 나왔다. 둘째, 이후 시장금리가 하락했고(전월세 전환율이 올랐다) 그러면 상대적으로 떨어진 전세가를 기준으로 전세대출 받을 경우 월세에 비해 상당한 메리트가 생긴다. 즉 공급자체 보다는 가격하락과 금융 여건(금리하락, 전환율 증가에 따른 월세 상승)에 따른 전세가 반등으로 본다.
6. 전세가율의 상승
전세가 상승에 비해 매매가 상승이 적다면 전세가율은 상승한다. 지난 1년동안 그런 시기였다.
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참고로 13년 상승장 시작 시기에 비해 경기와 인천은 전세가율이 비슷하고, 서울은 약간 낮다. 전세가율이 높아질 수록 상승 에너지는 더 커진다고 보는게 맞다. 단 전월세 전환율을 크게 떨어지게 하면서 상승하는 전세가율의 상승은(20~21년도 당시)은 금리 변동에 취약할 수 있어 신중히 봐야하지만, 지금은 그렇지 않다.
7. 금리
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출처 : 한국은행
변동형 주담대 신규 취급액기준, 5.5.를 터치할려고 했던 시기(22녀 겨울)를 지나 현재는 3.9%로 4%이하를 돌파했다. 상당히 많은 시장 금리의 하락이 있었다. 전세자금 대출도 상황이 비슷할 것이다. 물론 현재 기준금리가 3.5%인 것을 감안하면 해당 주담대 금리는 너무 프리미엄이 낮다. 이것은 리스크다. 다만 시장의 컨센대로 올해 미국금리 인하가 3회정도 있다면, 현재 주담대 금리3.9%는 그렇게까지 낮은 수치라고 보기 어렵다. (현재 프리미엄이 지나치게 낮은 것은 부인할 수는 없음, 지나치게 낮은 프리미엄은 튀어오를 확률이 있음)
8. 결론
난 매가의 경우 좀 더 어렵다고 본다. 전세가율이 높기는 하지만, 한번정도 침체이슈로 인한 하락이 발생할 것으로 보고, 대비중이다. 이정도 장단기 금리 역전이 있었던 경우 80년대 이후 단한번도 침체를 비껴간 적이 없다. 8번중 8번 이었다(물론 이번에는 다를 수도 있다). 이번에 매수한 고덕아파트의 경우 안전마진이 없는 가격에 샀기 때문에 약 2억정도 하락, 즉 22년 겨울 가격이 한번은 다시 올 수도 있다고 본다. (현재는 작년 12월 매수가 보다 1억정도 상승한 상황이다. 지금 가격 기준으로는 3억정도 하락을 대비중이다)
다만 전세가는 이것보다는 훨씬 빠지기 어렵다고 본다. 침체 이슈와 올림픽파크 포레온이 같이 겹쳐도, 지금 전세가에서 -10%이상 빠지기는 어렵다고 본다. 그것도 그나마 동남권에 있는 고덕 아파트의 경우고, 타 권역은 그렇게 영향이 있지는 않을 것으로 본다. 왜냐하면 전체적으로 입주가 줄어들고 있고, 금리도 하방압력이 강해지고 있기 때문이다. 하지만 지나치게 프리미엄이 낮은 시장금리, 전세가의 오랜 상승은 리스크다.
물론 지금가격에서 -10% 하락을 예상하는게 아니다. 지금부터 입주시기까지는 전세가가 상승할 것으로 보는데, 이 상승분을 지난 가격에서 -10%정도 하락을 예상한다. 만약 침체 이슈가 없이 공급만 영향을 받는다면, -5%정도 하락을 예상한다. 다만 금리인하 이슈와 같이 온다면 오히려 전세가는 하락없이 지나갈 수도 있다고 본다. 결론적으로 내년 초 올림픽파크 포레온 입주시기에 고덕 신축 아파트는 지금과 비슷한 수준의 전세가일 것으로 예상한다.(반년치 상승분 반납) 타 권역은 이것보다 영향이 적거나, 없을 것으로 본다.
그만큼 지금 공급과 금리환경은 시장에 우호적인 상황이다. 전세가는 매가보다는 조금 더 안정적으로 본다. 물론 개인의견이다. 과연 올 연말에 시장은 어떤 모습으로 변할지 주목하고 있다. 다만 장기적으로는 27년이후는 확실히 상승쪽에 무게가 있다. 다만 중간에 강한 상승이 나와서 전세가율을 낮추고, 전월세 전환율을 떨어지게 한다면(09년 하반기 처럼) 그러면 하락장이 더 늘어질 것으로 본다. 급등하는 일 없이, 서서히 시장의 온기가 돌길 기원한다. 난 지금을 지난 하락장의 11년과 비슷한 수준으로 본다.
원본 글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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