[호랭시] 신문기사, 26년 서울 입주 7천 가구 비상

월부챌린지
25.02.26

✅신문기사 정리

26년 수도권 아파트 공급이 7만 가구 이하로 떨어지며 10년만에 최저치를 기록한다.
시장이 침체돼 있지만 공급절벽에 신축 선호 효과 등으로 집값이 일시적으로 더 치솟을 수 있다고 경고한다.
26년도 입주물량은 6.9만 가구로 25년 11.3만 가구 대비 40% 가까이 줄어든다.
수도권 입주물량이 10만 가구 밑으로 떨어지는 것은 2015년 9.2만 가구 이후 10년 만이다.
최근 10년(15-24년) 간 수도권 연평균 14.5만 가구가 입주했던 것과 비교하면 내년 입주 물량은 반토막이다.
서울은 25년 3.1만 → 26년 0.7만, 경기도는 6.2만 → 4.9만, 인천은 2만 → 1.3만가구로 감소한다.
2022년 수도권 인허가 물량 14만 가구 수치가 평균을 밑돌면서 입주 물량이 감소했다고 분석한다.
인허가 물량은 3-4년의 시차를 두고 입주 물량에 영향을 미친다.
다만 수도권 인허가 물량이 23년 18만 → 24년 21만 가구로 늘어나 27년 이후에는 입주물량이 반등할 가능성이 크다.
향후 2-3년간 입주 물량이 급감하는 것은 기정 사실이고 공사비 인상과 시공사 갈등 등으로 신축 아파트 공급이 예정보다 늦어지면 결국 신축 프리미엄이 더욱 치솟을 수 밖에 없다고 분석한다.

✅생각 정리

나의 1호기는 2021년 3월에 가계약, 7월에 잔금을 치렀었다.
그때 당시 분위기는 아주 불장이었고 나 역시 전고점에 가까운 가격을 잡았다.
그때 부동산 강사들이 하던 이야기가 ‘서울시’ 입주물량 감소였다.
아래 이미지와 같이 수치적으로 본다면 21년도 적정 공급 대비 살짝 많은 5.1만호 공급 후 감소하는 추세였다.
4.8만 가구 수요 대비 3년 연속 3.5만, 4만. 4.2만 가구로 부족하기 때문에 가격이 상승할 것이라는 논리였다.
‘오늘이 가장 싸다’ ‘벼락거지’가 유행했던 당시에는 이 데이터를 토대로 21년의 불장이 계속될거라 생각했다.
그때 당시 간과했던 부분이 금리였었는데, 21년 하반기부터 급격히 상승하는 금리로 부동산 가격이 무너졌다.
데이터 분석이 정확하지 않았기에 장기간 피해를 보았다.
너무 과열되서 오버슈팅된 부분도 있었고 금리라는 악재에 대해 미지했었다.
무엇보다 서울이 인천+경기와도 연결되어 있기 때문에 입주물량을 봐도 함께 봐야한다는 점을 몰랐다.
‘수요와 공급’의 법칙에 의해 움직이는 건 자본주의에서 당연한 논리이다.
하지만 부동산 투자는 수요와 공급의 법칙과 더불어, 심리, 인문학, 경제 등 복합적으로 봐야하기 때문에 어렵다.
수요와 입주물량을 볼 때는 인근에 전입/전출이 있는 지역도 함께 봐야 하고 앞 뒤로의 기간들도 살펴야한다.
동대문구 ‘이문뉴타운’을 볼 때 성북구 ‘장위뉴타운’도 봐야하고, 부천을 볼 때 ‘부평과 구로구, 시흥, 강서구’도 같이 봐야하는 이유이다.
이번 25년 이후의 시장은 10년 전인 15년의 시장과 비슷한 점이 있다.
금리를 인하하는 추세이고 수요 대비 공급이 부족하다는 점이다.
정권 변화를 예측할 수는 없지만 박근혜 → 문재인 때와도 비슷하다는 점도 있다.
21년부터 부동산 시장에 관심을 가지면서 쌓은 경험이 지금도 좋은 자산이 되었다.
지금의 부동산과 경제 변화들에도 관심을 가지면서 지속적으로 트래킹하고 기록해나가야겠다.

2021년 기준으로 보았던 서울시 입주물량

서울+인천+경기 입주량 (전체, 2025~2027년)

한국은행 기준금리

✅ 24년 2월 신문기사

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️

댓글

25. 02. 26. 16:13

글게요. 지금 시장이 공급이 없는데 전세가가 올라가는 추세라. 2014~15년이랑 비슷하다 고 볼수 있댔죠. 앞으로의 시장 모습이 궁금합니다. 1호기를21년도 하셨군요 !!