[국송이] 뉴타운 신축을 8천만원 깎을 수 있었던 이유

안녕하세요 

국과 송의 비전보드를 이룰 국송입니다.

1호기를 찾는 여정에서 

하지 않았던 것들 하게되고

그 과정에서 알게된 것들이 많았습니다.

그 중 한가지인 

‘매도자의 상황을 알아내 깊숙하게 생각하는 과정’에서

투자 후보 물건으로 찾았고,

도움이 되었으면 하는 바램에서 글을 써내려가 보겠습니다.

후회하지 않고, 확신을 갖는 투자를 위해

투자가능한 금액에서 +1억까지 넓은 범위에서 

투자대상단지를 검토하는 과정이었습니다.

그렇게 나타난 ‘뉴타운 신축 전용59’!!

네이버 광고에 나타난 금액으로는

제 투자금으로는 터무늬 없이 벗어난 금액이었고

어떻게서든 많은 금액을 깎아야했습니다.

밥잘튜터님 말씀처럼

네이버 매매호가는 그냥 숫자일 뿐이고

내가 생각하는 가격을 믿고 

그냥 가서 비벼보자라는 생각에 

일단 부동산으로 출발했습니다.

그렇게 사장님과 

최저광고가 물건(A물건)과 

사장님 추천 물건(B물건)을 보았습니다.

A물건은 

등기상 복잡한 물건이고, 

금액도 융자와 비슷한 수준이었기에

조정될 여지가 보이지 않았습니다.

B물건은 

최저가보다 5천만원 이상 금액이었고 

만기가 다소 남은 갱신권 미사용의 세낀물건이었고, 

가격이 어느정도 조율이 될거라는 말을 들었습니다.

예전이었다면,

'금액이 조정되어봤자 돈 2~3천일것이고, 

내가 투자할 수 없을 거야~'

라는 생각으로 

더이상 깊에 물건을 알아보지 않고 

부동산을 나왔을 것입니다.

하지만, 더이상 이전의 국송이가 아니다!!

저는 사장님과 몸을 붙여 앉으며,

매수에 대한 강한 의지를 보이면서

조심스럽게 다가가기 시작했습니다.

<국송이>

“사장님, 근데 B물건이 최저가 A물건보다 5천이나 차이나는데, 추천해주시는 이유가 뭐에요?”

적극적인 모습을 보였더니

사장님 처음에는 털어놓지 않는 얘기를 열기 시작하셨습니다.

<부사님>

“아, 여기 매도인이 세금 문제가 좀 있어”

“그래서, A금액까지는 모르겠는데, 비슷하게 깎을 수 있을거 같애~”

“그래도 이 단지가 A금액까지 팔릴 단지는 아니지~”
(국송이: 안깎아줄 에고가 강한 사장님이다.. 이거 얘기 잘풀어나가야겠는데…?)

이 말씀을 듣자마자 

저는 뭔가 기회라는 직감이 왔습니다.

무슨 세금이길래 4천만원이나 깎으면서 팔려고 하실까?

종부세?상속취득세?비과세?

이건 조금 더 파봐야겠다라는 생각이 들었습니다.

<국송이>

“아, 근데 사장님 제가 일부 현금이 3개월 뒤에 들어오는데 잔금 좀 길게 가능한가요?”
(상속취득세든, 종부세든, 비과세든 기간이 중요하니까 역질문해보자!)

<부사님>

“어 그건 안돼, 다음 달 말까지 잔금 조건이야”

<국송이>

“아 혹시 1가구 2주택인가? 그거 비과세 받으시려고 그러는 거세요?”

<부사님>

“음.. 잘은 모르겠는데, 뭐 주택을 하나 더 샀는데, 그래서 팔아야한다나?”

 ‘1가구 2주택 비과세 목적’이었습니다.

<사이트,아하 인용 이미지>

그리고 대화중에 ‘매도자가 조합원’이라는 사실을 알고 있었기에.

뉴타운 신축 조합원이라면 ‘정말 저렴한 가격에 분양받았을 것’이라고 생각했습니다. 

그러면 양도차액이 클 것이고, 비과세를 못받으면 세금으로 날라갈 금액이 클것이니

매도인 마음이 급하겠구나 싶었습니다.

<국송이>

“사장님 여기 59 조합원 분양가가 얼마에요?”

<부사님>

“아 ,여기 5억도 안했을거야.”

<국송이>

“우와,, 그러면 매도자분 양도차액만 5억이 넘으시네요.”

“양도소득세 계산해보니 여유있게 필요경비 고려해도 1.5억 이상은 내셔야하시는데요?”

“진짜 기간 내에 안파시면 조금 아쉬우시겠어요…”

부사님이 가격을 많이 안깎아볼 의지를 보이시기도 하고,

양도세가 그 정돈 안나올거야라는 의견을 보이기도 하셔서

직접 사장님과 양도세 계산도 해보면서 

‘사장님 마음까지도 돌려보고자 하는 작업’도 같이 들어갔습니다.

<양도세 계산은 아래 부동산 계산기 사이트에서 대략적으로 구해볼 수 있습니다.>

https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/transfer

그렇게 저는 제가 원했던 목표매수가액도 

매도자에게 충분히 말해볼 만한 가격이라는 것을

사장님에게 설득하기를 성공했습니다.

만약 대뜸 사장님께

목표매수가액을 말하면서 

이 가격에 살 수 있는 물건 있나요?

라고 했다면 절대 들어주시지도 않았고

욕만 먹고 부동산을 나왔어야 했을 겁니다.

매도자는 급한 상황이라도 높은 가격에 매도하규 싶었을 겁니다. 

이전이긴하지만 최근의 높은 실거래가도 있고, 

현재 광고된 가격보다 매우 낮은 가격으로 

네고해달라고 요청했으니 바로 깎이지는 않았습니다.

하지만, 분명히 깎일거라는 확신이 있었습니다.

1. 최근 실거래가도 무려 5개월 전이고, 현재 광고가가 매력적인 가격이 아니다.
2. 대장단지나 조금 더 입지좋은 단지들도 거래가 활발하게 일어나지 않았다.
3. 그러므로 매도인이 원하는 가격에는 팔릴 가는성이 적겠다. 

그래서 또 연락드리겠다는 말씀을 드리며 부동산을 나왔습니다.

그렇게 몇일 간격을 두고 부사님과 통화로 

시간이 지날수록 매도자의 팔고자하는 급한 마음을 확인했습니다. 

또 물건을 가지고 있는 주변 부동산으로 전화를 돌리면서

현재 물건 상황이 어떻게 돌아가고 있는지 분위기 파악을 꾸준히 했습니다.

역시나 어떤 부동산이든지 1번으로 브리핑되는 물건이었지만, 세낀물건이라 투자자만 접근이 가능했고 선뜻 매수 의사를 밝히는 사람이 없어보였습니다. 

그렇게 시간이 지날 수록

1천만원,2천만원씩 매도자가 원하는 가격대가 낮아지더니 어느정도 매도자도 광고가액에서 타협하는 수준에 도달했습니다. 

그러던 어느날 

마치 깎였다는 말을 전달할거 같은 애매한 시간에 사장님에게 전화가 왔습니다. 

<부사님>

“말씀하신 가격에는 아직 어렵고, 천만원만 더 쓰시면 안될까? 바로 계좌번호 받을 수 있을거 같은데…"

하지만

전세가 맞춰져있어서

투자금액이 정해져있는 물건이었음에

목표매수가를 맞추지 않는다면 

저는 투자할 수 없는 물건이었습니다.

또한, 대출을 끌어 쓸만큼의

엄청나게 저렴하게 사는 가격도 아니었습니다. 

같은 투자금으로 더 좋은 후보물건들을 

만들고 있었기에 큰 욕심도 생기지 않았습니다. 

그래도 때마침 또 다른 후보 물건이 

원하는 가격대와 세팅 조건에 들어와서 

다른 곳에 투자를 할 수 있었습니다.

이 경험담은 다음 기회에~~

(다음 투자경험담에서 또 다루겠습니다!)

배운점.

1. 투자하고자 한다면, 매도자의 상황을 알고자 노력해야 한다. 그래야 깎을 각이 나온다.
   (하지만, 너무 직설적으로 질문한다면 원하는 답을 얻을 수 없다. 역질문을 활용하자.)
2. 세금 문제라면, 구체적으로 얼마의 세금 때문인지 대략적으로는 알아야한다.
   그래야 매도자도 허용가능한 범위가 어느정도 보이기 때문이다.
3. 처음 만난 사장님은 매도자의 편에 가까울 확률이 높다.
   하지만 매수자의 편으로 못만드는 것은 아니다. 
   내가 사고자하는 의지만 보인다면 충분히 가능한 것 같다.