투자 후 이것만은 놓치지 마세요 [수잔30]

안녕하세요 수잔입니다 :)

요즘 투자물건 찾으러 다니시느라

많이들 바쁘시죠?

매매 계약서를 작성하셨다면?

"우와~"

전세 계약서까지 작성하셨다면?

"우와아아아아아!!!"

등기권리증까지 나왔다면?

"꺄아아아아아아아아~~~~~!!!"

... 대략 이런 느낌이실 것 같습니다.

하/지/만,

단 한 번의 투자가 우리의 끝이 아니기에,

다주택의 길을 향해 걷고 계시는 분들이,

투자 후 확인해보시면 좋을 것들에 대해 정리해봤습니다.

/// 미리보기 ///

0. 주택 임대차 계약 신고제(전월세 신고제)

1. 계약서 및 계약내용 정리

2. 누수/화재보험 가입

3. 보유 물건 리스트 및 재무 상황 정리

4. 세금 계산(+간주임대료)

5. 복기

| 0. 주택 임대차 계약 신고제(전월세 신고제)

전월세 신고제는 20년 8월 도입되어 > 21년 6월부터 시행된 제도인데요.

임대차 시장의 투명성을 높이고 임차인의 권리를 보호한다는 목적으로 시행되었습니다.

보통 임차인분이 이사 후 전입신고를 하면서 확정일자와 전월세 신고를 동시에 하시게 되는데,

전세계약 후 바로 입주하시는 상황이 아니라 이사가 2~3달 뒤라면 애매한 상황이 발생하게 됩니다.

왜냐하면 전세 (가)계약 후 30일 이내에 전월세 신고를 해야하기 때문입니다.

(*과태료 최대 100만원)

신고 방법은?

✔ 임대인 & 임차인 신고 (*한쪽만 신고해도 됨)

✔ 부동산 사장님 신고 대행 가능 (*위임장 필요)

임차인분 입장에서는 아직 이사도 안했는데,

주민센터에 방문하거나 온라인으로 신청해야한다면 번거로움을 느끼실 수도 있어요.

- 그럴 때는 임대인인 내가 신고하거나,

- (매도자 전세계약 후 승계받는 건이라면) '위임장' 작성 후 부동산 사장님 대리 신고도 가능합니다.

** 잔TIP★

- 부동산에서 잘 알고 계시기 때문에 계약할 때도 설명을 해주실텐데요,

- 25년 5월 31일까지는 계도기간이지만 '소급적용'이 되기 때문에 한번 더 확인해서 과태료는 피하는 것이 좋겠죠~?

- 저는 부동산 사장님께 부탁드려서 신고 대행을 해주시기로 했습니다 🙏

- 이때 30일 기준은 전세 계약서 작성일이 아니라 계약금의 일부(가계약)를 입금한 날부터 계산된다는 점도 알아두시면 좋을 것 같습니다.

| 1. 계약서 및 계약내용 정리

가계약금을 보내기 전에는

특약 단어 하나 하나에 집착했는데,

막상 계약서에 도장 찍은 뒤에는 '우앙~ 끝났다😆'하고 서랍속에 고이 모셔두지 않으셨나요...? ㅎㅎㅎ

개인적으로 저는 계약서 분실/소실 위험

+ 혹시 모를 문제 상황에 대비하기 위해

계약서와 계약 내용을 핸드폰 외 저장매체에 정리하고 있습니다.

✔ 부동산 사장님과의 통화내역, 문자내역 저장

✔ 매매/전세계약서 스캔 또는 사진 찍어서 저장

✔ 세입자분 연락처 핸드폰 저장 (*전세금 반환 방법 함께 기재)

최근에 여러 이해관계자분들과 갈등을 겪으면서

+ 핸드폰이 고장날 뻔 한 상황을 겪으면서

핸드폰에 저장된 내용만 믿을게 아니라 별도의 저장매체에 저장해두면 좋겠다고 생각했는데요.

구글 드라이브에 N호기별로 폴더를 구분해서 저장 및 관리하니까 편리하더라구요.

그/리/고,

세입자분이 전세자금대출을 받으실 경우에는

전세계약 만기시 세입자분(x) 은행(o)으로 전세금을 반환해야 하는데요,

해당 내용에 대해 미리 확인 후 연락처를 저장해두면 좋겠죠~?

예) 단지명_세입자분 성함_전세금 반환 방법

- 월부아파트_수잔30_현금/전액본인상환

- 월부아파트_수잔30_전세대출/은행상환

** 잔TIP★

- 저는 CamScanner(캠스캐너) 어플을 활용하고 있는데요, 매매/전세계약서를 PDF/이미지 파일로 스캔해서 보관하고 있습니다.

- 세입자분께서 전세자금대출을 받으시거나 전세보증보험에 가입하시면 등기우편물을 받으실텐데요. (HUG의 경우, '법무법인 신세기'에서 우편물을 받으실겁니다) 해당 내용에 세입자 본인에게 전세금을 반환해도 되는지, 특정 계좌로 반환해야하는지 기재되어 있으니 놓치지 말고 꼭 확인해보세요~!

| 2. 누수/화재보험 가입

'우리 집은 신축이니까 누수 안생길거야~'

...라고 생각하고 계시지 않으신가요~?

물론 그럴 수 있죠.

누수는 안생기면 좋은거니까요.

다만, 누수는 꼭 내가 누수보험 가입 안 한 집에서만 생긴다는 전설이 있죠? ㅎㅎㅎ

최근에 누수로 힘들어하는 지인을 보면서 가입해야겠다는 생각을 하게 되었는데요.

아마도 다들 귀찮다는 핑계로 제일 소홀히 하시는 부분 중 하나일거에요.

저는 다행히도 지인을 통해

누수보험에 대해 알아볼 수 있었는데요,

이 3가지만 기억해주시면 됩니다.

✔ 연식 ~20년차까지 가입이 가능하며, ~30년차의 경우 상품이 제한된다. (*딱 1개의 상품만 가능!)

✔ 1개 보험에 여러 채의 집을 가입가능하며, 보험 만기까지 변경이 가능하다.(*~20년/30년 연식 제한은 동일)

✔ 보험료는 '1만원대'의 금액이 발생한다. (*평형과 물건에 따라 상이)

** 잔TIP★

- '일상생활배상책임' 특약에 대해 많이 들어보셨을텐데요. 20년 4월 이후 가입하신 보험에 이 특약이 있다면 특정 주택 1개를 등록할 수가 있습니다. 다만 이 경우에는 기존에 내가 실거주하고 있는 집은 보장받을 수가 없게 됩니다. (실거주 집이냐 vs. 임대주는 집이냐 선택의 기로!) 이 부분을 잘 고려해서 선택하시면 좋을 것 같아요~!

- 저는 어차피 다주택으로 가는 방향이기에 1개 보험에 여러 채의 집을 가입하는 방법을 선택했답니다.

| 3. 보유 물건 리스트 및 재무 상황 정리

다주택자로 가는 길에 중요한 부분 중 하나는 보유 물건을 잘 관리하는 건데요.

2주택이 넘었다면 이제 보유 물건 리스트를 관리하고 재무 상황도 정리할 필요가 있습니다.

아래와 같이 간단한 리스트를 통해서

✔ 매매가/전세가 변동사항

✔ 전세계약 만기일자, 갱신여부

... 등을 체크할 수 있고,

재무상황을 추가해서

✔ 역전세가 날 경우 대응 가능 여부 (보유현금, 전세상승분, 가용대출 등)

✔ 다음 투자 가능 시기 (+ 만기일자 분산)

... 등까지도 관리할 수 있습니다.

** 잔TIP★

- '아직 1~2채니까 괜찮겠지'라는 생각보다는 조금 번거롭더라도 보유물건 리스트를 미리미리 정리해보세요🙂

- 저는 매월 월급날에 재무상황을 정리하고 있는데요. 2년치 매월 저축액과 현금흐름을 엑셀에 정리해두고 예상 저축액에서 플러스/마이너스 여부 체크 및 가용 대출 범위를 업데이트 하고 있습니다. 다주택으로 갈수록 현금흐름을 명확하게 하고 포트폴리오를 정비하는 건 중요한 것 같아요~!

| 4. 세금 계산(+간주임대료)

열반스쿨 기초반에서 '간주임대료'라는 단어를 아주 잠깐 들어보셨을겁니다.

'나는 해당 사항 없으니까~' 하고 흘려듣지 않으셨나요?

하/지/만,

내가 이제 3주택자라면? 꼭 챙기셔야 합니다.

관련해서는 예전에 유진아빠 멘토님께서 아주 상세하게 나눔글을 작성해주셨는데요.

주택임대사업자를 위한 홈택스에서 5분만에 작성하는 사업장현황신고

간단하게 설명드리자면,

✔ '부부합산' 3주택 이상 & 전세 보증금 합계가 3억을 초과하는 경우, '사업자등록'이 필요하다.

✔ 3주택 등기 후 20일내 사업자등록을 한다.

✔ 매년 1월 '사업장현황신고'를 하고 매년 5월 '소득세신고'를 한다.

** 잔TIP★

- 우리가 흔히 생각하는 세금혜택을 볼 수 있는 주택임대사업자는 '렌트홈' 사이트를 통해 관할 시군구청에 등록하는 것으로써 현재로써는 저희는 해당사항이 없습니다. (*선택)

- 여기에서 말씀드리는 사업자등록은, 3주택 이상인 경우 '세금'을 내기 위해서 '홈택스' 사이트를 통해 세무소에 사업자 등록을 해야한다는 개념으로 알아주시면 좋을 것 같아요. (*의무)

>> 결론 : 우리가 할 일은?

1) 3주택 등기 후 (부부합산 전세보증금이 3억 이상이라면) 20일 이내 홈택스에서 사업자등록을 하고,

2) 매년 1월 '사업자현황신고'를 하고,

3) 매년 5월 '소득세신고'에서 세금을 납부한다.

- 홈택스에서 간주임대료 모의계산도 해보실 수 있답니다~!

| 5. 복기

마지막으로 이게 왜 안나오나 싶으셨죠~?

제일 중요한 부분입니다.

하나의 물건을 매수하기 위해서 적게는 몇 주에서 많게는 몇 달 이상의 시간을 들이셨을거에요.

앞마당을 늘리고 투자물건을 찾는 과정까지,

단 하나의 지역/물건이 아닌 여러 후보 지역/물건들을 보며 고민하셨을 겁니다.

그래서 복기의 과정이 꼭! 필요합니다.

"나는 왜? 어떠한 과정으로 이 지역/물건을 선택했는가?"

저는 복기 포인트에는 크게 3가지가 있다고 생각하는데요.

✔ 이 지역/물건을 선택한 과정과 이유

✔ 잘한 점, 아쉬운 점 그리고 다음에 보완할 점

✔ 프로세스(매뉴얼)

저 역시도 아직 배워나가는 한 사람으로써,

매번 아쉬운 점이 생기고 다음 투자에서 꼭 보완하기 위해 여러 내용을 기록해둡니다.

** 잔TIP★

- 투자경험담을 적으면 내가 어떤 이유로 어떤 과정을 통해 투자를 하게 되었는지 정리해볼 수 있어요.

- 많은 분들이 에버노트, 노션, 블로그 등 여러 매체를 통해서 기록을 남기시는데요, 저는 개인적으로 '카카오톡 나에게 보내기' 와 '공지' 기능을 활용하고 있습니다. 결국 제가 제일 많이 보게 되는 건 카카오톡이더라구요. 그래서 '카카오톡 나에게 보내기'로 생각날 때마다 보내놓고 최종 정리한 내용은 '상단 공지창'에 올려서 매번 업데이트 하고 있습니다.

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매수가 제일 쉽다더니,

매매계약서에 도장이 마르기도 전에

전세가 걱정이고,

전세계약서에 도장이 마르기도 전에

정리해야할 것들이 생기죠~?

이 모든 과정들도 중요하지만 제일 중요한 것은

✔️'복기'를 통해 내가 이 물건을 왜 선택해서 매수했는지 돌아보면서,

✔️'확신(믿음)'을 가지고 가치대비 싸게 산 물건이 제 가치를 찾을 때까지

✔️기다리는 '보유'의 시간이 제일 중요한 것 같습니다.

저의 물건들도 그 가치를 찾아가길 바라며...

우리 몽팸즈와 동료분들 모두의 투자를 응원합니다💕