PART 1. 잔금 대출

안녕하세요, 근쌤입니다.

2호기 복기글 두번째 편, 잔금 대출 + 전세 빼기에 대한 글을 써보고자 합니다.

지금부터는 일기 형태로 글을 쓰겠습니다.

[복기글 1탄]

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매매계약 날, 계약금을 OO저축은행으로 보내고, 최종적으로 임의경매 개시 결정이 취하됐다.

취하되기까지 2~3일 간, 참 시간이 길게 갔다.

'혹시나 안되면 어쩌지?', '오래걸리면 인테리어도 밀리는데...'

물론, 혹시나 취하가 안될 경우 등 대비하여 특약에 넣어두어 손해볼 것은 없었다.

경매 취하 완료 소식을 전해 듣자마자(등기부등본도 확인 완료)

곧바로 A사장님께 소개 받은 하나은행 대출 상담사님께 연락했다.

약속을 잡고 필요 서류를 안내 받고, 그 날까지 다 준비했다.

아내 명의로 한 집이라 아내가 고생해주었다.

구미에서 올라가다 보니, 한번 갈 때 이것저것 다 하면 좋았다.

그래서 대출 신청일에 인테리어 사장님과도 약속을 잡았다.

더불어, 좋은 날이니 이왕 수도권으로 가는거 아내와 3박 4일 간의 서울 여행을 계획했다.

여행의 첫날에 인테리어 계약+잔금 대출 신청을 오후 일정으로 포함시킨 것이었다.

(※인테리어는 현재 진행 중이라, 추후 3편으로 쓰고자 한다.)

약속 당일, 아내와 이른 아침부터 KTX를 타고, 맛집에서 점심을 먹고 이동하여 먼저 인테리어 계약을 했다.

처음 해보는 모든 것들...그래도 코크드림님 인테리어 특강을 들어놓은 덕에 ,

몇 군데 방문 상담 견적을 받아 본 덕에 각종 용어들도 이제는 들리고, 수리된 후의 집 모습도 상상이 가능했다.

타일, 욕실 도기, 도배, 장판, 싱크대 상판, 문짝 등...

아내와 함께 품목을 선택했다. 츤데레 사장님 덕분에 직접 타일, 도기 공장도 방문해 보았다.

그 덕분에 많은 공부가 됐다.

결과적으론 사장님 추천 제품을 다 선택했다...가성비 최고였다^^

그런 뒤 A부동산으로 가서 장소 협조 하에 대출 상담사님과 함께 서류 작성을 했다.

1호기 때도 잔금을 먼저 했었는데, 그 땐 카카오뱅크를 이용했어서 편했는데...

직접 서류쓰니 정말 많긴했다. 고생해 준 아내에게 항상 감사한 마음이다.

그 과정에서 카드도 만들어...적금도 들어...청약도 가입해...

금리우대 조건을 위해 일단 했다...아니다 싶은건 그냥 패스했다. 어차피 1달만 빌릴거니까...

다행히 대출 실행일은 계약서 상 잔금일보다 앞당길 수도 있었다.

매도인과 애초에 계약 당시, 중도금을 지급하는 조건으로 빠른 퇴거를 요청했다.

나는 수리할 수 있어서 좋고, 매도인은 이사할 집 보증금 필요해서 좋은 것이었다.

다만, '이때까진 나가달라'라고 말하긴 어려워서, 그저 기다려야만 했다.

결과적으론 잔금일보다 5일 빨리 이사 나가시게 됐다...에잇;

금요일 잔금이었는데 월요일에 잔금+퇴거를 한 것이다.

강제성은 없는 부분이었기에, 어쩔 수 없는 부분이라 생각했다.

그래도 그 덕분에 인테리어 일정이 5일 앞당겨져서 더 깔끔해졌다.

잔금일엔 법무사, 하나은행 담당자가 동석하여 돈이 오고갔고, 큰 어려움은 없었다.

법무사 구할 때도 배운대로 하여 수수료 20만원에 잘 구했다. 사장님 소개였다.

PART 2. 전세 빼기

이번엔 전세 빼는데 생각보다 쉬웠다. 운이 좋았다고 생각한다.

꽤 괜찮은 가격에 전세를 놓았다. 너무 높나?라는 생각도 했지만,

샤시 포함 올수리 물건이기 때문에 적정 수준이란 생각도 들었다.

[전세 빼기 좋았던 상황적 이유]

1) 투자 단지가 1000세대 수준이었는데, 전세 매물이 0개였다.

2) 단지 주변 전세 매물도 매우 적은 수준이었다.

3) 주변 비슷한 구축들 중 특올수리된 물건이 없었다.

4) 그 지역 전체에 전세 매물이 매우 적어진 상태였다.(특별한 입주장도 없었다)

5) 맞은 편 생활권의 대규모 재개발 구역에 이주가 시작되고 있는 시기였다.(그래서 전세 매물이 적나?)

6) 주변 전세 매물들 가격 비교해서 욕심내지 않았다...(맞겠지?)

이러한 상황, 환경 덕분에 3주 정도만에 임차인을 구할 수 있게 됐다.

3주라 해도, 사실 초반 시기에는 경매 취하, 집 보기 힘든 점 등 때문에 버린 시기도 있었다.

(※매도인이 추가 중도금 500을 요구해서 집 잘 보여주는 조건으로 드렸다. 기분 나쁜 척좀 하면서..!)

다시, 전세 놓을 때로 돌아가 보자. 전세를 놓을 때 '적정 전세가'를 판단해야 했다.

위의 상황과 함께 내 물건의 장,단점도 파악해 봤다.

[내 물건에 대한 객관적 파악 - 장단점]

1) 샤시 포함 올수리 후 첫 입주하는 집이다. (장점)

2) 단지 내 선호 구조(방3, 화1) + 남향 + 속집이다. (장점)

3) 초역세권까지는 아니다. 생활권 내 역과 더 가까우면서 계단식인 단지가 있음.(단점)

4) 복도식에 로열층은 아니다. 생활권 내 같은 연식의 24평 계단식도 있음. (단점)

이를 바탕으로 적정 전세가를 생각해 봤다. 결론적으로는 3억부터 시작했다.

우선, 생활권 내 초역세권의 24평 계단식 단지들의 전세 매물들 가격(3.4~5억)보단 싸야한다고 생각했다.

다음으로, 입지가 거의 비슷한 주변 구축 단지들 전세 매물들(2.6~8억)의 가격보단 비싸도 된다고 생각했다.

매물이 많지도 않았거니와, 확인 결과 수리 상태도 별로 좋지 않은 매물들이었다.

90년대 후반 구축 특성 상 2~3천 더 주고라도 상태 좋은 전세 매물을 선택하지 않을까?란 생각을 했다.

마지막으로, 당시 기준 최근 전세 거래가 2.9억에 됐고 그 물건은 특올수리까진 아니었다.

그래서 전세가 3억부터 시작했다.

어차피 잔금도 치르고 전세 놓는거니까 굳이 쫄아서 너무 내려서 시작할 필요는 없다고 판단했다.

2~3주 정도 기다려보고, 아무런 연락이 없으면 천만원 정도 내려야겠다는 계획을 세웠다.

추가 중도금 500만원 지급 후, 집 보여주기로 한 뒤 3일 만에, 다행히 임차인이 구해졌다.

가격도 깎지 않고 그대로 하기로 했다.

사실, 전세 잔금을 좀 더 빨리 할 수 있는 분으로 구해지면 좋겠다고도 생각했다.

그러나 구해진 임차인은 매매 잔금 후 1달 정도 뒤 전세잔금 할 수 있는 분이었다.

살짝 고민은 했지만, 1달 정도야...

그래도 내 물건에 관심있어한 임차인분들이 더 있었는데 적극적이진 않았다.

그래서 가계약을 한 뒤, 매매 잔금일 다음 날을 전세계약일로 약속을 잡아 놓았다.

인테리어 시공상 첫날 철거, 둘째날 샤시 작업 날이라

겸사겸사 구미에서 올라간 김에 다 할 수 있었다.

1박 2일 간 매매잔금, 철거 점검, 전세계약, 샤시 점검 다 할 수 있었다.

전세 계약을 하며, 확실히 전세사기 이슈 이후 요구되는 서류도 많아지고,

임차인 분들도 불안감이 많다는 것을 느꼈다. 충분히 이해됐다.

임차인의 아들이 함께 왔는데, 알고보니 법조계 사람이라 더 꼼꼼하게 확인했다.

나 또한 상호 간 신뢰와 좋은 관계를 위해 적극 협조했다.

사실 입장 바꿔보면 그럴만도 했다.

경매 얘기 나오지...하필 아직 소유권 이전 등기도 사건 처리중이라고 뜨지...

(매매잔금과 하루 차이로 전세계약을 하다보니 등본 상 소유권이전이 처리가 덜 된...ㅠ)

그래서 더더욱 임차인께 충분히 협조했다. 상호 간 신뢰를 쌓고 시작하기 위해서였다.

계약금도 계약날 받지 않고, 소유권이전 확인된 그 다음날 받기로 했다.

전세 잔금날도, 나의 잔금대출 상환 확인 후 나머지 잔액을 받기로도 했다.

충분히 이해한다. 나였어도 그랬을 것 같다.

아무튼 그렇게, 전세계약 당일날도 생각보다는 오랜 시간이 걸려서 잘 마무리됐다.

결국 2호기 투자는 총 투자금 5500만원(부대비용 포함)이 드는 것으로 마무리 됐다.

(사실, 아직 전세 잔금을 받진 않았지만 이미 임차인이 대출 신청도 하셨고, 불확실성도 걷혀서 글을 쓴다)

[2호기 투자 정리]

*매매가: 3.3억

*수리비: 0.185억 (싸게 잘했다! 완성된 모습도 만족! 손품, 발품의 힘)

*부대비용(취등록세, 중개수수료, 금융비용 등): 0.085억

*전세가: 3억

→ 총 투자금 약 5,700만원

[복기 POINT]

# 경매 등 특이사항이 있는 물건의 경우 매매 잔금 바로 다음 날 소유권 이전 등기가 안되고 '사건 처리 중'으로 될 수 있다. 이런 경우는 매매 잔금과 전세 계약일의 시간차를 2~3일은 두는 것이 필요하다.

(임차인과의 원만한 계약을 위하여)

# 대출 상담사 통한 잔금 대출 시, 금리 우대 조건에 대해선 미리 상의를 하자. (카드 발급, 적금 통장 개설, 청약 통장 개설 등...) 아예 안할거면 미리 금리 우대 없이 진행하고 싶다고 상의를 해두고 만나기. 물론 비용적으로 금리우대 조건 받는게 좋은 상황이라면 최대한 받아서 이자 비용 줄이기. (그래도 신용카드 발급 후 의무 사용은 싫다;;)

# 전세 놓을 때 집 보여주는 부분도 계약 전 좀 더 확실하게 협의해 두자.

(이번 경우는 이미 너무 싸게 사는 것이고, 매도인 측 상황이 썩 좋지 않다보니 조심스러운 부분도 있었는데...중도금 지급을 하며 빠른 퇴거+집 보여주기 협조를 요청했어도 됐을 듯.)

# 이번 경우처럼 경매로 넘어갈 뻔한 집은, 등본 상 대출말고도 분명 개인적 대출이 더 있을 것이다.(카드론 등) 그래서 중도금 지급이 매도인 측에선 꽤 반가울 수 있다. 조금이라도 갚아서 이자 부담 줄여야 하니까. 이러한 물건을 다시 만나면 중도금 지급 등으로 더 적극적 협상 해보기.

# 전세난 수준이 아니라면 임차인 구해지면 큰 고민 없이, 가리지 말고 받자.

(매매 잔금 후 1달 정도 뒤에 전세 잔금이 가능한 분이라, 잠시나마 고민했다. 좀 더 기다리면 더 빨리 입주할 수 있는 사람이 없을까? 그러나 생각해보면 올수리 완료 후 25일 정도 뒤에 들어오시는 건데...길게 보면 뭐 그리 손해라고! 빨리 전세 빼고 다음 나의 스텝에 집중하는 것이 낫다!)