안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
여러분 혹시 네이버 알림이 띵똥 울릴때
엄청난 급매에 눈을 의심해보신적 있으신가요?
'아 이거 사장님이 59가격을 잘못올렸구나~'
'하하 이걸 이렇게 팔면 사장님이 사갈거같은데 실수일거야~'
하지만 말과는 다르게 일말의 희망을 갖고
손을떨며 사장님에게 전화를 겁니다
"사장님 이거 가격 잘못올리신거죠?"
"응? 아니야 이거 이 가격맞아~"
(두근대는 심장을 부여잡으며)"네? 사장님 오늘밤에 볼 수 있어요?"
"응 그런데 하나 알게있어. 이거 가.압.류. 물건이야!"
분명 리스크는 있다고 배웠지만...
그렇다고 지나칠 수 없는 가격...
가압류 투자를 검토해보며 알게되었던 내용들을 공유드리고자 합니다.
(사랑했다… 가압류 A단지…)
1. 가압류 물건이 무엇인지
2. 어떻게 하면 가압류 물건을 투자할 수 있는지
3. 마지막으로 가압류 물건에 대해 가져야 할 기준은 무엇인지
이 3가지에 대해 이야기해보도록 할게요.
가압류를 처음보는 사람의 입장에서 하나하나 정리했으니
저장해놓고 나중에 가압류 물건을 만나면
검토해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.
가압류 물건이란?
가압류 물건이란 채권자가 채무자로부터 받을 돈을 확보하기 위해,
법원의 결정에 따라 채무자의 특정 재산을
임시로 동결하는 조치를 받은 물건을 말합니다.
쉽게말해서
"빌린돈을 갚지 않으면 너가 가진 물건의 권리를 행사할 수 없어!"
라고 말하는 것과 같은데요.
즉, 채무자는 가압류된 물건을 마음대로
매매,증여 등을 할 수 없습니다.
또한, 채권자는 채무이행청구 등에서 승소하면
가압류된 재산을 압류 후 경매해서 빌려준 돈을
회수할 수 있습니다.
매수하는 입장에서 우리가 가진 리스크는
"가압류가 풀리지 않으면 살 수 없다" 라는 겁니다.
따라서, 가압류에는 채권자 등 또 다른 이해관계자가 존재하고
물건은 정상적으로 매도할 수 없는 상황이기에
1) 매도자가 적극적으로 가압류 해제를 위해 대응해야 하고
2) 채권자들이 가압류 해제에 동의해야하며
3) 거래 진행중 추가 변수가 있을 수 있음을 인지하고 투자해야 합니다.
(추가 근저당이 걸린다던지.. 매도자가 RUN한다던데...)
가격이 왜 이렇게 싸도 사람들이 잘 찾지 않는지
이제 느낌이 오시나요?
이제 이 3가지를 어떻게 해결할 수 있는지에 대해 알아봅시다!
가압류 물건 투자하는 법
등기부등본 확인
우선 가압류 걸린 등기부등본을 떼면
아래와 같은 표기를 확인할 수 있습니다.
대표사진 삭제
사진 설명을 입력하세요.
1) 소유권보존
: 현재 물건의 주인이 누구인지를 알려줍니다.
소유자의 기본 신상이 적혀있습니다.
2) 가압류
: 해당 물건에 저당이 얼마나 잡혀있는지를 알 수 있습니다.
여러 곳에 돈을 빌렸다면 당연히 여러 여러개가 걸려있을 수 있고,
가압류를 건 대상은 은행 뿐 아니라 개인,사채일 수 있습니다.
3) 강재경매개시결정
: 법원에서 허가되어 가압류에서 본압류로 진행되면
이 물건에 대해 경매가 시작됩니다. 법원에서도 단순히 재산보호를 위한
단계에서 실제 강매절차가 넘어갔다고 보면 됩니다.
이 단계에 있는 물건은 정말정말 매수를 보수적으로 검토해야합니다.
(사실상 안해야 된다고 생각합니다)
유치권, 임차인의 대항력, 명도 등 다양한 문제에 직면할 수 있습니다.
4) 강제경매개시결정등기말소
: 강제경매에서 채권자가 강제경매의사를 철회하고
다시 가압류 상태로 전환되었음을 의미합니다.
즉, 내가 경매까지는 안넘길테니까 얼렁 돈 갚아라?
혹은 일부 금액을 상환하고 협의를 통해 강매가 취소되었음을
생각해 볼 수 있습니다.
우리가 해야할 일
1. 가압류는 어디에서 얼마나 걸린건가요?
이 단계에서는 압류상황에 대한 디테일한 상황체크가 필요합니다.
가압류 주체
: 은행(기관)/지인,사채(개인)으로 나뉩니다.
원인
:이자를 안내서, 원금 갚으라는 독촉,
심지어 채권 개인이 감정이 상해서 소액인데도 가압류걸어버리는 경우도있습니다.
2. 가압류 어떻게 하면 풀어주실거에요?
채무자에게 연락
: 은행등의 기관이라면 기관에, 개인/사채라면 개인에게 연락을 통해
정확히 얼마를 주었을때 가압류가 풀릴 수 있는지
'1. 가압류는 어디에서 얼마나 걸린건가요?' 와 같이 확인해야 합니다.
3. 등기부등본에 더 들어올 가압류는 없는거죠?
:가압류의 가장 큰 리스크는 물건에 걸린
추가 채무관계가 나중에 드러날 경우입니다.
따라서, 이 리스크를 최소한으로 하기 위해서는 다음과 같은
절차가 필요합니다.
1) 사장님 확인
: 사장님에게 더 들어올 것이 진짜 없는지
명확하게 파악을 요청해야 합니다.
사장님이 매도인과 연락하고, 해당 내용을
'매도자와 확인 후 중개인을 통해 확인 완료한 건이며
채무액은 ~~다' 라고 통보를 받으셔야 합니다.
사장님의 적극적인 협조가 필요한 부분이며
사장님도 책임을 피할 수 없다는 것과
이후의 채무에 대해서는 책임을 지지 않음을
분명히 밝혀야 합니다.
2) 명확한 명시
:은행등의 기관에서 걸은 가압류는 등기부등본에 나타납니다.
하지만 개인간의 거래는 친분에 따라서
등기부등본까지 실어놓지 않는 경우가 있습니다.
따라서, 이 부분을 매도자에게 체크하여 혹여나 추가 채무가 있을경우
개인간 신용거래로 차용증을 쓰는 것 까지 확인하고
추가 채무가 없음을 명확히 밝여 문서화 해야합니다.
(기록,계약서,차용증 등)
3) 등기 빠르게 가져오기
: 혹여나 모르는 가압류가 더 들어오기 전에 빠르게 등기를
가져와야 합니다. 계약일과 잔금일을 최소한으로 하여
또 다른 가압류가 들어올 수 있는 기간을 줄여야합니다.
4) 계약금 전달
매도자와 협의하여 가압류가 해제될 수 있을 만큼의 금액을 전달하되,
절대로 채무+계약금<매매가 를 준수해야합니다.
압류가 걸린 물건의 주인들은 대부분 굉장히 자금적으로
급한 상황이기 때문에 계약금을 들고 잠적하거나
비협조적일 수 있기때문에
계약금을 얼마나 줄 것인가를 반드시 고려해야합니다.
만약 채무+계약금>=매매가로 준다면
매도자는 더이상 받을 돈도 없고
채무 상환 등 골치아픈 일도 해결하기 싫기에
다양한 변수가 발생할 수 있습니다.
4. 송금(3자 혹은 4자대면)
: 매수자, 매도자, 채권자, 중개인이 모여 채권을 하나씩 해결합니다.
은행이 채권자일 경우 3자 대면이 되겠네요.
1) 다같이 있는 자리에서 송금
매도자가 은행에 연락하여 가상계좌를 통해 이체하거나
개인간의 채무라면 그 자리에서 이전에 가압류 해제에 필요한
금액만큼 이체합니다.
2) 접수증 발급
가압류 해제는 금액을 송금한 그 시각에 바로되지 않습니다.
채권자(은행or개인)이 법원에 가압류 해제 신청서를 제출하면
빠르면 2일 길게는 1주일도 걸립니다.
그렇기 때문에 법원에 해제 신청서를 제출했다는
접수증을 받아야 합니다.
접수증은 법원에서 발급해줍니다.
5. 잔금하기
:가압류가 말소되고 등기부등본을 떼면
빨간줄로 가압류가 지워져 있습니다.
이때는 남은 잔금을 매도인에게 입금하면 됩니다.
이때 중요한 것은 타이밍입니다.
잔금을 빨리 달라고 매수인 측에서 요청할 수 있는데
반드시 가압류가 해제된 것을 확인한 후
드려야합니다.
왜냐하면 혹시 모를 추가 채무 상환이 있을 수 있기
때문입니다.
가압류 물건에서 생각해보아야할 기준
가압류 물건은 어떤 방법으로 진행해도
100% 리스크 헷지가 된다는 보장은 없습니다.
말 그대로 하이리스크 하이리턴입니다.
저도 가압류 물건 몇개를 검토하였지만
더 좋은 정상매물을 발견하여 본 계약까지 진행하지는 않았습니다.
그러면 앞으로 가압류 물건은
리스크가 있으니 검토하지 않을거냐?
라고 물어본다면 후보물건 검토는 꼭 할 것 같습니다.
왜냐하면 투자자에게 필요한 것은 리스크가 있다고
배제하는 회피가 아니라 어떠한 기회도 포착할 수 있는
실력이 필요하기 때문입니다.
하지만, 실제 투자를 검토하는 단계라면
정말 다시는 볼 수 없는 가격이거나
간단한 압류가 걸려있는정도가 아니라면
실제투자는 보수적으로 접근할 것 같습니다.
(협조적 매도자, 가압류 1~2개, 적은금액 등)
매수 후보물건 LIST는 공격적으로 올려놓고
실제 투자는 보수적으로 검토하세요.
저는 지금까지 늘 그렇게 해왔어요.
빈쓰튜터님 튜터링 중
존경하는 엔젤빈쓰 튜터님의 말씀을 마지막으로
이만 글을 정리해보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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