[열중43기 1조 4권 완독하고 3십억 달성할 1조 트라랑] 3주차 강의후기 ; 비교평가의 끝판왕!!

안녕하세요, 어떤 상황에서도 해야 할 것을 하는 트라랑입니다.

3주차는 식빵파파튜터님께서 실전투자로 이어지는 제대로된 비교평가 하는 법

이라는 주제로 강의를 해주셨습니다.

이번 강의를 들으며 제대로 된 비교평가가 어떤 것인지

정말 제대로 배울 수 있었습니다.

[비교평가를 해야하는 이유]

먼저 왜 비교평가를 해야하는가?에 대해 설명해 주셨는데,

제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있다는 것은 알고 있었는데

확신을 가지고 자산을 지킬 수 있다는 점에서는 ‘아~ 지금 싸게 샀다는 확신으로 버틴다는 이야기 인가~?’

라고 처음에는 단순히 생각어요.

그런데 튜터님의 실전투자 사례를 보면서 

비교평가는 살 때, 보유할 때, 매도할 때 모두 필요한 부분이라는 것을 알게되었습니다. 

OTP를 꺼내고 가계약금을 쏴야하는 그 손떨리는 순간에

손떨지 않고 확신에 차서 담담히 보낼 수 있다면 비교평가를 제대로 했기 때문이라는 생각이 들었고

내가 산 아파트가 가격이 떨어질 때 공포에 매도하지 않고 다른 아파트와 비교하여 가치가 떨어진게 아니라

가격이 조금 더 싸진 것 뿐이라는 것을 인식하여, 다시 제 가치를 찾아 갈 때까지 잘 지킬 수 있는 방법이며

매도하는 순간 역시, 비슷한 가치의 아파트들과 비교하여 매도할 수 있겠다 라는 생각이 들었습니다. 

투자의 처음과 끝에 비교평가가 있는데, 내가 너무 과제로만 생각하고 기계적으로 했던 거 아닐까?

하는 생각과 함께 정말 진심으로 비교평가를 해야겠다는 생각이 들었습니다. 

[비교평가 프로세스 中]

1) 시장에 대한 진단이 필요한 이유

비교평가를 하기 전에 가장 먼저 시장에 대한 진단 부터 이루어 져야 하는데 

그 이유는 시장 상황에 따라 투자 우선 순위가 달라진다는 점이었습니다. 

투자 우선 순위가 달라진다는 것은, 

어떤 물건이 우선이 되느냐에 따라 더 버는 투자가 가능하기 때문이라는 것. 

그리고 그것이 내가 비교평가를 해 나가는데 전제조건이 되어야 한다는 것을 알게 되었습니다. 

이 시장이 절대적 저평가 시기인지, 상대적 저평가 시기인지를 판단하고, 

절대적 저평가라면 “제일 좋은 곳”, 

상대적 저평가라면 “좋은데 싼 곳" 을 전제로 물건을 뽑는다는 것을 배우고 나니,

1등뽑기를 할 때 조금 더 기준을 가지고 생각해 볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

2) 비교평가 할 때 주의점

전고대비 하락율이 높은 단지들을 비교평가 대상으로 잡고, 

비교평가 툴에 넣어서 비교평가를 할 수 있는 정량적인 비교평가를 하는 방법을 알려주셨어요. 

알려주신 틀은 같은 생활권내 비교평가 뿐 아니라 모든 비교평가에 적용할 수 있는데, 

일단 거기에 내용을 넣으려면 정말 디테일 하게 단지를 봐야겠다는 생각이 들었습니다. 

교통은 어떤차이가 있는지, 구조는 어떤지 등 정말 사람들이 여기를 선택하는 이유가 뭘까를 생각함과 동시에 

‘나라면 어디에 살까?’라는 물음에 답해보는 것이었습니다. 

이정도 가격차이면 나라면 어디에 살지, 이정도 연식이면 다른게 조금 빠지더라도 여기를 선택할지. 

정량적인 평가 이후에 마지막 질문은 반드시, 

그래서 너라면 어디를 선택할 것 같아?에 대한 대답을 해봐야겠다는 생각이 들었습니다. 

3)가격 고정 비교평가에서 알게 된 포인트!

가격 고정 비교평가는 할때마다 정말 머리가 아팠는데, 

어떤 부분에서 머리가 아팠는지 튜터님께서 너무 정확하게 짚어주셔서 놀랐습니다. 

입지 떨어지는 신축과 입지좋은 구축을 비교할 때마다 

정말 모르겠어서 아무거나(?) 올려줬던 기억이 있는데요, 

입지가 떨어지는 신축도 신축 나름이라는 걸 이번에 알게되었습니다. 

아파트 자체가 가지고 있는 상품성에는 단순히 연식 뿐만아니라 

조경, 커뮤니티, 세대수 등 연식에 이 모든 것을 더 하면 

입지를 상쇄할만한 가치가 있다는 것을 배울 수 있었는데, 이 부분을 배우면서 많이 부끄러웠어요. 

튜터님들이 그렇게 모든 단지 안을 들어가봐야한다고 말씀하셔도, 

너무 힘드니까(?) 생활권에서 조금 떨어진 신축은 단순히 그냥 좋겠지~하고 넘어가거나, 

신축은 다 좋으니까~ 하고 문주만 보고 지나갔던 기억이 떠올랐습니다ㅠㅠ 

직접 다 들어가서, 이정도면 내가 입지를 포기하고도 선택할 만 한지, 

나라면 어떤 선택을 할 지, 반드시 확인해야겠다는 생각이 들었습니다.  

그 밖에도 가격은 같은데 평형이 다른 경우 역시, 그 지역 특징을 먼저 이해하고(이름하여 동특!!) 

그 지역 사람이 되어서 너라면 뭘 선택할래, 그 근거는?  까지 해야 

제대로된 비교평가 구나 하는 생각이 들었어요!

‼️행동하기 ‼️

  1) 지금 내가 가지고 있는 물건을 비교평가 하여 정확히 가치를 알고 갈아타기 한다.

  2) 내 임장지의 모든 단지는 다 들어가본다. 다 들어가서 이 아파트에 사는 사람들은 왜 여기에 사는지 생각해보고 이 내용을 임보에 쓴다. 

  3) 현재 내가 보고 있는 임장지가 상대적 저평가 시장에 있다는 것을 인지하고, ‘좋은데 싼거’를 찾는 것에 집중한다. 

투자자로 성장하기 위해서는 조급함을 버리고 

성장할 수 있는 실력과 시간이 필요하다는 것을 알고

꼭 원칙과 기준을 가지고 투자할 수 있도록 하겠습니다. 

좋은강의 해주셔서 감사합니다❤️