[열중 43기 28조 그래놀라맨] 3년이 나의 평생을 바꾼다

3년이 나의 평생을 바꾼다.

3년 부동산을 꾸준하게 공부해보자. 행복한 투자자가 되어보자.

1)

수도권의 입지독점성을 갖는 지역 : 서울 24개 구, 과천, 분당, 구성남, 하남, 수지, 안양, 광명

서울 : 2-3급지는 구축아파트. 4급지 신축아파트. 서울은 가치없는 물건이 거의 없다.

수도권 : 경기도 4급지 평촌, 수지, 광명, 구성남 - 신축, 준신축 하라. 외곽 아파트는 가치가 떨어진다.

→ 매전차이 +1억을 해서 투자금 범위를 확인.

2)

가격을 기억을 할때는 24평 기준으로 기억을 하라.

33평 입지가 떨어지는 곳 < 24평 입지가 좋은 곳

다음 투자를 위해서 투자금 회수가 필요하다면, 입지 덜 좋은 신축.

앞으로 투자금 충분히 모을수있다면, 입지 좋은 구축.  (전세금이 올라가기 때문)

똘똘한 한채 vs. 나눠서 2채

→ 중요하지 않다. 좋은 아파트를 사는게 중요하다.

→ 우선은 2채를 목표로 하면 좋겠다.

3주택 되면 취득세 8.4%, 4주택 되면 취득세 12%

경제적 자유를 이루려면, 다주택으로 가야한다.

취득세를 많이 내더라도, 투자가 필요한 단지라면 투자하는 것이다.

3호기 할만한 좋은 단지를 발견하지 못했다면, 1호기, 2호기를 갈아끼는 것도 방법이다. 지금 당장은, 규제들이 있기때문에 이렇게 하는 것도 중요하다. 

→ 좋은 물건을 찾으면 3주택, 아니면 2주택으로 유지.

무조건 전수조사를 하는 것은 아니다.

--> 시세트래킹 을 해라. 한달에 한번씩!!

(시세트래킹 단지 선정방법)

1. 랜드마크 단지 : 시세를 이끈다
2. 충분히 저평가되었다고 생각되어, 5순위 시세표에 들어갈 수 있는 아파트.
3. 전세가율 높은 단지

-> 앞마당 5개 이하면, 한 지역당 20개 정도는 한다.

-> 앞마당 10개까지는, 100개 단지로 추린다.

-> 앞마당 10개이상되면, 10개씩 추가해라.

시세트레킹을 하다보니, 좋은 흐름을 보이는 곳이 있다면,

그 지역을 전체 전수조사 하고, 이후에 투자를 고려해라.

첫번째 투자 51%의 확신 : 잃지는 않겠다. 100% 확신하는 투자는 없다.

비교평가

1. 저평가를 먼저 본다. 전세가 보지않는다. 우선 가격부터 본다.
2. 저환수원리
3. 전세가율 : 내 투자금을 좀더 줄일수있는 여지를 주는지. 전세가가 올라가도, 매매가가 기다려주는지, 안기다리는지 알아보기 위해서. 과거 최고 전세가율을 기입하면서, 이 전세가율까지 가는지도 확인해보는 것.

→ 가격을 고정시키고 판단하기 : 5순위 시세비교표

→ 모의계약서 작성

[나에게 특히 인상깊었던 점]

앞으로 1년간 어떤 임장지를 가는게 좋을 것 같다는 가이드가 의미있게 다가왔다.

2025.05 - 2026.06 쯤 되어서, 2억으로 투자를 시작한다고 했을때, 

3, 4급지에 대한 지식이 충분히 있어야할 것 같다는 판단.

2월 : 동작 (3)

3월 : 중구+종로 (3) 

4월 : 관악 (4-5)

5월 : 광진 (2) 반마당 채우기

6월 : 동대문 (4) 강동구 (3)

7월 : 서대문 (4)

8월 : 성북구 (4)

9월 : 은평구 (4)

10월 : 하남 (4)

11월 : 성남 수정구 (4)

12월 : 수지  (4)

1월 : 평촌 (4)

2월 : 하남 (4)

3월 : 노원 (5)

4월 : 강서 (4)

[꼭 적용해보고 싶은 점]

1. 구체적인 목표를 세우자

• 5년 : 자산 10억 목표.
• 1-2년 : 1채를 매수하자.
• 1년 : 저축 가능액 5천 이상 모으기. 앞마당 10개.
• 6개월 : 앞마당 5개.
• 1개월 : 5순위 시세표 → 좋은 흐름을 보이는 단지 있으면 그 지역 전수조사. 비교평가. 모의계약서.
• 2주 : 독서 1권.
• 1주 : 주말에 임장.
• 매일 : 독서. 목실감. 임장보고서. 하루에 20-30분 정도는 시세를 보는 습관. (독.강.임.투)

2. 질문리스트를 만들어놓고, 적어두고, 나중에 기회가 되면 꺼내서 하나씩 물어본다.

3. 독서 BM 노트 만들기