[열중43_10배성장기약하는 월부오른8_채니] 결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기(8)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 지음/ 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 25.02.26

4. 총점 (10점 만점):  9점(읽기 어렵긴 하지만 부동산 시장 사이클 분석을 알고 싶다면 추천합니다)

5. 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 :  #공급    #임대료와 금리    #예측 불가

6. 가장 인상 깊었던 한 문장: P278 어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없습니다.

STEP2. 책에서 본 것

집값이 오르는 원리

1. 주택시장에서 매매 가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격

전세 가격의 변화가 매매가격의 변화를 만들고 전세가격은 현시점의 자산가치를 평가하는 기준

2. 전세가격은 수요와 공급에 의해 결정

긴 시간 놓고 보면 결국 수요는 공급량과 거래량으로 결정되고 이를 기준으로 해당 지역의 수요를 간접적 파악 가능

3. 공급은 시장에 큰 영향을 미침

도시의 규모(공간의 크기)가 다르기 때문에 공급부족, 공급과잉을 체감하는 시점도 달라져 서울수도권과 지방의 공급 영향이 다름.

공급이 시장에 영향을 미치는 차이를 가장 잘 보여주는 것이 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수.

4. 부동산을 움직이는 두가지 핵심은 주거부족과 투자수익률.

이를 잘 보여주는 통계가 전세수급지수와 전세가율.

5. 인구감소(수요감소)는 반드시 공급감소를 동반함.

소비자들이 요구하지 않으면 상품을 지속해서 만들지 않기 때문. 시장은 스스로 균형을 찾아감. 일시적인 가격 하락은 일어나도 지속적으로 가격이 하락하기는 어려움

6. 월세화는 필연적인 현상. 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 떄문. 결국 시세차익형보다 임대수익형인 월세 상품이 많아지고 주요 임대 형태로 자리잡게 됨. 전세가 완전히 사라지진 않겠지만 월세가 주를 이루게 될 것임.

7. 통계는 어떻게 해석하는가에 따라 전혀 다른 결과가 도출됨. 통계해석에서 가장 조심해야 할 점은 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것. 거의 모든 통계는 선행 시장을 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하거나 그 결과. 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국은 스스로 판단 내려야함. 

8. 성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해 알 수 있음. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 도시의 성장환경에서 비롯. 성장환경은 일자리, 관광, 학군 같은 요소로 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 함. 이러한 요인에 전세가격이 성장되면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 됨. 

9. 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약하다면 선택의 폭을 좁혀야 함. 위기가 좋거나 상품의 경쟁력이 있어 그 도시의 평균 가격 상승률보다 높아질 곳을 선택해야 함. 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라, 지역마다 아파트마다 차별화되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳으로 나뉘게 될 것임. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

  결국엔 오르는 집값의 비밀은 표지에 고수가 알려주는 부동산 사이클의 법칙이라고 적혀있다. 고수가 작성해서 인지 글이 조금 어렵게 적으신 것 같다. 여러 번 읽어보면 뜻을 알겠는데 한 눈에 이해가 잘 안된다….. 내가 경제용어나 단어에 안 익숙함을 알게 되었고 책이나 경제뉴스를 더 접해서 익숙해지도록 해야겠다. (트렌드2025가 친절하게 적은 거였다) 

  미래는 예측할 수 없고 통계 자료는 보조일 뿐, 결국은 내가 시장의 흐름을 읽을 수 있는 능력이 필요하다. 인구, 도시의 경쟁력, 성장하는 도시여부(환경), 공급 등 대부분 임보에 들어가는 부분을 이야기하고 있다고 생각했다. 임보가 그래서 중요하구나 느꼈다. 결국에 시장이 성숙해지면 전세 차익보다 월세로 전환되게 된다고 해서 현재 전월세 전환율이 어느 정도인지 궁금해졌다. 한번 찾아봐야겠다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 지방은 3년 누적 공급량으로, 서울과 수도권은 장기 누적 공급량으로 공급을 파악한다. 

2. 지역 분석할 때 자가거주율과 전월세 전환율을 찾아본다. 

3. 경제뉴스와 부동산 분석 책을 꾸준히 읽는다. 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

P39 

부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전세,월세)이고, 그 임대료는 금리에 크게 영향을 받습니다. 그러므로 주택가치의 변동선을 파악하기 위해서는 임대료와 금리의 변화에 관심을 가져야 합니다. 

P56 

부동산시장의 변화를 예측할 때는, 단기 전망인지 장기 전망인지에 따라 사용하는 통계 자료가 달라져야 합니다. 소득이라는 통계로는 단기 전망을 할 수 없으며, 전월세 전환율 등의 자료는 장기적인 변화를 살피는 데 도움이 됩니다.

P76 

3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요합니다. 

P113 

공급이 시장에 미치는 영향은 서울수도권과 지방 사이에 차이가 있습니다. 공간의 크기 차이 때문에 지방은 3년 누적 공급량으로, 서울과 수도권은 장기 누적 공급량으로 살펴봐야 합니다. 

P184 

부동산시장의 변동성을 키우는 가장 큰 원인은 수요와 공급의 불균형입니다. 그런데 정책에 의해 과다공급이나 과소공급의 환경이 만들어지면, 매매가격의 변동성이 커집니다. 특정 정책이 집값 안정에 실제로 도움이 되는지는 신중하게 고려해야 합니다. 

P202 

통계 자료는 어떻게 해석하느냐에 따라 다른 결론을 도출할 수 있으므로, 오판을 줄이려면 다양한 지표들을 근거로 추세적 흐름을 파악할 줄 알아야 합니다.

P278 

어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없습니다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량입니다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 자산이 하락하는 시점은 피할 수 있습니다. 

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