부동산 트렌드 2025 독서후기 [대흙]

1. 요약 및 내용 정리

Part1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장.

2. 부동산 트렌드 2025 미리보기

서울아파트 골든크로스가 발생한다.

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

1. 전국 아파트 매매 시장 동향

2. 신도시 아파트 매매 시장 동향

3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향

P.71 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태

Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

P94. 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다.

좋은 자산을 싸게 모아서 성을 쌓고, 융기를 기다리는 행보! 상승장, 하락장에서 투자, 다시 수도권 상승장을 겪고 현재 보합장을 겪으며, 느낀 일들을 있다. 은빛마을 11단지 부영 20평 21.10당시 4.5억으로 줄 서서 봐야했음. 현재 3.1억으로 가치하락. 또한 하락장에서 매수를 하다 보니, 2~3천 이상 깎는 것이 실전투자 경험담에서 보는 것이 비일비재했다. 그리고 다시 서울 상승장을 맞았을 때는, 물건 예약이 힘들정도로 상승함. 결국엔 시장 상황에 따라서 가격은 계속 변하는 것이고, 이에 휩쓸려 조급하거나 기준과 원칙에 어긋나는 행동은 지양해야한다.

2. 인프레이션_부동산 상승의 기폭제

P97. 인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 주는데, 크게 두 개의 측면(수요와 공급)으로 설명할 수 있다. 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 햇지하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다. 즉 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.

à 가장 큰 금액인 부동산이 인플레이션 햇지에 대한 메리트가 있는 것은 타당해보인다. 인플레이션 방어 수단이라 함은 이미 21, 22년도 벼락거지를 체험해 본 사람들이라면 자산가치를 취득하는 것이 얼마나 중요한 지 알 것이다. 주식, 코인, 부동산 모두 방법이 된다. 개인적으로 인플레이션 체감을 했던 것은 밥값이다. 10년 넘게 자취를 이어오다보니, 국밥을 자주 먹는데, 당시 5~6천원 했던 게 현재는 싸면 8천원 기본 9천원~만원을 생각해야 한다. 부동산 햇지를 하기 어려운 수단에 대해서도 얘기하면 좋을 것 같다. 중소도시의 부모님 집은 인플레이션의 영향을 거의 받지 못했다.

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

4. PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF대출(돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법)

인허가 완료 이전 디벨로퍼가 금융기관의 대출(브릿지론)만을 이용해 토지를 내 것으로 만든다. 이후 인허가 완료되고 시공사가 선정되면 디벨로퍼는 본 PF를 통해 브릿지론을 상환하고 남은 건설 비용을 조달한다.

문제가 되는 것은 브릿지론에 남은 프로젝트들이다. 분양 수입이 개발비에 못미춰 멈춰 있기 때문이다. 토지 계약 이후에 금리인상 미 인플레이션으로 시공비상승이 사업 원가를 증가시켜, 수입이 줄어들었다. 그런데 이 브릿지론이 계속 연장되고 있다. 22년 10월부터 24년 6월까지. 대출만기가 계속되다보니, 좀비 기업이 남고, 리스크 대비를 한 기업들이 역차별을 당하고 있다.

부동산 PF 부실로 인해 2011년에는 저축은행이 줄도산하고 구조조정이 되었으나, 현재는 구조조정을 회피하고 후순위 금융권을 살리기 위한 조치들을 취하고 있다. + 대출을 내는 금융회사(금융 브로커리지)가 수수료만을 취하고 사태를 키운 책임이 있다.

5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

P161. 모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다. 지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리킨다.

Part4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

2. 서울 대장 단지 가격 분석

Part5. 2025년 부동산 가격 대예측

1. 서울시 집값 시나리오

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

Part6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화

2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

2. 느낀 점

부동산 트렌드의 전체적인 관점을 볼 수 있었다. 다만, 데이터만으로 일부 거시적인 관점을 전체적인 흐름을 예측한다는 것이 현장과는 동떨어진 느낌을 받을 수 있었다. 대부분 서울 수도권에 대한 이야기이며, 지방에 대한 분석은 거의 없었다. 좋은 곳에 있는 좋은 아파트가 오른다는 것은 솔직히 누구나 할 수 있는 예측이라는 생각이 들었고, 그래서 어떤 아파트를 투자할 수 있는지, 또 투자하지 말아야하는 것인지에 대한 부분은 알기 힘들었던 점이 아쉬움.

3. 적용할 점

데이터로 살펴보는 것은 좋되, 뭔가 인사이트를 도출하려는 것이 진짜 어떤 의미가 있고, 나의 투자에 도움이 되는지 생각해봐야할 것이다.

4. 논의하고 싶은 점

NEW리츠 체도. 민간 브랜드 아파트를 짓되 인센티브를 제공해 임대료 상승에 제한을 두는 수익형 리츠. 리츠란 부동산에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁으로 이를 통해 소액 투자자도 부동산에 투자할 수 있다.

가계는 리츠의 투자자이며 주주임과 동시에 거주자이며 임차인이다. 주택과 토지는 리츠의 소유이다. 리츠 투자자인 개인은 투자 지분을 갖고 있을 뿐 직접 소유하지 않는다.

단순히 가계가 거주만 하는 것이 아니라, 리츠가 구입한 주택의 지분과 이 지분을 특정 시점에 매각할 권리를 가진다는 점에서 기존 제도를 확장하고 있다.

저자가 제안한 NEW리츠 제도. 실제 공공 임대의 성격을 띈 민간회사가 운영하는 방안인데요. 실제로 실현 가능성이 있을지, 또 투자로서의 가치가 있을지 얘기해보고 싶습니다.