[열중43기 독서하ㄴ1 임장가9 싶조 마이솔트] 4주차 강의 후기

4주차 강의 후기: 구해줘 주우이!

이번 주우이님 강의에서 가장 기대했던 건 지금 시장에서의 서울·수도권 투자 전략이었습니다. 그리고 8시간 동안 시장 흐름부터 투자금별 투자 가능 지역, 그리고 알찼던 Q&A 시간까지 그야말로 투자자의 시야를 넓혀주는 시간이었습니다.

주우이님은 제가 알고 있는 것보다 한 발 앞선 레벨에서 설명해 주셔서, 가끔은 따라가기 벅찰 때도 있었지만, 들을수록 알고 있던 개념들이 정리되고, 적용해야 할 것들이 쌓이는 과정이 너무 좋았습니다.

특히, 가장 인상 깊었던 점:

• 저평가를 판단하는 관점
• 매매가와 전세가의 상관관계를 깊이 이해하는 법
• 10년차 투자자가 알려주는 마인드 셋팅

‘구해줘 주우이!’ 실전 Q&A는 정말 의미 있는 시간이었습니다. 이해될 때까지 반복해서 듣고, 체화하여 실제 투자에 적용하고 실행해야겠다! 다짐하게 만든 강의였습니다. 배운 것들을 잘 정리하며, 투자 감각을 더욱 키워나가겠습니다.

긴 시간 동안 아낌없이 나눠주신 주우이 멘토님께 진심으로 감사드립니다!

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매수 기회 타이밍

수도권은 공급이 지속적으로 많아 가격 상승까지 시간이 걸린다.

지방은 특정 시기 이후 공급이 줄어들면 가격이 더 빠르게 움직일 가능성이 크다.

지방은 전세가율이 높아 전세가 반등 시 매매가 상승으로 이어질 확률이 높다.

수도권은 전세가가 반등하더라도 매매가와 차이가 커서 상승 흐름이 나타나기까지 시간이 걸릴 수 있다.

수도권과 지방의 가격 흐름은 전세가율과 공급을 함께 분석하는 것이 중요.

적절한 매수 타이밍을 포착하기 위해 전세가 반등과 전세가율 변화를 면밀히 살펴봐야 한다.

* 전세가가 충분히 하락한 후 반등하는 시점이 중요

부동산 투자 판단

지금 전세가가 낮은 상태라서, 현재 전세 수준으로 맞춰서 매수하면 역전세 위험이 적음

아파트와 매매가만 보고 비싼지, 싼지 감이 오는 게 중요!

먼저 시세를 보고 기본적인 가격 감을 익히고, 매전, 전세가율, 전고점, 전고점 대비 하락률을 본다.

투자금이 더 들더라도. 괜찮은 물건을 투자하면. 수익은 높은 투자를 하게 된다.

지금처럼 좋은 시장은 가치 대비 싼 것 중에서 좋은 것을 매수하고, 지속적으로 좋은 투자를 이어가는 것이 중요하다.

서울, 수도권 투자전략

1) 입지독점성(강남1시간 이내, 업무지구 1시간 이내) 

2) 전세가율(평균 60%) 

3) 지역평균투자금 확인

4) 저평가 단지 찾기 (절대적 저평가(전고 대비 -20%) -> 상대적 저평가(전고점을 회복 여부 확인)

5) 투자단지 선택(내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택)

절대적 저평가 + 상대적 저평가를 함께 고려!

• 전고점 대비 많이 떨어진 곳(절대적 저평가)을 먼저 찾고,
• 그 안에서 비슷한 조건의 단지들과 비교해서 더 저렴한 곳(상대적 저평가)을 선택해야 함

투자자에게 전세가율이 중요한 이유

1. 원금보존: 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않음

2. 전세가율에 따라 투자금이 달라짐

-> 전세가율이 높다면? 가격이 저렴한 상태. 매수 후 하락 가능성 적음

-> 전세가율이 낮다면? 가격이 비싼 상태. 매수 후 하락 가능성 높음

투자자의 앞마당 관리법

우선, 1등을 찾는다는 생각보다 매수해도 괜찮은 아파트 10개를 찾는다는 생각으로 접근한다.

매수를 잘하는 방법

협상할 때 가장 중요한 것은 내가 살 사람이라는 것을 알리는 것. 그 다음에는 상대방이 원하는 조건을 알고 그 조건을 내가 감당할 수 있는지 확인한다. 한 물건만을 가지고 협상을 하게 되면 지는 싸움을 할 가능성이 높다. 후보단지를 많이 만들자.

매매가격과 전세가격의 상관관계

전세가 하락 → 매매가는 보합 또는 하락 가능성 높음

전세가 상승 → 매매가를 밀어 올리는 역할

상급지일수록 매매가는 전세가 변화에 빠르게 반응 (지방은 대체로 동반 상승·하락)

선호도 높은 단지 판단 방법

선호도 요소를 단순화시키기보다는 개별단지의 선호요소를 확인하고 가치 판단하는 것이 중요.

1) 어느 곳이 입지가 더 좋은가?

2) 전고점 대비 많이 떨어졌는가?

3) 전고점은 어디가 더 높은가? 

4) 현재 가격은 어떤가?

비교평가방법

가장 중요한 것 가치 대비 저렴한 물건을 찾는 것.

1) 목표 매수가(저평가 여부 확인) : 가격이 싼지, 비싼지 (매매가로만 본다)

2) 투자기준 확인 : 저환수원리에 맞는지

3) 전세가율(실투자금 확인)

- 전세가가 유지되거나 오를 가능성이 있는 지역인지 체크

- 과거 최고 전세가율로 다시 갈 가능성이 있으면, 매매가 상승 가능성이 높아 투자 가치가 커진다

지역 내 비교평가

우리가 교통을 보는 이유는 좋은 직장에 빨리 근접하는 것이 중요!! (예 마곡지구) 

질문을 잘 하는 법

어떤 가설을 세우고 이 가설이 맞는 이유를 논리적으로 설명해보기

만약, 설명할 수 없다면 잘 모르는 것이고 질문하기

<적용할 점>

1) 빠른 실행이 곧 기회다! 시간 허비하지 말고 바로 행동하기

2) 독서를 관리 영역으로 만들기 / 3월 ‘소득혁명’, ‘1퍼센트 부자의 법칙’ 읽기

3) 모의 매매계약서를 써보기! 특약도 하나하나 살펴보자.