[열중반 43기 9조 dearelmo] 4강후기 _ 투자 초심자의 방향잡기

이번 열중반 4강 주우이님 강의.

월부 3개월 차의 산란한 마음에 많은 위로가 되었던 강의였다. 

가려운 데를 긁어주시는 듯, 투자금별 & 지역별 조건을 카테고리로 나눠 투자방향을 잡아 주신 점과

정리가 너무나 잘 된 자료들에 틈틈히 투자 초보자로서의 시행착오를 얹어 풀어주셔서  몰입도가 더욱 높았다.

현재 시장의 흐름/ 투자금별 투자방향/ 질의응답 - 세 파트의 수업을 정리를 통해 리마인드 해보고자 한다.  

[Part 1] 현재 시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법

1. 수도권은 작년 하반기 이 후 매매거래량 3000건 유지하며 전월세 거래가 더 많고, 매매는 주춤한 상황.

   그러나 지역별로 차이는 조금씩 있다. (전체적으로는 투자에 유리한 시장)

 2. 지방은 전세물량이 더욱 감소 추세, 매매가 쌓이는 상황. (투자에 유리한 시장)

 3. 수도권과 지방의 사이클 차이 : 도시의 크기, 수요의 크기, 전세가율로 인해 차이가 나는데 수도권이 더 큰

                                                     사이클, 지방이 작은 사이클을 가진다.

 4. 지방은 짧은 주기에 따라 더 빨리 수익을 실현하고 매도 할 수 있으며, 수도권은 좋은 입지에 매수 후 긴싸이클을 

     타고 장기보유하며 큰 수익을 기대할 수 있다.

5. 결론적으로 충분히 낮아진 전세가의 반등에 더해 부합하는 전세가율의 기회가 온다면 매수 진행하자.

6. 명심해야 할 것은 투자금/지역만 보고 접근하기 보다 선호도 높은 아파트를 선택하는 것에 집중해야 한다.

    (내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은것!)

7. 서울 투자가 가능한 투자금이라면 서울 투자를 우선적으로 진행하자. 

8.  수도권 투자 찾는 법

     Step1. 입지독점성  - 강남 1시간 이내

     Step2. 전세가율 확인 - 60% 이상

     Step3. 내 투자금 가능 지역 - 지역 평균 투자금 확인 (and 자신의 종자돈 + 1억 한 금액으로)

     Step4. 저평가단지 찾기 - 절대적 저평가(전고점 대비 -20%) ㅡ> 상대적 저평가(임장으로 확인)

     Step5. 투자단지 선택 - 5순위 시세표를 이용해보자!

[Part 2] 수도권/지방투자로 5억 버는 방법

1. 수도권 투자를 위해 해야 할 일 - 앞마당 만들기

   1) 목표정하기 - 1~2달에 앞마당 하나씩

   2) 입지독점성이 있는 곳부터 임장 (강남 1시간 이내) 

   3) 수도권 거주+수도권 첫임장 => 회사나 집 가까운 곳에서 시작해서 1기 신도시로

   4) 지방 거주  + 수도권 첫임장 => 강남같은 핵심 지역에서  시작해서 나에게 맞는 지역으로

2. 지방 투자  찾는 법  

    Step1. 인구수 많은곳  - 50만명 이상의 인구규모

    Step2. 전세가율 확인 - 70% 이상

    Step3. 입주물량 확인 - 투자시점 및 2년 후 입주 물량이 적정한가

    Step4. 저평가단지 찾기 - 절대적 저평가(전고점 대비 -20~30%) ㅡ> 상대적 저평가(임장으로 확인)

    Step5. 투자단지 선택 - 5순위 시세표를 이용해보자! (내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은것!)        

3. 공급을 볼 때 확인해야 할 3가지

   1) 투자시 전세 세팅이 안정적인지 확인

   2) 2년 뒤 전세 갱신 시점에 역전세 위험 확인

   3) 재계약 시점에 2년 뒤 공급 확인하여 리스크 확인

4. 수도권과 지방 비교평가 방법

   1) 가격의 흐름이 비슷한 지역 찾기

   2) 더 많이 오를 수 있는 곳인지 검증

5. 목표 달성을 위해 지금 해야 할 일

   1) 투자목표 정하기

   2) 앞마당 만들기

   3) 시세확인

   4) 비교평가

6. 목표달성을 위한 3개월 계획

   1) 첫째달 - 투자목표 정하기 / 임장 최소 월 4회 / 독서 4권

   2) 둘째달 - 시세트래킹 / 임장최소 월 6회 / 독서 3권

   3) 셋째달 - 5순위 시세표 / 임장 최소 월 8회 / 독서 2권

[Part 3] 구해줘 주우이! 실전 Q&A

1. 목적 : 메타인지 하기 - 알고 있는 것과 모르고 있는 것 생각해보기

             행동으로 옮기기

             투자자로 살아남기

2. 초기 투자의 시행착오를 줄이려고 싼 거 여러 개 사기 보다는 1채를 제일 좋은 걸로 투자해보자.
3. 전수조사를 늘 하지말고 시세 트래킹을 기준을 세워 해보자. (앞마당 10개 까지는 물건 100개 뽑아서 트래킹)

4. 매매가를 무조건 깎는 것보다는 좋은 물건을 성공적으로 ‘구입’하는 게 더 우선인 시장이 있다.

   좋은 거래를 위해서는 좋은 부동산 사장님을 찾는 것에도 공을 들여보자.

   값은 무조건 깎지 말고 매도자와 윈윈하는 마음으로 진행해보자.

5. 1호기 투자 후,  투자금이 없는 등 기타의 이유로 투자현장에서 멀어지지 말고 2호기 투자를 기정사실화 하고

   임장을 시작하여 다음 투자가 연결 될 수 있도록 마음과 행동을 다잡자.

6. 대출을 이용하여 투자를 진행하는 것은 지양하자. 역전세 상황처럼 급하게 투자 받을 경우을 위해  대출은

   남겨 놓도록 한다.

7. 매매가와 전세가의 상관관계 ; 전세가가 하락하면 매매가는 보합 혹은 하락하는 경우가 많다

                                                  전세가 상승을 매매가를 치고 올림

                                                  상급지 일수록 전세가에 대한 매매가 반응이 빠름

8. 투자생활은 일반적으로 [호기심과 열정 → 슬럼프 → 루틴 →보상 → 성공]으로 이어진다. 

   이 와중에 슬럼프가 반복되곤 하는데 가장 좋은 해법은 해야 할 일을 루틴으로 만드는 것이다.

   루틴화 할 때 보상과 성공을 만날 수 있다.

9. 독강임투를 잊지 말자.

10. 투자생활의 지속성을 위해 해볼 일들 : 내 페이스에 맞게 가기/ 투자목적 잊지말기 / 모의계약서 꼭 써보기

     

이번 강의는  투자적인 면에서도 마인드적인 면에서도 적용할 점이 참 많았는데,

특히 주우이님이 강하게 권했던 <5순위 시세표>와 <모의 계약서>는 실제 투자시의 시행착오를 많이 

줄여 줄 수 있을 것 같아 지역 분석 때마다 꼭 해봐야겠단 다짐.

또 비교평가를 할 수록 수강생들과 (나 포함)  주우이님의 답이 같아지는 것이 몹시 신기하기도 하고,

그간 들인 시간과 강사님들의 노력이 어디 안가는구나~~흐뭇해지기도 했다.

마지막으로 열심히 준비하시고 열정으로 강의해 주신 주우이님께 정말정말 감사드린다. 

[나의 투자 목표와 계획] 

1. 투자 1호기 계획 : 2025년 4분기. 월부 만 1년 때

2. 해야할 일 : 3월 - 영등포 임장보고서 완성 / 독서 4권

                     4월 - 서대문구 임장보고서 완성 / 시세트래킹 / 독서 3권

                     5월 - 광명시 임장보고서 완성 / 5순위 시세표 작정 / 독서 2권