이달 말 이사인데 매수인이 잔금부족하다 합니다
- 부동산Q&A
- 25.03.06
매수인은 현재 lh 전세대출 반 본인돈 반으로 전세사시고 만기가 와서 저희집을 신생아대출로 구입한다고 계약했습니다 그런데 자동차구입대출 및 저희집시세하락으로 예상보다 대출이 덜 나와 보금자리론으로 대출신청해 승인받았으나 그래도 잔금 3천이 부족하다하셔서 근저당설정 이야기까지 나온 상황입니다
현재 전세금대출 자동차대출 보금자리론대출까지 있어 추가 신용대출등 타대출이 어려운 상황인것같아요
궁금한 점은
1. 은행에 이야기하면 잔금일 이전에라도 명의를 안넘겨주고보금자리론 대출실행 즉 잔금이 미리 들어올수도 있나요
2.계약유지하고 한다면 잔금일에 전세금도 갚고 보금자리론실행하고 명의를 넘겨주면 3천에대한 주택담보대출(일반자금)이 가능할까요
3. 매수인분 가족이 전세보증금 받을게 있는데 임차권등기설정하고 가압류걸은 상태라고해요 이보증금만 나오면 3천을 바로 갚을 수 있다는데 임차권등기걸린 집이 보증금 빨리 나올 수 있을까요ㅠ
4.근저당설정하려면 일간적인 변제기간과 저에게 내는 이자율을 어떻게 설정하면될까요
법정이자율 20프로로 3천 월환산하면 월50만원입니다 중개사 5프로 1년 얘기했는데 법무사가 5프로가 의미가 있냐하더라구요 1년도 너무 길다구요
당장 오늘 점심에 대출확정을 할지 결정하러 은행에 가야한다셔서 근저당설정(3천 5프로이자 1년간)에 부담을 안자니 너무 고민이 되어 문의드려요
이 집 잔금으로 저도 이달에 이사를 가야하는데 계약이파기되면 대출금이 너무 커져 부담입니다
근저당설정 등에 대해 조금이라도 아시는부분 있으시면 답변부탁드립니다 감사합니다
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댓글
또로롱롱님 마음이 어려우시겠습니다. 1. 대출을 실행하기 위해서는 계약서가 필요하기 때문에 이 부분 어려워보이지만 은행에 사정을 이야기 하며 직접 확인해보시면 좋겠습니다! 2. 신용대출 등 추가 대출이 어려운 이유가 DSR에 걸려서일 것 같습니다. 때문에 추가 주담대는 어려울 것으로 보이는데 이 부분도 은행에 직접 확인해보시기를 추천드립니다. 3. 임차권 등기 걸린 집에서부터 언제 돈을 돌려받을 수 있을지는 알 수가 없습니다 ㅠ 해당 집 주인분이 돈을 바로 돌려드릴 수도 있고, 끝까지 돌려주지 않아서 경매로 넘어가야 할 수도 있습니다. 모쪼록 잘 해결하시기를 바랍니다!
또로롱님 어려운 상황이라 많이 힘드실 것 같습니다. 원활하게 해결될 수 있기를 응원하겠습니다. 우선 계약이 이행되고 중도금이 지급된 상황인 지 아닌 지 모르겠지만, 중도금이 지급되지 않았다면 잔금 미지급 시 계약해지가 가능하고, 중도금이 지급되었어도 잔금이 지급되지 않을 시 등기를 가져가기 어렵기 때문에 매도인 입장에서 많이 급박한 상황이라고 생각 됩니다. 다만, 또로롱님께서 이사가실 곳에도 계약금이나 중도금이 걸려 있으실테니 어려운 입장이실 것 같습니다. 따라서, 원활하게 서로 협의해서 계약이 깨지지 않게 하는 것이 가장 좋은 상황일 것 같은데, 그 관점에서 근저당을 설정하게 되면 경매를 통해 금액을 회수할 수 있는 법적으로 강력한 권한을 가져갈 수 있습니다. 우선 저라면 아래 순서대로 시도를 해볼 것 같은데요. 1) 매도인 분에게 잔금을 지급하지 못하면 계약을 해지할 수 있고 이렇게 되면 계약금이 몰수된다는 점을 명확히 하여 상황의 심각성을 인지시키고, 지인 대출이 됐든 어떻게든 돈을 만들 수 있도록 압박해볼 것 같습니다. 2) 그럼에도 정말 돈이 마련되지 않을 시에는 말씀하신 것처럼 근저당을 설정하는 것이 고려되어야 할 것 같고, 아래 사항으로 협의해보시면 어떨까 합니다 - 우선 근저당권 설정하겠다는 것을 합의하여 근저당권 설정 계약서 작성 (담보 금액, 이자율, 변제 기한, 경매 가능 조건 등이 포함되어야 함) - 담보 금액은 원금의 120~130% 정도로 설정 - 이자율은 변제에 대한 압박이 들어야 하므로 가급적 높은 이자율 적용 (현실적으로는 10~15% 정도 고려를 많이 하는 것 같습니다) 4번에서 법무사님이 말씀 주신 것처럼 1년에 5%는 매수인 입장에서 큰 부담이 아닌 수준일 것 같기에 적극적 변제 의지가 낮아질 수 있습니다. 부디 좋은 방향으로 잘 해결되었으면 좋겠습니다.
또로롱롱님... 점심에 은행 다녀오셨나요? 잘 해결되셨는지, 은행 다녀오셔서 어떻게 되셨는지... 우선 답변을 드리자면, 보금자리론 대출 실행하고 잔금일 전에 대출금이 먼저 들어올 수 있지만 은행과 협의해서 "선 대출 실행 후 잔금 지급 방식"이 가능한지 먼저 확인하셔야 해요. (잔금 지급 -> 근저당 설정) 순서로 되어야 합니다. 은행이 이걸 허용하려면 매수인 신용도가 높아야 하는데.. (은행입장에서는 리스크를 안는 거라서요.) 일단 위 방법이 가능한지 알아보시고, 보금자리론 심사 담당자와 직접 통화하셔서 명의 이전 전 대출 실행이 가능한지 요청해보셔도 좋을 것 같습니다. ㅠ 말씀주신 것처럼 은행에 직접 방문하셔서 즉시 대출 실행도 확인해보셔도 좋아요. 다만 일반 주담대는 매우 승인 가능성이 낮습니다. 임차권 등기된 가족 전세 보증금 3천만원도 빨리 나올 가능성이 낮고요. 근저당 설정 할 때 변제기간, 이자율은 신중하게 결정해야 하는데요. (솔직히 법정이자율 20%는 높은 편이고 현실적으로는 5~10%를 보통 ...하는 편입니다.) 1년이 너무 길다는 의견도 있어서 단기 설정 후에 연장 하는 방식도 있다고 말씀드리고 싶습니다. 그래서.. 최대 3~6개월 단기 변제 기간 설정 후 연장 가능하도록 이야기 하고, 이자율은 5% 보단 높게, 8%..? (5%는 좀 낮긴 합니다.) 대신 변제 기한은 명확하게 3개월 내 상환 식으로 해주시면 좋고요. 연체 할 때 패널티 조항도 꼭 추가하셔야 해요. 근저당 설전 조건 예시도 드려요! - 대출금액: 3,000만 원 - 변제기한: 3개월 (필요 시 추가 연장 가능) - 이자율: 연 5~8% (월 12.5만 원~20만 원 수준) - 연체 시: 연체 이자율 10% 적용 - 담보 설정: 해당 주택에 대한 근저당권 3천만 원 설정 - 기한 내 미상환 시 법적 조치 가능 (경매 진행 가능성 등 포함) 설정하실 때는 법무사를 꼭 통하셔야 법적 보호 조치를 받으실 수 있습니다. :) 또로롱롱님... 도움이 되기 바랍니다. 모쪼록 일이 잘 해결되셨으면 좋겠습니다!